상가건물·오피스텔 임대차 과정에서 임대인과 임차인이 꼭 알고 있어야 할 내용 등을 Q&A식으로 질문과 답변하는 방법으로 초보자도 알기 쉽게 기술한 것이 장점이다. 그리고 상가건물·오피스텔 투자자에겐, 어떻게 투자해야 성공할 수 있고, 그 임대수익으로 노후 생활자금을 마련할 수 있는가를 알려 주는 책이다.
전문가만 알 수 있는 말도 많고 탈도 많은 상가 임대차의 진실!
① 상가건물임대차보호법이 2002년 11월 1일 시작하면서 많은 변화를 거쳤다. 그 과정에서 전문가가 아니면 알 수 없을 정도로 복잡해졌다. 예를 들어 주택임대차와 같이 보증금만 가지고 판단하는 것이 아니라, 환산보증[보증금+000원(월세×100)]을 기준으로 하고, 환산보증금 범위 내에 있는 임차인과 초과하는 임차인의 권리가 다르기도 한다.
② 환산보증금을 초과하는 임차인은 2015년 05월 13일 전에는 대항력이 없다가, 상임법 개정에 따라 2015년 05월 13일 이후부터 대항력과 5년간의 계약갱신요구권으로 보호 받을 수 있게 되었다. 이러한 계약갱신요구권 행사기간도, 2018년 10월 16일부터 새로 계약을 체결하거나 갱신된 임대차는 5년에서 10년으로 연장되었다.
③ 2019년 4월 02일부터 환산보증금 기준도 ㆍ서울특별시는 9억원 이하, ㆍ수도권 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억9천만원 이하, ㆍ광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5억4천만원 이하, ㆍ그 밖의 지역은 3억7천만원 이하로 변경되었다.
그래서 필자는 고민하다가 상가 임대차에서 임대인과 임차인이 꼭 알고 있어야 할 내용 등을 정리해서 Q&A식으로 기술한 것이다.
부족한 연봉, 공실 없는 상가와 오피스텔 임대수익으로 채워라!
부족한 연봉 채우기! 노후생활자금 마련! 상가건물과 오피스텔 등의 임대수익만한 것이 없다. 그래서 상가나 오피스텔을 분양 받는 분들에게 매수 여부를 결정하는 기준은 임대수익률이다.
이렇게 분양받아 안정적인 임대수익률을 확보하려면 분양가가 적정한가부터 확인해야 한다. 그런데 분양업체 등이 상가를 분양할 때 기본적으로 신규로 입주하는 약국이나 병원, 그밖에 임차인 등에게 많은 혜택(월세를 일정 기간동안 보전해 주는 방법으로)을 주면서 입주시키고, 임대수익률만 올려놓는 경향이 많다(분양을 쉽게 하려는 전략으로). 이러한 요인은 2년 또는 5년 후에 재계약하는 과정에서 임대수익률의 하락으로 이어질 수밖에 없다.
이 책은 상가·오피스텔 투자와 임대차에서 현명하게 대처하는 방법을 질문과 답변하는 형식으로 다음 내용을 기술하고 있다!
1편 Q&A로 풀어보는 상가와 오피스텔 실전투자 노하우!
상가와 오피스텔 투자를 어떻게 분석하고 투자해야 성공하는가를 Q&A 43사례로 설명해 준다.
2편 당신만 몰랐던 상가투자의 진실과 거짓!
상식대로 계약했다가 손해 본 사례와 손해 보지 않고 상가투자로 성공하는 기본 상식을 Q&A 30사례를 담았다.
3편 아는 만큼 보호받는 상가 임대차 Q&A 60사례
4편 상가나 오피스텔 임대차 Q&A 실전상담 121사례
5편 자신에게 유리한 상가 임대차(월세) 계약서 작성법!
6편 모르면 당하는 상가·오피스텔 투자 기본 상식!
7편 초보투자라면 꼭 알아야 할 매매 계약서 작성법!
8편 중개사고 발생 시, 꼭 알아야 할 20가지 실전노하우
9편 상가건물과 오피스텔 투자로 부족한 연봉 만들기
이 책으로 내가 어떻게 대처해야 손해 보지 않고, 내게 유리한 계약을 할 수 있나? 를 알려 주고 있다. 설령 보증금을 떼인 경우도, 중개업자를 상대로 손해배상 청구를 하는 방법까지 알려 주는 방법으로 이 책을 마무리해 놓은 것이 장점이다.
[출판사 서평]
Q&A로 풀어보는 상가와 오피스텔 실전투자 노하우 43사례!
상가와 오피스텔 투자를 어떻게 분석하고 투자해야 성공하는가를 Q&A 43사례로 설명해 준다.
