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토지보상경매 실전활용
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토지보상경매 실전활용

  • 정진용
  • |
  • 매경출판
  • |
  • 2016-01-19 출간
  • |
  • 494페이지
  • |
  • ISBN 9791155423882
★★★★★ 평점(10/10) | 리뷰(1)
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

목차

Part 01 잊어버린 경매 기초 개나 소나 NPL
· 경매, 일등만 알아주는 더러운 세상! 20
· 일등을 위한 준비 23
· 백전백승 비법 27
· 철학경매 30
· 라이언 일병 구하기 40
· 부동산은 로또가 아니라네! 44
· 투자성공의 시작은 배짱 47
· 우물쭈물하다 내 이럴 줄 알았지! 50
· 내가 알 정도면 대한민국이 다 아는 것 아니야? 53
· 우연이 만든 기회 57
Part 02 토지보상경매 기초체력 다지기
· 멀리 가려면 함께 가라 66
· 토지보상과 경매의 콜라보레이션 72
· 다시 하면 재개발 아닙니까? 76
· 토지보상경매의 시작, 개발계획열람 97
· 수용당해도 세금 냅니까? 109
· 안 걸리면 절세, 걸리면 탈세 118
· 취득세 120
· 양도소득세 123
· 공익사업은 선 계획, 후 개발이 원칙 129
· 도대체 뭘 봐야 하는 거야? 132
· 돈 되는 부동산 공법 137
· 어설픈 투자가 성공확률이 높다고? 158
· 경매평가와 보상평가 163
· 감정평가, 엄청 중요합니다. 170
· 보상금, 공시지가로 준다고 합니다 179
· 토지임장, 무엇부터 해야 하나? 197
· 물건지는 찾았건만... 205
· 감정가만 1조 481억 원 218
· 파실래요?..손실보상협의요청 222
· 배보다 배꼽이 더 큰 딱지이야기 240

Part 03 사례로 배우는 토지보상경매
· 매도중심의 토지보상경매 294
· 개요 301
· 사업현황조사 304
· 토지보상경매의 NPL매입과 활용 311
· 위장임차인 깨트리기 317
· 누워서 떡 먹는 지분경매 325
· 감정평가서 분석 330
· 농취증 없는 농지취득 338
· 불허가 이야기 341
· 토지보상경매 리스크...개발계획 해제 353
· 실효제도의 득과 실 360
· 사업현황조사 405
· 감정평가서 분석 413
· 도시개발사업에 대한 이해 416
· 땅으로 주는 환지방식 420
· 개요 430
· 사업현황조사 432
· 재개발과 재건축사업의 청산 448

Part 04 토지수용 실무 핵심 453
· 토지 수용이란 무엇인가? 454
· 토지수용위원회에서는 무슨 일을 하는가? 456
· 토지수용은 어떤 절차로 이루어지나? 458
· 이의신청 및 행정소송은? 469
· 손실보상액은 어떻게 결정되나? 473

도서소개

경매나 NPL 투자자들의 목적을 보면 대다수 여윳돈의 운용을 통해 자산관리를 하고자 하는 데 있다. 그러나 NPL은 갈수록 물건매입이 어려워지고 있으며 경매는 이상과열이 되고 있어 투자는 고사하고 갈 곳마저도 잃고 우왕좌왕하고 있다. 『토지보상경매 실전활용』은 토지보상 투자를 NPL과 경매로 접근한 책으로 토지보상 투자를 준비하고 있는 사람에게 좋은 길잡이가 되어 줄 것이다.
론세일방식이니 채무인수방식이니 박사가 된다 해도 경매를 모르면 속빈 강정이고 알맹이 없는 호두일 뿐으로 경매기초지식 없는 NPL투자가 목적지도 모르고 고속버스를 타는 것과 무엇이 다른 것인지 묻고 싶다.

그럼 NPL시장이 이처럼 뜨거워진 이유는 무엇일까?

