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대한민국 3040 내 집 마련의 길을 묻다
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대한민국 3040 내 집 마련의 길을 묻다

  • 김부성
  • |
  • 한스미디어
  • |
  • 2010-04-29 출간
  • |
  • 285페이지
  • |
  • 153 X 224 X 20 mm /584g
  • |
  • ISBN 9788959752331
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출판사서평




대한민국 3040, 내 집 마련의 꿈을 실현하라!
하반기 내 집 마련 최고의 적기가 온다!

최근 한 설문조사(닐슨컴퍼니코리아, 2010)에 따르면 대한민국 국민의 30%가 부자가 되기 위한 가장 좋은 방법으로 ‘부동산 투자’를 꼽았다. 부동산 투자는 서민?중산층?부자로 나눌 것 없이 수십 년에 걸쳐 쌓아온 재테크 역사인 동시에 부자가 되는 관문이다. 특히 ‘내 집 마련’은 부동산 투자로 성공하기 위한 첫걸음이라 할 수 있다. 내 집 마련이 안 된 대한민국 3040 세대들은 대부분 늘 쫓기는 심정일 수밖에 없다. 그래서 전세가격 폭등 소식에 놀라고 집값이 상승하면 가슴이 철렁거린다.
이 책은 무주택자들의 내 집 마련과 1~2주택자들의 갈아타기 전략에 대해 다룬 내 집 마련 지침서다. 부동산에 처음 입문하는 30대 초반의 직장인들과 내 집 마련의 숙제를 헤쳐 나가야 하는 모든 3040세대를 위해 내 집 마련과 집테크 전략에 대한 핵심적인 내용들을 설명하였다.
첫 장에서는 내 집 마련을 하는 초보투자자가 빠지기 쉬운 함정을 ‘내집마련 필패 11법칙’으로 정리하고 있다. 2장에는 내 집 마련을 위한 기본기라 할 수 있는 필수 지식을 담았다. 3장과 4장에서 지금의 정부 부동산 정책의 핵심인 ‘시프트’와 ‘보금자리주택’에 대응하는 최상의 투자전략을 알려준다.
그밖에도 부동산 투자의 3대 키워드인 트렌드, 수요, 미래가치를 따져 앞으로 기대되는 부동산 투자처와 초보투자자에게 꼭 필요한 ‘부동산 갈아타기’ 전략까지 중요하게 다루었다. 이 한 권의 책으로 대한민국 3040 어느 누구든 현재의 부동산 시장에 대한 불신감을 없애고 준비된 투자자로 나설 수 있는 최상의 정보와 실력을 갖추게 될 것이다.

집을 사야 하는가, 말아야 하는가?
그렇다면 그 시기는 언제인가?

대한민국 부동산이 잔뜩 웅크리고 있다. 전세금은 치솟고 집값은 하락 중이다. 한 편에서는 부동산 대폭락 운운하는 소리도 들린다. 그런데 과연 이런 상황이 부동산 투자자에게 안 좋은 것이기만 할까?《부동산 대폭락 시대는 없다》로 부동산 대폭락 시나리오의 허구를 낱낱이 밝힌 저자는 다시《대한민국 3040, 내 집 마련의 길을 묻다》를 통해 지금이 오히려 내 집 마련을 하는 실수요자뿐만 아니라 부동산 투자처를 찾는 실전 투자자들에게 절호의 기회가 될 수 있다고 역설한다. 저자는 책에서 다음의 네 가지로 근거를 밝힌다.

첫째, 전셋값 대폭등 시대 : 전세 수요자들의 매매수요 전환 시 집 값 상승을 예상하라!
서울과 수도권 재개발, 재건축이 급증하면서 멸실주택 수가 큰 폭으로 늘어난데 반해 신규 공급의 부족, 전세수요자들의 증가로 전셋값 폭등이 일어나고 있다. 이처럼 서민들에게 더 큰 부담이 되고 있는 전셋값 고공행진은 당분간 계속될 가능성이 높다.
그러나 이런 전셋값 폭등이 매매가(價) 상승까지 압박하게 되면 이는 다시 단순한 수급논리에 따라 매매가격 폭등까지 가져오는 상황도 배제할 수 없다. 실수요자들이라면 집 가격이 하락 안정된 시점(올 하반기)에 가급적 내 집 마련을 서두르는 것이 현명하다.

