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재건축과 상가, 이게 답이다
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재건축과 상가, 이게 답이다

  • 전연규 ,조이정
  • |
  • 도시개발신문
  • |
  • 2022-06-20 출간
  • |
  • 223페이지
  • |
  • 181 X 260 X 17 mm /721g
  • |
  • ISBN 9791196957926
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평




"1부 재건축사업 입문에는/

“Ⅰ. 추진위원회에서 만든 창립총회 책자를 찾아라”와/
“Ⅱ. 재건축(시행/투자)하려면,/ 관할 시청 홈페이지부터 살펴라”로 편재돼 있습니다.

이 책 “공유자와 구분소유적 공유자는 하늘과 땅 차이”에선
구분등기가 안 돼도 시행령과 달리 공유자 각자 조합설립 동의를 받아야 하며/이들에겐 각자 명의로 분양받을 수 있음을 의미합니다.
단 유사한 형태라도 사실관계에 따라/ 적용받지 못하는 사례도 검토해보았습니다

“Ⅱ. 재건축(시행/투자)하려면, 관할 시청 홈페이지부터 살펴라”에선
“1. 정비기본계획 상 정비예정구역 여부 확인이 먼저다”와
“2. “정비예정구역에서 정비구역 가는 데 수년 걸릴 수 있다”로 구분
신설된 공공재건축, 재개발도 도표로 진행과정을 소개했습니다.

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제2부 재건축과 상가의 사업 시행에선
전반부Ⅰ에선 장애물과 토지거래허가 문제/후반부 Ⅲ에선 아파트와 상가가 분리 또는 통합한 경우의 진행을 설명하고 있습니다.

Ⅱ. 아파트·상가 수익성 검토에선 투자를 위한 기본 수익성 비교를 언급했고,

Ⅲ. 재건축과 상가, 어느 법으로 갈까에선
아파트와 상가의 분쟁으로 따라 재건축하는 경우와/아파트와 상가가 통합된 방식으로 나눠 설명하였습니다.

1. 집합건물법을 적용의 경우 분쟁으로 각자 재건축하는 경우

아파트만을 재건축 해도 도시정비법의 적용을 받을 수 있습니다.
그러나 상가만을 재건축하려면 도시정비법 적용이 불가하고,/집합건물법상 관리단 구성, 건축법에 의한 건축허가로 시행하게 됩니다.

2. 도시정비법의 적용에서는
“단지 전체+상가의 재건축”이 적용대상입니다. 재건축결의 대신 조합설립동의 추진위나 조합의 법인격 조문, 단지의 통합과 상가 독립정산제, 건축허가 대신 사업시행계획인가 투기과열지구 내 아파트, 상가 조합원 자격 승계 등이 이 법에 담겨 있습니다.

새정부 재건축사업의 경우, 조합원지위 승계제한의 기준일인 종전의 조합설립인가에 대해 안전진단 통과시점에서~조합인가일 중에서 시도지사가 아무날짜나 앞당겨 권리산정기준일을 정하겠다는 겁니다.
재개발은 더욱 어렵습니다.
관리처분 이후로 제한되었으나 개정안에선 정비구역 지정부터~관리처분 사이에 시도지사가 앞당겨 정하도록 하였습니다.

제3부 아파트·상가 분양 및 전매에선
상가(복리시설) 소유자도 아파트를 공급받는 사례를 소개하고 있습니다. 주택 수에도 포함되지 않고 지방세 중과세를 피하면서 아파트 공급 관련 문제를 다루고 있습니다.

2부 후반부에 개개인의 조합원 지위승계 여부를 다루고
3부에선 1세대 범위에서 재개발, 재건축의 조합원분과 일반분양분의 합하여 분양신청 제한을 설명합니다.

또한 상가(복리시설) 소유자도 아파트를 공급받는 사례를 소개하면서, 분양신청 제한을 받을 수 있음을 알리고 있습니다.

마지막 제4부 재건축부담금과 세금에선
“Ⅰ.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」재건축부담금”에서는
상가→아파트로 받으면 부담금 폭탄을 맞을 위험이 피하고 2022.8.4.부터 개정법 적용으로 재건축부담금을 적용받게 됩니다.
세금 편에서는 부가가치세, 양도세, 종합소득세인 국세와 지방세 유권해석을 소개하면서 이 책을 마무리하고 있습니다."


