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변호사만 모르는 재개발 재건축 5

변호사만 모르는 재개발 재건축 5

  • 오승철
  • |
  • 도서출판 리얼굿북
  • |
  • 2024-05-30 출간
  • |
  • 422페이지
  • |
  • 190 X 254mm
  • |
  • ISBN 9791198231079
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출판사서평

★ 2만5천원의 행복 ★
살다 보면 누구나 재개발ㆍ재건축에 대해 한번쯤은 관심을 가지게 된다. 말도 안 되는 돈으로 좋은 아파트를 분양 받을 수 있다는 주택조합 홍보 현수막은 지천에 널려있으며, 주변 아무개가 재개발ㆍ재건축으로 남부러워할 브랜드 아파트를 분양 받았다는 등의 소식 또한 심심치 않게 접하곤 할 것이다. 운이 좀 좋다면 내가 살고 있던 아파트나 물려받은 땅이 정비구역으로 지정되었다는 소식을 듣고 마치 당장이라도 큰 돈을 받거나 좋은 아파트에 입주하게 될 것이라는 꿈에 부풀게 될 것이다. 그러나 막상 이러한 관심으로 인터넷 검색이나 관련 서적을 찾아보다 보면 온갖 어려운 단어와 법조문에 둘러싸여 내가 뭘 알아야 하는지 조차 이해하기 어려울 것이다. 그도 그럴 것이 재개발ㆍ재건축은 부동산의 다른 분야와 달리 근거법령의 수가 많을 뿐만 아니라 상대적으로 짧은 시간 동안에 셀 수도 없이 많은 제정ㆍ개정ㆍ폐지의 과정을 거치면서 일반인들은 물론 전문가들도 이해하기 어려운 내용들이 많기 때문이다. 때문에 아무리 관심이 많은 사람이라고 하더라도 높은 진입장벽에 투자 기회를 쉽사리 포기하거나, 잘못되거나 왜곡된 정보로 투자자나 조합원들을 속이는 ‘꾼’들에게 끌려다니다 자신도 모르는 새에 막대한 손해를 입고 소송에도 휘말리는 안타까운 사태도 빈번히 발생하고 있다.
그러나 이번에 오승철 변호사가 쓴 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈를 읽어보면, 관계법령이 어떻게, 왜 변화하였는지는 물론이고 재개발ㆍ재건축 사업이 어떠한 방식과 절차에 의하여 진행되는 것인지를 마치 소설을 읽어내려가는 것처럼 자연스럽게 이해할 수 있게 된다. 대부분의 기존 서적들은 재개발ㆍ재건축을 투자목적, 법률적 측면, 시장논리 등 중에서 한 가지 측면에서만 접근하여 한정적인 정보만을 제공하고 있었기 때문에, 독자들은 마치 장님이 코끼리의 다리를 만지면서 코끼리를 이해하려는 것과 같이 온전한 정보를 파악할 수 없었다. 그러나 오승철 변호사가 쓴 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈는 재개발ㆍ재건축의 다양한 측면에 대한 통찰을 그 사업 진행 순서대로 자세히 풀어내었을 뿐만 아니라, 특히 독자가 궁금해하였거나 중요하게 눈여겨보아야 할 핵심들에 대하여도 깔끔하게 구분하여 명쾌한 해답을 제공하고 있어서, 독자들로 하여금 재개발ㆍ재건축의 전반적인 이해는 물론 핵심원리에 대한 이해까지도 빠짐없이 가져갈 수 있도록 배려하고 있다.
이 책은 저자가 독자들의 이해를 돕기 위해 책의 첫 글자부터 마지막 글자까지 단 한 글자도 빠짐없이 직접 작성하고 검토하였고, 모든 책의 레이아웃 및 디자인 또한 직접 구성하였다. 저자의 수년에 걸친 고심과 피와 눈물이 서린 노력으로 완성된 이 책은 재개발ㆍ재건축에 대한 진지한 관심을 갖고 있는 독자들에게 완벽한 재건축ㆍ재개발의 바이블이 되어줄 것이며, 아직은 단편적인 궁금증과 호기심을 갖고 있는 독자들이라 하더라도 목차를 보며 손쉽게 궁금증에 대한 해답을 찾아가는 과정에서 지적인 쾌감을 느낄 수 있을 것이다. 또한 부족한 지식과 잘못된 판단으로 큰 어려움을 겪고 있는 사람들은 더 이상의 손실을 방지하거나 상황을 반전시킬 돌파구를 찾게 될 것이다.
이 책은 시장에 넘쳐나는 수많은 재개발ㆍ재건축 서적의 하나가 아니라, 다른 책들과 확실하게 차별되고 존재이유가 분명한 「재개발ㆍ재건축의 완결판」이라 확신하고 자신있게 당신에게 권한다.