초보 경매투자자들은 이해하기 어렵겠지만 누구나 할 수 있는 경매시장의 과열덕분으로 뜨거워진 경매시장 때문에 먹고 살기 어려워진 전문경매인들이 만들어 낸 작품이 지금의 NPL이다.
시중의 NPL 도서에서는 먹튀 론스타나 골드만삭스 등 IB금융사로 NPL의 출생을 이야기 하지만 저자가 보기엔 론스타이야기는 IMF 이후 우리나라 금융회사들이 사기당한 이야기일 뿐이다.
우리 같은 서민들이 목말라하는 NPL은 부실채권이라는 이름보다는 사실 담보부 근저당채권 양도양수거래라고 하는 것이 더 가깝다. 뻔한 이야기일지는 모르지만 이런 채권양도, 양수거 래는 우리가 알고 있는 NPL을 배우기 이전에도 해오던 거래다.
NPL이 알려지는 것이 두려워 자기들만의 리그였다고 하지만 저자의 사견으로는 그 당시에는 전문경매인들이 경매로 먹고 살만했기에 관심을 두지 않아 몰랐을 뿐이다.
그러나 경매법정에 깍두기 아저씨들이 물러가고 아기 울음소리가 들릴 정도로 대중화가 되자 높은 낙찰가로 경매수익이 급격히 줄어든 전문경매인들은 새로운 시장이 필요하게 된다.
더욱 금융구조조정으로 철밥통이었던 금융사직원들이 명예퇴직 등 줄줄이 퇴사를 해 경매 시장으로 진입하게 된다. 이들의 조합으로 새로운 경매시장이 개척되었는데 경매를 거슬러 태생부터 바꾸는 근저당권양도양수가 바로 그 신대륙이 되었고 이름은 금융사들의 여신관리 규정에 나오는 NPL이란 이름으로 출발하게 되었다.
그 명백한 증거들이 있다. 지금 NPL시장을 쥐락펴락하는 유명대가들이 바로 내로라하는 경매 전문인들이었다는 것과 전문경매인들 중에는 금융권 출신이 많다는 점이다.
잔치음식 냄새풍기면 동네 사람들 잔치집으로 모이기 마련이다. 수익률 소문이 온 동네 퍼지 기 시작하면서 터진 둑에 물들어 오듯 수많은 투자자들이 NPL시장으로 진입하게 되고 언론과 방송은 불난 집에 부채질 하듯 NPL기사를 연일 개제했다.
세상이치, 수요가 몰리면 가격은 오르는 법인지라 NPL 매각가격은 매년 상승하게 된다.
언젠가부터는 체감 상 금융사의 갑질이라고 느낄 정도로 채권매각가격은 올라버렸고 심지어는 그 가격에 버티지 못한 자산관리회사의 대표가 사기혐의로 경찰조사를 받는다는 뉴스기사가 나올 정도가 되어 버렸다.
그나마 NPL밥그릇에 숟가락 올려놓은 지 오래된 전문가들은 전통 우호거래선이 있어 명맥을 유지할 수 있지만 늦깎이 시장진입투자자들의 NPL매입은 하늘의 별따기와 다를 바 없어 있는 인맥 없는 인맥에 사돈의 팔촌까지 총동원해 따낸 채권은 수익률이 보잘 것 없다.
그나마 NPL의 아킬레스인 채무자회생신청 없이 배당으로 마무리된 것이 다행이라면 다행이다.
배당으로의 수익이 신통치 못하면 수익률 극대화를 위해 유입단계로 넘어간다. 실무에서 유입은 수익률 배가를 위한 NPL기법이라 하지만 그 본질은 경매입찰로 NPL유입은 경매응찰과 동의어라고 할 수 있다.
그럼에도 낙찰보다는 유입이라는 용어를 별도 사용하는 이유는 그 본래 목적이 NPL하락에 대한 보험들기로 매입한 채권가격 이하로 낙찰되는 것을 방지하기 위해 하는 채권보존행위기 때문이다.
유입이후 한 번 더 진화를 한다. 고가 낙찰로 양도차익을 줄여서 절감효과(배당종료 시에는 이자소득세 비과세)를 얻는 것으로 이때부터는 초보투자자는 더욱 눈을 부릅뜨고 잘 봐야 한다. 경매에서는 낙찰에 의한 매수가격보다 낮은 가격으로 매도한다면 양도차익은 없으므로 양도세를 납부하지 않지만 NPL이라면 사정이 달라진다.
채권매입 후 양도세 절세를 위한 고가유입을 한다면 매수가격은 낙찰가격이 아니라 NPL 매입가격이 매수가격이 된다. 그러기에 실전에서는 채권매수자와 유입하는 매수자가 다른 경우가 많다.
이런 사실을 모르고 얼치기학습으로 NPL투자법만 배웠다간 세금폭탄으로 융단폭격당할 수 있다. 인터넷에 떠도는 NPL이란 고정이하의 여신이라는 뻔한 정보나 NPL도서 몇 권으로 배우는 투자자라면 이런 사실을 파악하기 힘들다. 몇 시간, 몇 푼 절약하려다 수십 배 비싼 수업료 지불할 수 있으므로 가능한 정석으로 배우고 정석으로 투자하길 바란다.
그래도 양도세를 낼 수만 있다면 행복한 일이다. 더 큰 문제는 양도세 납부해 국가재정에 이바지하고 싶지만 납부할 양도세가 없는 경우다.
팔리지 않을 물건을 높은 가격에 낙찰 받아 유입했지만 시장에서 찾는 이가 없으니 양 도세절감은 양도세납부로 소원이 바뀌게 된다. 팔리질 않는 덕에 내는 세금이름도 바뀌어 재산세
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