부동산경매는 채무자의 부동산을 강제로 매각하여 채권자의 변제에 충당하는 절차이다. 모든 환가경매(실질적 경매)는 현금화를 통한 채권자 배당에 초점이 맞추어져 있다.

‘배당으로 달려가는 열차’가 경매 절차이고 그 종착역인 배당기일에 채권자를 위하여 열리는 ‘빚잔치’가 바로 ‘배당’이다. 일반적으로 먹을 것이 많은 ‘잔치’는 아니지만 공평하게 배당순위에 따라 채권자를 만족시키는 것으로 ‘열차’의 운행은 마무리된다.

따라서 ‘배당’이 경매의 ‘종착역’이라는 것을 항상 염두에 둔다면 경매 절차와 권리 분석 과정에서 이해의 폭이 넓어질 것이다. 저당권이나, 가압류, 압류 등의 말소기준등기의 권리들이 모두 배당에서 돈을 받고 소멸되는 이유, 선순위 가처분이나 가등기 권리가 인수되는 이유, 확정일자가 배당에서만 작동하는 이유 등 경매의 모든 절차는 배당과 깊은 관련이 있다. 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 못하면 배당으로 가는 열차에 탑승할 수 없기 때문에 배당요구 종기가 지나면 ‘열차’는 출발해 버린다.

부동산경매! 그 배당으로 가는 열차의 탑승 준비와 티켓팅, 운행방식 및 종착역과 그 이후의 AS까지 달려가 보기로 한다.