둘째, 역발상 투자의 기회 : 부동산이 웅크릴수록 진짜 부자들은 돈 벌 궁리를 하고 있다!
모든 투자의 핵심은 값이 떨어졌을 때 샀다가 올랐을 때 차익을 노리는 것이다. 종잣돈이 풍부한 진짜 부자들은 바로 지금 값싼 매물은 손에 쥘 기회를 엿보고 있다.
그들의 성공 투자 전략은 대부분 역발상에 있었다. 잘 알려져 있듯 매수타이밍은 매도자들이 못 팔아서 안달일 때가 적기이고 매도타이밍은 매수자들이 못 사서 안달일 때가 적기이다. 그런데 대부분 이와 반대로 움직이다. 당신은 어느 쪽을 선택할 것인가?

셋째, 정부의 부동산 정책 : 보금자리 아파트&시프트 그 다음 부동산 규제완화를 주목하라!
보금자리 아파트 인기가 날로 치솟고 있다. 반값 아파트라 불리는 보금자리 아파트 때문에 부동산 가격이 하락한다는 볼 멘 소리도 들린다.
부동산 침체에 대한 우려는 실용정부에 지속적으로 부동산 규제 완화를 검토하게 할 것이다. 이미 DTI규제도 완화의 조짐이 보이고 있다. (*4월 말 현재 정부 "미분양 해소 방안"으로 DTI일부 완화) 청약부금과 예금 가입자들에게도 보금자리주택에 청약할 수 있는 길도 열렸다. 부동산 정책 흐름이 규제에서 규제완화로 흐르고 있음을 반드시 기억하라!

넷째, 경제회복과 부동산 : 1분기 경제성장률 7.8%! 경제회복과 부동산 경기가 동반 상승했던 경험을 잊지마라!
주택매매가격과 주택전세가격 추이는 경제회복과 그 궤를 같이 해왔다.
국내 주요 경제연구소에서 발표한 올 예상 경제성장률은 4% 중후반대! 한국은행이 4월 27일 발표한 1분기 경제성장률은 무려 7.8%에 달했다. 본격적으로 경제 회복이 가시화되고 부동산 정책 변화가 예상되는 하반기에는 부동산도 반등하기 시작할 것이다.

웅크린 부동산 시장을 잡는 내 집 마련 전략의 모든 것!

보금자리주택으로 "내 집 마련"과 "시세 차익"을 노려라
강남권 보금자리주택은 로또로 불릴 만큼 그 인기가 대단하다. 1차 위례신도시 보금자리주택 청약당첨자 발표 이후 2차, 3차에 대한 관심이 날로 커지고 있다. 2018년까지 150만 호 공급을 목표로 정부에서 추진 중인 보금자리주택은 "반값 아파트"라 불릴 정도로 주변시세보다 훨씬 저렴한 것이 장점이다. 청약자격을 갖추 무주택자라면 "내 집 마련"과 "시세 차익" 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 절호의 기회인 것이다.
책에서는 세곡과 내곡, 광명 시흥 등의 2?3차 보금자리주택 입지 지역에 대한 세세한 분석과 함께 청약 불입액에 따른 예상당첨권 점수, 잠재 리스크를 상세히 정리하였다. 특히 아쉽게 청약불입액이 예상당첨권에 부족한 독자라면 책에 소개된 "특별공급 공략"을 눈여겨봐야 한다. 신혼부부, 생애최초 등 무주택자의 상황에 맞춘 다양한 청약전략까지 꼼꼼히 챙겨놓았다.

SHIFT는 내 집 마련의 "전초기지"로 삼아라
서울시가 야심차게 추진 중인 장기전세주택(시프트) 제도는 최장 20년 동안 내 집처럼 거주할 수 있는 전세주택이다. 저자는 이 시프트와 분양 전환되는 임대아파트를 내 집 마련의 전초기지로 삼으라고 주문한다.
시프트는 전세입주자들에게 찾아오는 주기적인 주거 불안 없이 안정적으로 종잣돈을 모을 수 있는 기회가 될 뿐만 아니라, 입주 후에도 청약저축통장을 사용해 다른 분양주택과 임대주택에 신청이 가능해 전략적인 투자가 가능하다. 분양 전환되는 임대아파트 또한 향후 분양받을 시점에 발생할 시세차익을 고려해 적극적으로 투자에 임한다면, 보금자리아파트와 마찬가지로 내 집 마련과 시세차익을 동시에 이루는 길이 될 것이라고 저자는 강조한다.

