들어가며
안녕하세요. 어정민입니다. 본 교재는 수험생들이 기출문제를 좀 더 쉽게 접근할 수 있도록 18개의 논점으로 구성 출간하였습니다. 감정평가이론 전체 체계를 잡고 중요도를 확인하는데 도움이 될 것입니다. 논점별 기출문제 학습 후 회차별 기출문제와 함께 반복적으로 회독할 수 있게 수험 전략을 세우길 바랍니다. 구체적으로 기출문제 학습은 다음과 같은 과정으로 접근하는 것을 추천합니다. 먼저 논점별로 전체 출제 경향과 중요도를 확인합니다. 해당 논점에 따라 중요 내용, 정확한 문장 확인, 전체 답안 구성을 반복적으로 학습 한 뒤 직접 답안지를 작성하는 연습을 합니다. 이 과정을 통해 기출문제를 정확하게 이해하고 해결할 수 있는 실력을 갖춰야 합니다. 반복적으로 논점별 기출문제와 예시답안을 회독하고 이를 바탕으로 회차별 기출문제를 긴 호흡으로 반복 학습할 수 있도록 계획합니다. 감정평가이론 점수가 낮게 나오는 이유는 어디선가 “본 것 같거나”, “논문에 있었던 것 같은” 내용으로 소설을 쓰게 되는 경우입니다. 이러한 실수를 하지 않기 위해서는 감정평가이론 수험 범위를 방대하게 늘리지 않고 기출문제를 중심으로 접근해야 합니다. 최유효이용, 부동산시장분석, 감정평가 3방식...18개의 논점! 제대로 준비했는지 스스로를 계속 의심하고 점검해야 합니다. 논점별 기출문제를 정리함으로써 자신의 실력을 한 단계 더 높일 수 있길 바랍니다. 수험을 대하는 우리의 전략, 그 출발은 기출문제 정복입니다. 본 교재가 감정평가사이론 고득점 합격을 위한 교재로써 도움이 되길 바랍니다.
감정평가이론 18개 논점 및 최근 기출문제
논점 1 감정평가의 기본이론
논점 2 감정평가의 분류
논점 3 부동산의 기초
논점 4 지대론, 지가론, 입지론, 도시공간구조이론
논점 5 부동산가치다원론(시장가치와 시장가치 외의 가치)
논점 6 부동산가치발생요인, 가치형성요인 및 부동산가치형성원리
논점 7 부동산가격제원칙과 최유효이용분석
논점 8 지역분석과 개별분석
논점 9 부동산시장분석(수요공급분석, 시장분석, 경기변동, 자본시장과의 통합화)
논점 10 감정평가3방식과 시산가액 조정, 감정평가 절차
논점 11 비교방식
논점 12 원가방식
논점 13 수익방식
논점 14 기타감정평가방법
논점 15 유형별 감정평가
논점 16 목적별 감정평가
논점 17 부동산가격공시제도
논점 18 그 밖의 논점(금융, 투자, 개발, 정책)
〈문제1, 문제2〉
2023년 [34회]
·직접환원법과 할인현금흐름분석법 비교
·자본회수방법
·확률적 할인현금흐름분석법
·택지비 감정평가의 기준가치
·지역요인 내용의 적정성 심사
2022년 [33회]
·지식재산권 가격자료, 감정평가방법등
·자본환원율(투자결합법)
·환원율 조정
2021년 [32회]
·부동산시장(공간시장/자본시장)
·가치형성요인(이자율, 양도소득세)
·경기변동 시 감정평가3방식
·감정평가 실무기준(감정평가절차)
·직업윤리(기본윤리/업무윤리)
2020년 [31회]
·감정평가의 개념
·기준가치 확정/복수감정평가
·시장가치vs시장가격(감정평가필요성)
·토지의 보상감정평가
·공시지가기준법(개별공시지가, 거래사례비교법)
2019년 [30회]
·토지의 감정평가방법
·선분양과 후분양방식(원가법)
·개발법 산정 시 고려할 점
·시장가치
·시장가치 정의 등
·가치이론과 가치추계이론 관계
2018년 [29회]
·부동산가치발생요인, 가격결정요인
·부동산가격결정과정,부동산가치3면성
·부동산가치3면성과 감정평가 3방식 6방법