목차

제1장 손실보상 (현금청산) 25
제1절 현금청산 입문 27
I. 개요 27
II. 소규모주택정비사업의 현금청산 29
제2절 현금청산 대상자 (법 제73조 제1항) 31
I. 분양신청을 하지 않은 자(법 제73조 제1항 제1호) 31
II. ‘분양신청기간 종료 전’에 분양신청을 철회한 자(제2호) 33
III. 분양 미신청자와 분양신청 철회자의 조합원 지위 상실 35
IV. 그 밖의 현금청산대상자 37
제3절 정관에 의한 현금청산대상자 39
I. 분양계약을 체결하지 않은 조합원 39
II. 조합이 분양계약체결 절차를 진행하지 않는 경우 분양신청자의 지위 42
III. 조합이 분양계약 체결기간을 정하지 않고 명도소송을 제기해 패소한 사례 47
제4절 손실보상 협의 51
I. 협의절차 개요 51
II. 손실보상 협의를 위한 감정평가 55
III. 협의를 위한 정보공개 61
IV. 구체적이고 실질적인 협의 64
V. 매도청구소송 절차 내에서의 협의도 적법함 68
VI. 도시분쟁조정위원회ㆍ현금청산협의체ㆍ보상협의회를 통한 협의 71
제5절 재개발사업의 손실보상 (수용재결) 76
I. 보상액(청산금액) 산정의 시점 (가격시점) 76
II. 보상액(청산금액) 산정의 방법 79
III. 건축물등의 보상 89
IV. 무허가건축물 보상 문제 95
V. 수용재결 및 그에 대한 불복 99
제6절 재건축사업의 손실보상 (매도청구) 105
I. 개요 105
II. 신탁이전등기 경료 후 조합원 지위를 상실한 경우 (매도청구 불요) 107
III. 청산금액의 산정 110
IV. 현금청산대상자의 소송제기 113
V. 현금청산 대상건물의 철거 문제 115
제7절 동시이행(재건축) 또는 선이행(재개발) 122
I. 재개발사업: 보상금지급의무의 선이행 122
II. 재건축사업: ‘권리제한 없는 소유권이전’과 ‘청산금지급’의 동시이행 127
III. 근저당권자의 물상대위에 대한 조합의 동시이행항변 (재건축) 129
제8절 현금청산대상자의 사업비부담 문제 133
I. 개요 133
II. 현금청산대상자는 사업비 등 비용 납부의무 없음 135
III. 이익 반환의무도 없음 (이주비 대출금 이자 문제) 145
제2장 보상 지연에 따른 이자 151
제1절 보상절차 지연에 따른 지연가산금 153
I. 현금청산 지연으로 인한 이자의 2가지 153
II. 전부개정법의 지연가산금 조항 154
III. 전부개정법 전 개정 연혁 및 경과조치 160
제2절 지연가산금에 관한 판례 165
I. ‘재결신청 지연가산금’의 법적성격 165
II. 지연가산금 지급의무의 내용 (토지보상법 판례) 167
제3절 청산금 지급 지체에 따른 지연배상금(지연이자) 173
I. 지연배상금의 발생 요건 173
II. 청산금의 지급ㆍ공탁ㆍ수령 183
제3장 이주 관련 보상 및 영업보상 (재개발사업) 189
제1절 개요 191
I. 이주 관련 보상의 내용 191
II. 임시수용시설 설치의무와의 관계 197
제2절 이주대책 또는 이주정착금 201
I. 이주대책대상자의 요건 (거주 요건) 201
II. “주거용 건축물” (무허가ㆍ불법용도변경 건물은 제외) 206
III. 이주대책의 내용 (도로 등 생활기본시설 설치의무) 209
제3절 주거이전비와 이사비 (소유자ㆍ세입자) 211
I. 「보상절차와 보상내용의 기준시점」과 「보상대상자 인정시점」 211
II. 주거용 건축물 소유자의 주거이전비 213
III. 세입자의 주거이전비 217
