머리말

“내가 더 멀리 보았다면 이는 거인들의 어깨 위에 올라서 있었기 때문이다.”

만유인력의 법칙을 발견한 아이작 뉴턴(Isaac Newton)이 1676년에 한 유명한 명언이다. 아이작 뉴턴과 같은 천재과학자도 자신의 연구성과는 이전 세대의 뛰어난 업적을 남긴 인물들의 공헌 덕분에 가능했다는 솔직한 고백인 셈이다. 이 문구는 감정평가사가 되기 위해 망망대해와 같은 감정평가실무 과목을 정복해야 하는 감정평가사 수험생에게 어떻게 공부해야 하는지에 대한 통찰을 제시해준다.

1972년 토지평가사제도, 1973년 공인감정사제도가 도입되어 감정평가업무가 시작된 이래 감정평가 분야는 지속적으로 성장하고 발전해왔다. 그러나, 감정평가의 본질이 바뀌거나 감정평가업무가 크게 바뀐 것은 아니다. 감정평가의 핵심적인 내용은 예전이나 지금이나 크게 다르지 않으며, 앞으로도 또한 그러할 것이다. 이 대목에서 감정평가의 핵심적인 내용이 무엇인지 어떻게 알 수 있을까라는 의문이 생긴다. 그 해답은 감정평가실무 기출문제에 모두 담겨 있다고 해도 과언이 아니다. 감정평가사 수험생들이 기출문제를 반드시 공부해야 하는 이유가 바로 여기에 있다.

1989년 토지평가사제도와 공인감정사제도가 통합되어 1990년 제1회 감정평가사 시험이 시작된 이래 2024년까지 35회의 감정평가사 시험이 치러졌다. 감정평가사 시험은 부동산 관련 분야에서 가장 권위있는 시험으로 문제의 퀄리티 보장을 위해 감정평가 분야에서 최고의 전문성을 가진 출제진에 의해 장기간의 숙고와 열린 토론 끝에 만들어진다. 감정평가실무 문제는 출제 당시 감정평가업계의 고민이 담기고 수험계에 감정평가실무 공부의 방향성을 제시하는 지침이 된다.

대표저자는 2000년 제11회 감정평가사 시험을 합격한 이래 20여년이 훌쩍 넘긴 세월동안 감정평가업무와 감정평가교육·연구에 매진해왔다. 감정평가실무를 강의하면서 감정평가실무 기출문제의 정확한 해설에 대한 필요성을 인식하고, 2016년부터 틈틈이 관련 자료를 준비해오다 2024년 본격적으로 감정평가실무 기출문제 해설집의 마무리 작업에 들어가 이제야 결실을 맺게 되었다.

본 해설집은 다음과 같은 특징을 가지고 있다.

첫째, 대표저자가 제1회 문제부터 제35회 문제까지 모든 문제를 직접 풀고 작성하여 일관되고 정확한 해설을 제시하려고 노력하였다. 방대한 양으로 인해 모든 문제를 한 사람이 다 섭렵한다는 것은 쉬운 일이 아니지만, 해설집의 완성도를 위해 꼭 필요한 작업이라 여겼다.

둘째, 해설은 예시답안의 형식을 취하되, 최대한 자세하게 구성하려고 노력하였다. 해설과 예시답안을 분리하여 별도로 구성할 수 있으나, 수험생의 학습 관점에서는 예시답안에 관련 내용을 모두 포함하는 것이 효과적이란 판단에서다.

셋째, 기출문제가 수험의 관점에서는 가장 좋은 문제이기는 하나, 완벽한 문제라고 할 수는 없다. 한정된 시간에 문제를 구성하다보니 애매모호하고 다양한 해석이 가능한 부분도 존재한다. 이런 부분은 출제진에 참여했으리라 추정되는 분들을 포함한 감정평가업계 최고전문가들의 자문을 통해 출제의도에 최대한 부합할 수 있게 해석하려고 노력하였다.

처음 집필 의도는 완벽한 감정평가실무 기출문제 해설집이었으나, 여전히 부족한 부분도 존재함을 인정하지 않을 수 없다. 부족한 부분은 주기적인 개정판을 통해 완벽한 감정평가실무 기출문제 해설집이 될 수 있도록 매진하려 한다.

감정평가실무 기출문제 해설집을 완성하는 과정에서 많은 분들의 도움이 있었다. 먼저 2016년 해설집을 준비하기 시작하면서부터 마지막까지 함께 해준 윤여일 감정평가사에게 고마움을 전한다. 이 해설집은 감정평가실무 수업의 수강생이었던 윤여일 감정평가사와의 인연으로 시작되었다. 또한, 웅지세무대학교 부동산감정평가과 학생들에게도 감사한 마음을 전한다. 수업과 상담을 통해 처음 감정평가를 공부하는 학생들이 궁금해하는 점, 알고싶은 내용이 무엇인지를 알 수 있게 해주었다. 또한, 스탠다드 감정평가실무 교재의 구성과 내용을 전개하는 데도 많은 도움을 주었다.