·지역분석(사례형) 접근성 개선이 부동산시장에 미치는영향
2017년 [28회]
·최유효이용분석(사례형)
·시산가액 조정
·법적근거, 조정의 전제, 감칙상 물건별 감정평가방법 규정방식과의 관련성
·감정평가액을 표시하는 이론적 방법
2016년 [27회]
·기업가치 감정평가(기업가치 구성요소, 유의점, 감정평가방법의 장단점 및 유의사항 등)
·재무보고목적의 감정평가의 기준가치
·DCF법의 할인율과 최종환원율
·그 밖의 요인 보정
2015년 [26회]
·감정평가의 분류(사례형)(개별, 일괄, 구분, 부분, 조건부)
·보상, 경매, 담보에 따라 감정평가금액차이가 큰 사례 등(가치다원론)
2014년 [25회]
·리모델링 부동산 감정평가 시 유의사항
·토양오염의심토지 처리방법
·부동산가격제원칙(사례형)
·구분소유권 감정평가(사례형)
2013년 [24회]
·최유효이용, 최유효이용의 원칙
·시장분석과 지역분석
·시장분석 의의 및 필요성, 6단계
·양자의 관계
2012년 [23회]
·시장가치
·시장가치 개념의 변천과정
·최종평가가치 표현방법
·수익성 부동산의 평가절차
·보증금의 처리방법과 문제점
〈문제3, 문제4〉
2023년 [34회]
·담보평가에서 공정성과 독립성 확보수단,심사평가사 역할
·다세대주택의 거래사례 수집 요건과 고려사항
2022년 [33회]
·손해액을 구하기 위한 감정평가방법
·초과토지 잉여토지
2021년 [32회]
·광평수 토지의 감정평가
·감정평가심사와 감정평가검토
2020년 [31회]
·도시정비사업
·종전자산, 현금청산을 위한 감정평가(기준시점, 성격, 유의점 등)
·현황기준 원칙과 예외
2019년 [30회]
·시장가치 외의 가치
·조사·평가와 조사·산정
2018년 [29회]
·감정평가 개념(회계에 관한 감정)
·공정가치, 시장가치, 회계상가치
·감정평가 공정성과 감정평가행위의독립 필요성
2017년 [28회]
·목적별 감정평가
·종후자산 감정평가 기준가치
·종후자산 감정평가 성격과 감정평가방식과의 관련성
·영업권과 상가권리금
2016년 [27회]
·소음등으로 인한 가치하락분의 감정평가(스티그마 등)
·기준금리 인하가 부동산시장에 미치는 영향
2015년 [26회]
·토지의 장기사용권 가치 산정방법과 감정평가3방식
·부동산 보유세율 상승이 부동산시장에미치는 영향
2014년 [25회]
·평가검토
·상가권리금
2013년 [24회]
·토지의 감정평가방법(공시지가기준법)
·주식가치 감정평가방법
2012년 [23회]
·실물옵션
·매도청구소송목적 감정평가
·실거래가 자료축적 의의와 한계극복을 위한 감정평가사 역할
감정평가이론 문제 유형
1. 사례형：길어진 지문, 그러나 답안은 물음에서 요구하는 내용에 가능한 맞도록 구성해야 한다!
문제 1번급(40점)은 사례형 또는 설명형으로 출제된다. 사례형의 경우 긴 지문의 형식으로 출제하되 묻는 문항은 간결하다. 그럼에도 불구하고 긴 지문과 시간 배분에 있어 긴장한다면, 묻고 있는 질문에 대한 답을 정확하게 쓰지 못해 점수가 낮아질 가능성이 높다. 특히 묻고 있는 “질문”에 대해 답을 숨겨놓는 목차를 구성하거나 수험생 나름대로의 예측이나 추론은 오류를 범할 수 있기 때문에 이 점에 유의해야 한다. 수험서의 기본내용을 적되, 물음에서 묻고자 하는 부분을 정확하고 간결하게 문장으로 구성해야 득점할 수 있다. 사례형은 기본 개념 이해는 물론 문제 내에서 주어진 상황 판단까지 요구하는바 종합적인 감정평가이론 사고를 묻는 유형으로 난이도가 높은 문제에 해당한다.