IV. 이사비 (소유자ㆍ세입자) 221
V. 주거이전비ㆍ이사비의 이행기 및 부동산인도의무와의 관계 229
제4절 영업보상 236
I. 영업보상의 요건 236
II. 영업보상 대상자 인정시점 (공람공고일) 243
III. 조합원의 영업보상 문제 251
IV. 폐업보상과 휴업보상 253
V. 무허가건축물등 임차인의 영업보상 261
VI. 무허가영업의 보상 문제 262
VII. 영업손실보상에 관한 권리행사 방법 (직접청구권 없음) 265
VIII. 영업보상의무도 선이행의무 270
제4장 정비기반시설의 설치ㆍ무상귀속ㆍ양도 277
제1절 정비기반시설의 설치 279
I. 정비기반시설의 설치 279
II. 공용폐지 정비기반시설(= 일반재산)의 이용 284
제2절 정비기반시설의 무상귀속ㆍ양도 293
I. 정비기반시설의 무상귀속ㆍ무상양도 293
II. 강행법규 296
III. 현황도로 문제 300
IV. “정비구역 안”에 있는 정비기반시설 305
V. 무상양도의 범위 306
VI. 귀속/기부채납 부동산에 대한 취득세 비과세 312
VII. 정비기반시설의 귀속에 관한 소송 316
제5장 사업의 완료(준공-이전고시-해산) 323
제1절 준공인가와 이전고시 325
I. 공사완료와 준공인가 325
II. 이전고시 331
제2절 이전고시에 의한 권리관계 확정 334
I. 공용환권의 완성 334
II. 공용환권에는 ‘도시개발법에 따른 환지’의 법리가 적용됨 340
III. ‘이전고시 이전 처분’에 대한 소의 이익 소멸 350
IV. 이전고시의 위법 353
V. 조합의 위법행위에 대한 손해배상청구 354
VI. 이전고시 후 조합원지위 승계 문제 (3자간 합의가 있어야만 승계됨) 356
VII. 주촉법에 따른 재건축사업에서의 공용환권 문제 358
제3절 종후자산의 권리귀속 366
I. 종후자산의 권리귀속 366
II. 새로운 대지ㆍ건축물에 대한 취득세ㆍ재산세 368
제4절 이전고시에 따른 등기 375
I. 개요 375
II. 등기의 절차와 방법 379
III. 이전등기 지연으로 인한 손해배상책임 387
제5절 청산금 394
I. 개요 394
II. 청산금 지급의무의 이행기(이전고시일) 398
III. 청산금의 징수/지급 406
IV. 청산금에 관한 그 밖의 문제들 408
제6절 조합의 해산과 청산 409
제7절 재건축부담금 (재건축초과이익환수제) 412
I. 개요 412
II. 재건축부담금의 산출 416
III. 재건축부담금의 징수를 위한 조치 420


도표목차
표1 법령명 약칭표 18
표2 법령조항 인용례 19
표3 감정평가방법 비교(재개발-재건축, 관리처분계획수립-현금청산, 신법-구법) 58
표 4 ‘미동의자등에 대한 매도청구’와 ‘현금청산대상자에 대한 매도청구’ 비교 105
표 5 현금청산 이행기에 관한 개정 연혁 111
표 6 소송촉진법이 정하는 법정이율 개정연혁표 156
표 7 현금청산의 이행기간 및 지연가산금에 관한 개정연혁 163
표8 무허가건축물 소유자/세입자의 이주정착금ㆍ주거이전비ㆍ이사비 청구권 194
표9 소규모주택정비사업과 손실보상 (비교표) 195
표 10 소유자와 세입자의 주거이전비 비교 217
표11 이사비 기준표 223
표12 정비기반시설과 공공시설의 무상귀속에 관한 비교표 296
표13 재건축부담금 부과율표 〈개정 2023. 12. 26.〉 416

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