분양권과 미분양 그리고 "갈아타기" 전략까지
집 한 채로 평생을 산다면 부자가 되는 길은 요원할 수밖에 없다. 내 집 마련을 넘어 갈아타기 등 부동산 집테크에 눈을 떠야 한다. 1주택으로 성급하게 내 집 마련에 성공했다고 만족하지 말고 주거의 상향 이동과 수익률의 관점에서 적극적인 노력이 필요하다.
특히 분양권은 입주 전까지 주택으로 간주되지 않기 때문에 1주택을 유지하면서 양도세 없이 갈아타기가 용이한 최적의 투자처다. 갈아타기에 성공한 케이스와 내 집 마련에만 만족한 케이스를 비교해 재산 수준의 차이가 어떻게 벌어졌는가를 보여주는 실제 사례는 갈아타기의 중요성을 여실히 증명해준다.
분양권과 미분양 등을 활용한 실전사례뿐 아니라 대출에서 미래가치를 고려한 입지까지 갈아타기 전략의 정수를 익힐 수 있다. 갈아타기가 평생의 부를 좌우한다.

부동산 고수가 되기 위한 마지막 1% "부동산 필살기"
이 책은 단순히 내 집 마련 전략에서 머무르는 것이 아니라 내 집으로 부동산 투자를 시작하는 실전 투자자의 관점에서 서술하고 있다. 부동산 투자자의 시각으로 본다면 ‘내 집 마련’ 전략이야말로 부자로 가는 청사진일 것이다. 각 장 말미에 있는 ‘부동산 필살기’는 부동산 고수도 모르는 핵심 노하우로, 내 집 마련을 하는 실수요자들도 부동산 투자자로서 꼭 알아야 할 지식을 흥미롭게 익힐 수 있다.
명실공히 ‘내 집 마련으로 시작하는 부동산 명품 기술’을 담은 이 책은 대한민국 3040의 가장 좋은 부동산 길잡이가 되어줄 것이다.

<추천의 말>
"줄기차게 부동산 폭락론에 맞서온 김부성 소장의 핵심 투자지침서이다. 요즘의 혼란스러운 시장을 불식시키듯 내 집 마련 실수요자나 투자자에게 확신에 찬 명쾌한 투자전략을 제시하고 있다. 최근 이슈화되고 있는 보금자리주택, 시프트 등에 대한 청약전략에 대해서도 비중 있게 다루고 있어 시장 트렌드 변화를 확실히 이해시켜주고 있다. 또한 무조건적인 투자를 권유하기보다는 때론 에둘러가는 여유를 강조하고 있으며, 간접적으로는 부동산 폭락론에도 의여할 수 있는 투자기법을 제시해주고 있다."
- 이영진, 닥터아파트(주) 리서치 연구소 소장,《이것이 경매투자다》저자

"지금 종잣돈이 충분한 투자자들은 좋은 물건만 나오명 바로 들어갈 기세다. 전세를 끼고 투자할 수 있는 여건이 마련되었을 뿐 아니라 재개발, 재건축, 보금자리 아파트 등 투자 기회가 많아졌다. 이 책으로 내 집 마련의 전략을 짠다면 부의 길목을 선점하게 될 것이다."
- 양은열, YEL부동산연구소 소장,《투자의 맥을 짚는 부동산 강의 노트》저자

"내 집 마련이 절실한 초보 투자자들은 반드시 명심해야 할 것이 있다. 싼 가격에 구매해 올랐을 때 파는 것. 이것이 부동산 재테크의 기본이라는 점에서, 지금의 시장은 저자의 말처럼 값싸게 물건을 쥘 절호의 기회임이 틀림없다."
- 장인석, 착한부동산투자연구소 소장,《재건축 이게 답이다》저자

"시장 상황은 회복하게 되어 있다. 상승에 대한 기대감이 무르익기 전에 내 집 마련 실수요자뿐만 아니라 부동산 투자자라면 최고의 투자처를 일찌감치 선점해야 한다. 저자는 초부투자자가 빠지기 쉬운 함정까지 조목조목 알려주며 누구나 내 집 마련으로 시작하는 성공투자의 길을 제시해준다."
- 강공석, 투모컨설팅 대표,《3040 대한민국 땅테크》저자

"이 책에는 부동산 투자의 핵심 요소인 트렌드, 수요, 미래가치에 따라 적재적소의 내 집 마련 전략과 투자처가 공개되어 있다. 단순한 내 집 마련 전략에서 머무르는 것이 아니라 내 집으로 부동산 투자를 시작하는 실전 투자자의 관점에서 서술하고 있어 실수요자들의 잠재된 욕구까지 시원하게 해소해준다."
- 김인만, 투모컨설팅 본부장?(주)SIM.Co 전문위원,《아파트투자 완전정복》저자