제26회 1번 A법인은 토지 200㎡ 및 위 지상에 건축 된 연면적 100㎡ 1층 업무용건물(집합건물이 아님)을 소유하고 있다. 건물 101호 및 102호로 구획되어 있으며, 101호는 A법인이 사무실로 사용하고 있고 102호는 B에게 임대하고 있다. 다음 물음에 답하시오.(40점)
1)A법인이 소유한 위 부동산(토지 및 건물)을 감정평가 할 경우 감정평가규칙에 따른 원칙적인 감정평가 방법 및 근거, 해당 방법의 적정성을 논하시오.(15점)
2) 임차인C가 101호를 전세로 임차하기로 하였다. C는 전세금액 및 전세권 설정에 참고하기 위하여 101호 건물 50㎡만을 감정평가 의뢰하였다. 본건 평가의 타당성에 관해 설명하시오.(10점)
3) A법인은 토지에 저당권을 설정한 이후 건물을 신축하였으나 건물에 대해서는 저당권을 설정하지 않았다. A법인이 이자지급을 연체하자 저당권자가 본건의 토지의 임의경매를 신청하였다. 이 경우 토지의 감정평가방법에 관해 설명하시오.(5점)
4) 해당 토지의 용적률은 50%이나 주변토지의 용적률은 100%이다. A법인이 용적률 100%를 조건으로 하는 감정평가를 의뢰하였다. 조건부평가에 관해 설명하고 본건평가 가능 여부를 검토하시오.(10점)
2. 단문형(단일개념/다개념)：숨겨진 논점을 파악한다!
사례형과 비교하여 확연하게 지문의 길이가 짧다. 단일 개념(또는 다개념)을 분설해서 간략하게 묻는 형식이다. 단문형은 초시생이나 입문자도 써 볼만한 문제 유형이다. 그러나 점수의 차별화를 가장 쉽게 줄 수 있는 문제 유형이기도 하다. 왜냐하면 개념에 대한 정확한 암기와 구체적인 서술 및 숨겨진 논점 파악 여부가 여실히 드러날 수 있는 문제 유형이기 때문이다. 즉 누구든 상식적인 수준에서의 개념적 설명은 가능하지만 정확한 개념 설명과 구체적인 문장으로 답안지를 구성하기에는 많은 시간과 노력이 필요하다. 특히 다개념의 경우 서로 관계가 없는 것처럼 보이지만 각 개념 간의 관계를 읽어 숨겨진 논점을 파악하여 서와 결에서 이를 피력하는 것이 중요하다.
제24회 1번 부동산감정평가에서 최유효이용에 대한 다음 물음에 답하시오.(40점) 단일개념
1) 부동산감정평가에서 최유효이용의 개념과 성립요건을 설명하시오.(10점)
2) 부동산가격판단시 최유효이용을 전제로 판단해야 하는 이유를 설명하시오.(10점)
3) 최유효이용의 원칙과 다른 원칙간의 상호관련성을 설명하시오.(10점)
4) 부동산시장이 침체국면일 때 최유효이용의 판단시 유의사항을 설명하시오.(10점)
제31회 1번감정평가와 관련한 다음의 물음에 답하시오.(40점) 다개념
1) 감정평가의 개념을 구체적으로 설명하고 감정평가의 개념에 근거하여 기준가치 확정과 복수(福數) 감정평가의 필요성에 관하여 각각 논하시오.(20점)
2) 시장가치와 시장가격(거래가격)의 개념을 비교하여 설명하고, 다양한 제도를 통해 시장가격(거래가격)을 수집·분석할 수 있음에도 불구하고 감정평가가 필요한 이유에 관하여 논하시오.(20점)
3. 실무형：감정평가이론은 실무와 함께 공부하는 과목이다!