2024년 감정평가실무 기출문제 해설을 비롯한 감정평가실무 강의의 수강생분들에게도 고마움을 표한다. 새로운 시각과 정곡을 찌르는 질문으로 해설집의 내용을 풍부하게 하는 데 밑거름을 제공하였다. 좋은 책을 만들기 위해 늘 애써주시는 박기현 대표님과 ㈜좋은책 관계자분들에게도 고마운 마음을 전한다.

마지막으로 이 책을 쓰는 동안 무한한 애정과 배려를 통해 큰 힘을 준 가족들에게 깊은 감사의 뜻을 전한다.

이 책이 감정평가사 시험을 준비하는 수험생 여러분의 합격에 큰 도움이 되길 바란다.

2025년 2월웅지세무대학교 연구실에서

대표저자 서광채 씀

문제편

1990 제1회 감정평가실무 기출문제 2

1991 제2회 감정평가실무 기출문제 9

1992 제3회 감정평가실무 기출문제 18

1993 제4회 감정평가실무 기출문제 29

1994 제5회 감정평가실무 기출문제 37

1995 제6회 감정평가실무 기출문제 46

1996 제7회 감정평가실무 기출문제 57

1997 제8회 감정평가실무 기출문제 76

1998 제9회 감정평가실무 기출문제 87

1999 제10회 감정평가실무 기출문제 99

2000 제11회 감정평가실무 기출문제 110

2001 제12회 감정평가실무 기출문제 121

2002 제13회 감정평가실무 기출문제 133

2003 제14회 감정평가실무 기출문제 147

2004 제15회 감정평가실무 기출문제 158

2005 제16회 감정평가실무 기출문제 173

2006 제17회 감정평가실무 기출문제 192

2007 제18회 감정평가실무 기출문제 207

2008 제19회 감정평가실무 기출문제 230

2009 제20회 감정평가실무 기출문제 248

2010 제21회 감정평가실무 기출문제 262

2011 제22회 감정평가실무 기출문제 272

2012 제23회 감정평가실무 기출문제 287

2013 제24회 감정평가실무 기출문제 300

2014 제25회 감정평가실무 기출문제 313

2015 제26회 감정평가실무 기출문제 322

2019 제27회 감정평가실무 기출문제 338

2017 제28회 감정평가실무 기출문제 349

2018 제29회 감정평가실무 기출문제 364

2019 제30회 감정평가실무 기출문제 377

2020 제31회 감정평가실무 기출문제 389

2021 제32회 감정평가실무 기출문제 405

2022 제33회 감정평가실무 기출문제 425

2023 제34회 감정평가실무 기출문제 440

2024 제35회 감정평가실무 기출문제 458

해설편

1990 제1회 감정평가실무 기출:해설 472

1991 제2회 감정평가실무 기출:해설 485

1992 제3회 감정평가실무 기출:해설 499

1993 제4회 감정평가실무 기출:해설 511

1994 제5회 감정평가실무 기출:해설 521

1995 제6회 감정평가실무 기출:해설 531

1996 제7회 감정평가실무 기출:해설 547

1997 제8회 감정평가실무 기출:해설 560

1998 제9회 감정평가실무 기출:해설 575

1999 제10회 감정평가실무 기출:해설 588

2000 제11회 감정평가실무 기출:해설 603

2001 제12회 감정평가실무 기출:해설 619

2002 제13회 감정평가실무 기출:해설 635

2003 제14회 감정평가실무 기출:해설 654

2004 제15회 감정평가실무 기출:해설 671

2005 제16회 감정평가실무 기출:해설 694

2006 제17회 감정평가실무 기출:해설 719

2007 제18회 감정평가실무 기출:해설 737

2008 제19회 감정평가실무 기출:해설 755

2009 제20회 감정평가실무 기출:해설 775

2010 제21회 감정평가실무 기출:해설 789

2011 제22회 감정평가실무 기출:해설 807

2012 제23회 감정평가실무 기출:해설 825

2013 제24회 감정평가실무 기출:해설 844

2014 제25회 감정평가실무 기출:해설 863

2015 제26회 감정평가실무 기출:해설 875

2019 제27회 감정평가실무 기출:해설 896

2017 제28회 감정평가실무 기출:해설 914

2018 제29회 감정평가실무 기출:해설 928

2019 제30회 감정평가실무 기출:해설 941

2020 제31회 감정평가실무 기출:해설 953

2021 제32회 감정평가실무 기출:해설 968

2022 제33회 감정평가실무 기출:해설 984

2023 제34회 감정평가실무 기출:해설 998

2024 제35회 감정평가실무 기출:해설 1012