목차


프롤로그

Chapter 01
반드시 망하는 "내집마련 필패 11법칙"
01. 시간 끌면 당한다: 늘보 필패의 법칙
02. 타이밍 못 잡으면 쪽박 찬다: 토끼 필패의 법칙
03. 지역과 종목 선정 못하면 깡통 찬다: 장님 필패의 법칙
04. 운에 맡기면 망한다: 안일 필패의 법칙
05. 종잣돈 없으면 "그림의 떡" 된다: 무전 필패의 법칙
06. 총 없으면 죽는다: 무통장 필패의 법칙
07. 선입견이 사람 잡는다: 편견 필패의 법칙
08. 주변 사람들이 원수다: 팔랑귀 필패의 법칙
09. 배짱 없이 수익 없다: 새가슴 필패의 법칙
10. 멘토 없이 성공 없다: 독불장군 필패의 법칙
11. 안 갈아타면 시세차익 없다: 터주대감 필패의 법칙
부동산 필살기_폭락론에 지친 당신, ‘역발상투자’로 일어나라

Chapter 02
내집마련 독종만이 살아남는다
01. 공부하는 내집마련 독종이 살아남는다
02. 최근 바뀐 주택공급제도를 반드시 숙지하라
03. "100-나이의 법칙"은 그때그때 다르다
04. "72의 법칙"을 내 것으로 만들어라
05. 뱃살이론과 계란프라이이론을 맹신하지 마라
06. 도넛이론과 저수지이론은 이론일 뿐이다
07. 지렛대효과가 작은 부자를 만든다
08. "하우스머니(House Money)효과"를 조심하라
09. "-50=+100의 법칙"과 "곱하기 0의 법칙"
부동산 필살기_롱테일 법칙보단 파레토 법칙을 선택하라

Chapter 03
시프트와 임대는 내집마련 전초기지다
01. 전셋값 폭등 소나기는 시프트와 임대로 피해가라
02. 시프트의 인기가 하늘을 찌른다
03. 시프트 청약자격을 꼼꼼히 숙지하라
04. 도심 역세권 시프트를 노려라
05. 분양전환되는 임대아파트가 알짜다
06. 임대아파트 불법거래는 절대로 하지 마라
07. 피 같은 전세금 날리면 내집마련 망한다
08. 미분양아파트 전세계약을 주의하라
부동산 필실기_일석삼조의 효과, "전세끼고 내집마련"

Chapter 04
보금자리주택 투자전략 대해부
01. 보금자리주택이 주택시장의 판도를 바꾼다
02. 보금자리도 시범지구가 시세차익이 높다
03. 강남권 보금자리주택은 일단 로또다
04. 위례신도시 보금자리주택은 "왕로또"다
05. 2차 이후 보금자리주택도 알짜다
06. 3차 지구는 매머드급 "광명 시흥"을 주목하라
07. 보금자리 당첨 가능성을 사전에 판별하라
08. 특별공급을 활용하여 당첨의 지름길로 가라
09. 보금자리주택의 리스크를 파악하라
10. 보금자리주택 불법거래는 할 생각도 마라
부동산 필살기_보금자리주택만이 능사는 아니다

Chapter 05
분양권, 미분양 갈아타기 전략 대해부
01. 1주택만 계속 보유하는 것은 투자가 아니다
02. 주택이 아닌 분양권은 최적의 투자처다
03. 2주택 양도세를 겁내지 말고 즐겨라
04. 대출을 두려워하면 수익률도 "떤다"
05. 새 주택담보대출 "코픽스"를 잡아라
06. 수도권 "전철 3인방"을 눈여겨 보라
07. 수도권 알짜 미분양이 황금알을 낳는다
08. 지방 미분양아파트 투자는 지금이 적기다
09. 상한제 미분양은 안전마진을 먹고 들어간다
10. 분양권&미분양도 하이리스크-하이리턴이다
11. 짝퉁 택지지구 미분양은 쳐다보지도 마라
12. 도시개발지구 미분양은 선별적으로 접근하라
13. 주상복합 분양권은 랜드마크만 공략하라
부동산 필살기_분양권가격 바닥을 알리는 10가지 진단시약

Chapter 06
불패의 내집마련 투자전략
01. 한강변 전략정비구역은 지금도 늦지 않았다
02. 꿩 대신 닭, 유도정비구역을 놓치지 마라
03. 강남권 핵은 도곡, 대치에서 2포로 이동한다
04. 수도권 뜨는 별 광교, 흥덕, 동탄 3인방을 잡아라
05. 서해안 시대의 명품은 송도, 청라가 접수한다
06. GTX와 대항하는 대심도 도로를 주목하라
07. 기존 아파트보다 새 아파트가 대세다
부동산 필살기_앞으로 강남권과 한강변의 패권다툼을 지켜보라

에필로그
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