실무형 문제는 보통 20점의 분량으로 출제된다. 사례형이나 단문형으로 분류할 수 있지만 감정평가실무와 병행하여 공부해야 하는 이유를 다시 한번 강조하기 위해 실무형으로 분류하였다. 실무형은 감정평가실무 계산문제가 서술식으로 변형된 것과 같다. 대표적으로는 감정평가방법을 질문하거나 업계에서 이슈되는 논점들이 출제된다. 실무형에서 득점 포인트는 감정평가이론을 실무 업무를 하듯이 답안지를 구성하는 것이다. 예를 들어 구분점포 감정평가 시 원가법 의의를 쓸 경우, “원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.”가 아닌 “1동 전체의 가격을 산정하여 대상구분소유권에 배분하는 평가방법으로 1동 전체 중 토지는 공시지가기준 등으로, 건물은 원가법으로 구한 뒤 층별·위치별 효용비율을 적용하여 대상물건의 감정평가액을 구하는 것이다.”라고 실무화하여 답안을 구성해야 한다. “실제 구분점포에 대한 감정평가업무를 수행하듯“ 답안지를 써준 수험생들의 실력을 높이 평가하기도 했다.(25회)
제22회 3번 정비사업은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 것이 목적인데 그 중 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 이에 관한 감정평가사의 역할이 중요한 바, 다음 물음에 답하시오.(20점)
1) 주택재개발사업의 추진 단계별 목적에 따른 감정평가업무를 분류하고 설명하시오.(10점)
2) 종전자산(종전 토지 또는 건축물)과 종후자산(분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액)과의 관계를 설명하시오.(10점)
제23회 2번 최근 수익성 부동산의 임대차시장에서는 보증부월세가 주된 임대차 계약 형태로 자리를 잡고 있다. 이 수익성 부동산을 수익환원법으로 평가하고자 할 때, 다음의 사항에 대하여 답하시오.(30점)
1) 이 수익성 부동산의 평가절차에 대해서 설명하시오.(10점)
2) 보증금의 처리 방법과 문제점에 대해서 논하시오.(20점)
4. 약술(시사)형：마지막 문제는 고득점을 향한 필수 문제!
3번과 4번에서 15점, 10점으로 출제되는 유형은 대부분 업계에서 논의되는 부분이거나 시사적인 문제를 출제한다. 마지막 문제로 갈수록 목차 없이 자신이 공부해왔던 실력 그대로 답안지가 구성되게 된다. 시간에 쫓겨 글씨는 알아볼 수 없고, 내용 또한 준비한 만큼 보여주질 못할 상황에서 해결해야 하는 문제가 약술형이다. 이러한 상황에 맞춰 항상 연습하고, 끝까지 포기하지 않으며 질문한 것 이상의 목차를 보여줌으로써 고득점이 가능해진다. “약술형이라고 해서 단순히 단어의 해설만을 해서는 안 되고 그 동안 배운 지식을 총동원하여 출제한 문제를 포괄적으로 안다는 사실을 나타내야 한다. 오히려 약술형일수록 문제와 밀접한 관련성이 있는 여러 사항을 서술함으로써 다른 수험생, 그리고 이해를 제대로 한 수험생과 암기를 위주로 공부한 수험생에서 차별화 전략이 정확히 점수에 반영되기도 함을 기억해야 한다.”(12회)
제20회 4번 비주거용부동산가격공시제도의 도입 필요성에 대하여 설명하시오.(10점)
제23회 4번 국토해양부의 부동산 실거래가 자료축적의 의의와 한계극복을 위한 감정평가사의 역할에 대해서 설명하시오.(10점)
제25회 4번 정부에서 추진 중인 상가권리금 보호방안에 제도화될 경우 권리금 감정평가업무에 변화가 나타날 것으로 예상된다. 이에 관한 상가권리금에 대해 설명하시오.(10점)
마치며
제 교재를 선택한 수험생 분들에게 매 순간 최선을 다하는 것에 대한 이야기로 글을 마무리하려고 합니다. “매 순간 최선을 다하자.” 간단하고 쉬운 말 같지만, 합격을 하고 난 뒤 수험생활을 뒤돌아볼 때 그 의미를 더욱 확실히 알게 된 것 같습니다. 인생은 매 순간의 합이라 생각합니다. 합격 역시 수험생활의 최선이 모여서 만들어진 결과물이 됩니다. 아침 일찍 나서기 싫은 실무스터디, 끝도 없이 암기해야 할 것 같은 이론 의의와 목차, 보이지 않는 법규의 논점파악. 처음 공부를 시작할 때는 갈 길이 너무 멀어 보이지만, 좌절하지 않고 매 순간 최선을 다한다면 합격의 꿈을 이루게 됩니다. 수험기간 동안 만나는 매 순간의 최선이 정말 중요하다는 것을 강사이자 선배로서 말씀드리고 싶습니다. 항상 최선을 다해 준비하고 있다면 합격의 기회가 찾아왔을 때 절대 놓치지 않을 것입니다. 최선을 다한 그 준비에 저의 강의와 교재가 도움이 되길 바랍니다. 교재가 출간되기까지 도움을 주신 윌비스출판 권윤주 과장님 감사드립니다. 항상 제 옆에서 묵묵히 응원해주는 남편과 사랑하는 딸, 재인에게도 고마운 마음을 전합니다. 여러분의 합격을 기원합니다.
2023년 9월
어정민 드림