첫째, 상가는 어떻게 투자해야 성공할 수 있나?
둘째, 상가 입지와 상권분석은 어떻게 해야 하나?
셋째, 오피스텔 투자에서 성공하려면 이렇게 투자해라!
네째, 오피스텔은 상가와 투자 방법을 다르게 해야 한다!
다섯째, 아파트 등의 집합건물을 분양할 때 분양면적과 평형 계산은?
여섯째, 상가나 오피스텔 등을 분양할 때 계약면적과 평형 계산은?
일곱째, 상가투자에서 전용율만 높으면 무조건 좋을까? 를 기술하고 있다.
상가 투자에서 실패하지 않고 성공하기 위해서 꼭 알아야 할 기본 상식이라 한다.
당신만 몰랐던 상가투자의 진실과 거짓!
부동산은 안전하다고만 생각하고 그 위험성에 대해서 이야기를 하는 사람은 드물다. 수억에서 수십억원에 달하는 건물을 고심 없이 사고, 또 후회를 한다.
그래서 이 책에서 상식대로 계약했다가 손해 본 사례와 손해 보지 않고 상가투자로 성공하는 기본 상식을 질문과 답변하는 형식으로 30사례를 담아 놓았다고 한다.
아는 만큼 보호받는 상가 임대차 Q&A 60사례
이 내용은 상가건물임대차보호법을 알기 쉽게 정복할 수 있도록 기술한 것이다. 상임법으로 보호받는 건물부터, 상가임차인의 대항력과 우선변제권은 언제 어떻게 발생하나? 임차건물이 경매되면 임차인은 어떻게 우선변제권으로 탈출하게 되나? 그리고 상가임차인이 꼭 알고 있어야 할 내용 등을 Q&A 60사례로 기술한 것이다.
상임법상 환산보증금 범위 내 임차인과 초과하는 임차인은 어떻게 다른가?
01 환산보증금 범위 내 임차인은 2002년 11월 1일부터 건물의 인도+사업자등록(대항요건)하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력 발생한다(계약갱신요구권 10년으로 보호). 그리고 환산보증금 범위 내 임차인은 상임법 제4조 ① 상가임차인은 상가건물 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다.
02 환산보증금을 초과하는 임차인은 대항력이 인정되지 못하다가 상임법 개정으로 2015년 5월 13일 이후 최초로 계약을 체결하거나 갱신된 임대차로, 건물의 인도+사업자등록(대항요건)하면 그 다음날부터 대항력이 발생하게 되었다(계약갱신요구권 10년으로 보호). 그러나 환산보증금 내 임차인과 다르게 환산보증금을 초과하는 임차인은 확정일자 부여를 신청할 수가 없다.
대항력과 계약갱신요구권 10년 보호만 가지고 판단하면 환산보증금 범위 내 임차인과 초과하는 임차인 간에는 차이가 없어 보인다.
그러나 이들 간의 차이점은 법원경매나 압류재산공매에서 우선변제권이 있느냐, 없느냐에서 분명하게 달라진다.
① 환산보증금 범위 내 임차인은 확정일자를 부여 받을 수 있어서 배당요구해서 후순위 권리자보다 우선해서 면제 받을 수 있는 우선변제권으로 최우선변제권과 확정일자부 우선변제권이 있다.
② 환산보증금 범위 초과하는 임차인은 확정일자를 부여 받을 수 없어서 배당요구를 할 수 없는 일반채권자로 선순위인 경우에만 대항력으로 살아 남지만 후순위는 보증금을 손해 볼 수밖에 없다고 한다.
상가 투자 성공할 수도, 공실로 손해 볼 수도 있다!
상가에 투자하려면, 앞으로의 주변변화 즉 주변에 비슷한 상가나 대형 유통점 등의 입점 등으로 상권변화가 발생할 수 있는가 까지 체크해야 한다.
월세 수익은 무조건 분양가격 대비 수익률로 나타난다. 그렇지만 적절한 월세가 아닌 높은 월세는 재계약하는 과정에서 임차인들로부터 외면당하게 되므로, 임대수익의 감소를 가져오거나 공실로 손해가 발생할 수도 있다는 사실을 기술하고 있다.
신축 상가 임대수익이 적정한 임대수익인가를 확인해라!