목차


제1부아파트·상가의재건축사업입문
I.추진위원회에서만든창립총회책자를찾아라
1.아파트와상가의동의율갖춰야창립총회개최가능
2.아파트·상가관계,합의서로알수있다
1) 서초구 OOO재건축조합
2) 강남구 주공아파트 재건축조합
3.공유자와구분소유적공유자는하늘과땅차이〈판례〉

Ⅱ.재건축(시행/투자)하려면,관할시청홈페이지부터살펴라
1.재건축은정비기본계획상정비예정구역확인이먼저다
2.정비예정구역도정비구역가려면수년걸릴수있다
1) 정비구역 가는 길
2) 같은 정비예정구역이라도 폭탄 있다
3) 지옥에도 천당은 있다
3.권리산정기준일과조합원자격
1) 권리산정기준일(법 제77조)과 조합원 자격(법 제39조)의 관계
2) (토지나 건축물의 소유자) 또는 (건축물+부속토지 소유자) →토지등소유자 되는 조건
3) 토지등소유자→조합원→분양신청자
4) 권리산정기준일 실제 고시문과 분양대상
4.분당신도시관련,성남시정비사업현황
5.1,2기신도시개발기법,무엇이답인가
1) 1, 2기 신도시 개발 관련, 최근 입법 동향
2) 정비기본계획에 재건축이 답이라고 적혀 있다
6.1기신도시재건축문제
7.신도시특별법과도시정비법과의향후관계
1) 도시정비법과 도시재정비법의 등장
2) 도시정비법과 신도시특별법의 운명

"제2부 재건축과 상가, 사업의 시행
I. 장애물 건너뛰기
1. 행위허가·건축허가, 착공 제한
1) 국토계획법, 지구단위계획 관련 행위허가 제한
2) 도시정비법, 정비(예정)구역의 행위제한
3) 건축법, 건축허가·착공 제한
4) 소규모주택정비법, 행위제한
2. (아파트·상가) 토지거래허가 등
1) 토지거래허가 지정(재지정)은 정비구역 지정여부와 관계없고, 횟수 제한도 없다
2) 서울시 토지거래허가구역 총 목록 등
3) 외국인 토지거래허가
4) (아파트·상가 등) 부동산 거래신고, 자금계획서 작성

Ⅱ. 아파트·상가 수익성 검토
1. 대지권과 대지사용권(垈地使用權)
2. 아파트 평형과 총 대지면적 구하기
3. 아파트·상가의 대지지분 산정방법
1) 세대 당 평균 대지지분
2) 상가의 대지지분 산정
3) 아파트 공급면적, 상가(오피스텔) 계약면적
4. 재건축·재개발 대지지분 배분 사례

Ⅲ. 재건축과 상가, 어느 법으로 갈까
1. 집합건물법 적용(아파트 1동, 상가 재건축)
1) 관리단 구성·신고부터 해라
2) 관리단집회 소집, 진행 절차
3) 재건축결의 방법 및 매도청구
4) 건축법에 의한 “건축허가→착공→준공”으로 진행
5) 건축법에 의한 상가 재건축사업 추진
2. 도시정비법 적용(주택단지 전체+상가 재건축)
1) 조합설립동의는 집합건물법상 재건축결의와 달라
2) (아파트·상가) 재건축을 위한 조합설립동의율
3) 준공일이 다른 주택단지의 통합과 상가 동의
4) 도시정비법상 토지분할, 재건축사업의 통합(분리), 독립정산제
5) 투기과열지구 내 아파트, 상가 조합원 자격 승계
6) 신탁회사가 지정개발자인 경우 조합원 자격 승계
3. 윤석열정부에서 조합원 자격 승계 제한, 더 강화될 수 있다
1) 지위승계 제한 예외규정
2) 재건축ㆍ재개발조합원 지위양도 제한 조기화 Q&A
4. 시장(市場) or 인정시장이면, 시장정비사업으로 갈아타라
1) 사업주체
2) 시장정비사업의 진행절차도
3) 시장정비사업 특례

"제3부 아파트·상가 분양 및 전매
1. 입주권, 분양권
1) 조합원입주권, 분양권
2) 주택 수
3) 「주택공급에 관한 규칙」에 의한 주택 수 판정
2. 분양신청 및 분양신청 제한
1) 2017.10.24 분양신청 제한 신설
2) 도시정비법 제72조제6항 해설
3) 도시정비법 부칙 해설
4) 투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨제한 해석 안내
3. 상가(복리시설) 소유자에게 아파트 공급
1) 복리시설 안 짓거나, 덜 지으면 아파트 받는다
2) 상가→아파트 공급받기 위한 정관변경
3) 평형배정 등 재건축사업장 사례
4. 상가(복리시설) 분양, 전매제한 등
1) 건축물분양법에 의한 상가 공급 및 전매제한
2) 주택법에 따른 상가(복리시설) 공급

"제4부 재건축부담금과 세금 편
Ⅰ. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」과 재건축부담금
1. 기초용어 해설 등
1) 재건축부담금은 ‘세금’이 아니다
2) 부담금 면제를 위한 임시 특례 규정
3) 부담금 기준시점
4) 부과율
5) 기타 개정의견
2. 상가 받으면 재건축부담금 대상 아니다
3. 상가→아파트로 받으면 2022.8.4.부터 개정 재건축부담금 적용
4. 공공재건축사업도 재건축부담금 대상
Ⅱ. 세금
1. 국세(부가가치세, 양도세, 종합소득세)
2. 지방세 관련
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