상가나 오피스텔을 분양 받는 분들에게 매수 여부를 결정하는 기준은 임대수익률이다. 그래서 분양 받아 안정적인 임대수익률을 확보하려면 분양가가 적정한가부터 확인해야 한다. 그런데 분양업체 등이 상가를 분양할 때 기본적으로 신규로 입주하는 약국이나 병원, 그밖에 임차인 등에게 많은 혜택(월세를 일정 기간동안 보전해 주는 방법으로)을 주면서 입주시키고, 임대수익률만 올려놓는 경향이 많다(분양을 쉽게 하려는 전략으로). 이러한 요인은 2년 또는 5년 후에 재임대하는 과정에서 임대수익률이 하락되는 원인이 되고 있다. 그래서 신축상가에 투자하거나 임대할 때에는 앞으로 5년 후에도 계속해서 현재와 같은 임대수익률이 유지될 수 있는가를 분석하고 투자해야 한다. 임차인 역시 같은 분석을 하고 투자해야, 임차기간 동안 영업이 활성화되고, 그러한 요인은 새로운 임차인으로부터 프리미엄을 받는 과정으로 이어지기 때문에 성공할 수 있다고 기술하고 있다.
노후상가는 왜 저렴할까? 노후상가는 어떻게 투자해야 되나?
임대수익을 목적으로 처음 시작하는 것이 상가나 오피스텔투자이다. 그런데 소액으로 투자하는 분들이 많다보니 저렴한 상가를 찾게 되고, 이는 공실의 위험 속에 빠져 있는 노후상가를 찾게 된다.
활성화가 이루어진 상가는 그 가치가 높은 반면, 임대 가치가 떨어진 상가는 가격 경쟁력에서 밀려날 수밖에 없다. 이러한 상가는 임대수익의 하락으로 이어지기 때문에 주의해야 한다. 그렇더라도 그 상가의 땅의 가치까지 사라진 것은 아니다. 미래에 재건축 등으로 활성화가 되면 그 가치는 클 수밖에 없다. 그래서 노후상가에 투자하려면 재건축과 재개발이 예상되어 있는 상가를 구입해서 장기 보유해야 한다. 이 방법 하나로 노후 걱정 없는 평생 생활자금을 마련할 수도 있다.
상가나 오피스텔 임대차 Q&A 실전상담 121사례
상가 임대차 문제는 전문가에게도 어렵다. 그래서 필자가 상가투자와 임대차 상식을 초보자도 알기 쉽게 기술한 것이다. 이 내용은 필자가 그동안 상가나 오피스텔 임대차에서 공인중개사, 임대인과 임차인을 상담해준 사례와 서울특별시 상담 등을 통해서 Q&A 121사례를 만든 것이다.
자신에게 유리한 상가 임대차(월세) 계약서 작성법!
내게 유리한 계약은 상대방에게 불리할 수밖에 없다. 그런데 초보자가 완벽하게 내게 유리한 계약서를 작성하는 것은 어렵다. 그래서 다양한 상가나 오피스텔 계약서 작성할 때 사전처럼 따라하면 성공할 수 있도록 모범 답안 22개 사례를 Q&A식으로 기술해 놓았다.
초보투자라면 꼭 알아야 할 매매 계약서 작성법
계약서를 쓰고 돌아서면 5분도 안되어 후회를 하는 경우가 많다. 이는 계약하기 전에 물건조사와 계약할 때 준비운동이 부족해서이다. 그래서 누구라도 쉽게 계약을 이해하고, 다양한 사례에서 자신에게 유리한 계약을 할 수 있도록 모범 답안을 만들어 놓았다. 따라만 하면 손해 보지 않고, 내게 유리한 계약을 할 수 있도록 Q&A 20사례로 기술해 놓았다.
중개사고 발생 시, 꼭 알아야 할 20가지 실전노하우!
우리들은 떼인 보증금, 100% 중개업소에 청구할 수 있다고 생각한다. 하지만 소송을 진행하다보면 생각보다 중개업자의 책임은 적고 임차인 등의 책임이 크다고 판단하는 사례가 많으니 주의해야 한다. 그래서 다음 내용으로 알려주고 있다.
■ 떼인 보증금, 중개업소 100% 책임에 대한 오해와 진실!
■ 중개사고 발생 시 개업공인중개사의 과실 책임이 크다고 법원이 판단한 사례
■ 중개사고 발생 시에 임차인에게 과실 책임이 많다고 법원이 판단한 사례
■ 임대차기간 중에 경매나 공매 통지 받았을 때 대처하는 방법은?
■ 분쟁 발생 시 소송하기 전에 서울시 상가임대차 상담센터와 협의해라!
■ 경매절차에서 언제 배당금 받고, 언제 건물을 인도해야 할까?
등으로 중개사고로 떼인 보증금을 해결하는 방법을 마지막으로 기술해 놓았다.
이 책으로 내가 어떻게 대처해야 손해 보지 않고, 내게 유리한 계약을 할 수 있나? 를 알려 주고 있다. 설령 보증금을 떼인 경우도, 중개업자를 상대로 손해배상 청구를 하는 방법까지 알려 주는 방법으로 이 책을 마무리해 놓은 것이 장점이다.
