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재개발 뉴타운 투자의 모든 것
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재개발 뉴타운 투자의 모든 것

  • 신재원
  • |
  • 원앤원북스
  • |
  • 2010-06-17 출간
  • |
  • 272페이지
  • |
  • 153 X 224 mm
  • |
  • ISBN 9788960601673
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출판사서평




아무도 가르쳐주지 않는 재개발·뉴타운 투자의 비밀!
재개발·뉴타운 투자에 대한 가장 현실적이고 올바른 행동 전략을 명쾌하게 제시하는 투자 지침서다. 일반 아파트 투자에 비해 재개발·뉴타운 투자는 참 어렵다. 용어가 어려운 것은 물론이고 무엇을 사고 어떻게 해야 아파트 입주권을 받을 수 있는지, 얼마의 부담금을 내야 하는지 등 궁금한 점 투성이다. 하지만 이 책은 초보투자자가 어려움 없이 재개발·뉴타운에 대해 이해할 수 있도록 실제 사례를 들어 차근차근 설명하고 있으며, 전문가들도 쉽게 해내지 못하는 재개발 매물에 대한 권리분석과 투자수익 예측법 등을 담고 있어 누구나 안전하고 유익하게 투자할 수 있도록 도와준다.
재개발?뉴타운 투자자들이 가장 많이 찾는 다음카페에서 필명인 ‘태평’으로 더 알려져 있는 저자는 부동산투자를 시작하며 그 정보를 공유하기 시작했는데, 그 투자법은 이제 부동산 투자자들에게 일반화될 정도로 인정받고 있다. 이런 저자가 실제 부동산 투자시 궁금하고 부딪치는 문제들에 대한 해답을 정리하고 실전 투자 감각을 익히도록 조목조목 담아놓았기에 더이상 정보를 찾기 위해 헤맬 필요 없이 이 책 한 권을 숙지하는 것만으로도 재개발·뉴타운 투자에 성공할 수 있다. 특히 다른 책들과 달리 재개발 절차와 관련 법조문을 조목조목 담고 있어 많은 투자자들에게 나침반 역할을 할 것이다.

실전에 필요한 핵심만 담은 재개발·뉴타운 투자 지침서!
총 10장으로 구성되어 있는 이 책은 재개발·뉴타운 투자를 하기 위해 꼭 알아야 할 것들로만 채워져 있다. 1장에서는 재개발·뉴타운 투자란 무엇인지 개략적으로 살펴보고, 재개발·뉴타운 투자에서의 수익 구조와 예상 수익, 투자 기간을 예측하는 방법을 일러준다. 2장에서는 재개발·뉴타운 투자를 할 때 정확히 따져봐야 할 것들을 제시하고 있다. 기본계획이 잡혀 있고 사업성이 좋은 곳을 살펴보는 눈도 중요하지만, 성공 투자를 위해서는 수익률과 분양조건도 정확히 알고 있어야 한다. 3장에서는 저자가 현장에서 갈고닦은 투자 노하우를 공개한다. 사업성이 좋지 않아도 투자수익을 낼 수 있는 방법과 도로 투자와 도로 물건의 투자 노하우, 좋은 물건을 잡는 방법이 담겨 있다. 4장에서는 재개발사업의 진행 절차를 알려준다.
5장에서는 가장 많은 관심을 갖고 있는 감정평가와 권리가액을 예상하는 방법을 익힐 수 있다. 6장에서는 신길, 노량진, 흑석 등 투자자라면 누구나 궁금해하는 재개발·뉴타운 지역을 분석하고 그 중 투자 유망한 지역이 어느 곳인지도 전망해본다. 7장에서는 실제 현장에 매물로 나와 있는 물건의 수익성을 분석하고, 8장에서는 실제 매입한 물건들의 사례를 통해 수익분석을 해보며 투자에 대한 감을 익힐 수 있다. 9장에서는 재개발?뉴타운 투자 관련 세금에 대해 정확히 알고 절약할 수 있도록 세금의 맥을 짚어본다. 마지막으로 10장에서는 분양자격에 관한 실제 상담사례와 무허가건축물, 상가의 분양자격 등 재개발 조합원의 분양자격 6가지에 대해 정리했다.

<추천사>

이 책은 재개발·뉴타운 투자자들을 위한 요람이다. 저자는 누구나 안전하고 유익하게 투자할 수 있도록 그동안 축적한 노하우를 바탕으로 재개발·뉴타운 투자에 관한 다양한 내용과 현장감이 살아 있는 사례를 설명하고 있다. 특히 다른 책들과 달리 재개발 절차와 관련 법조문을 조목조목 담고 있어 많은 투자자들에게 나침반 역할을 하리라 본다.
손종기_흑석뉴타운 센터공인중개사 대표

일반 아파트 투자에 비해 재개발·뉴타운 투자는 참 어렵다. 용어가 어려운 것은 물론이고 무엇을 사고 어떻게 해야 아파트 입주권을 받을 수 있는지, 얼마의 부담금을 내야 하는지 등 궁금한 것 투성이다. 하지만 이 책은 초보투자자가 어려움 없이 재개발·뉴타운에 대해 이해할 수 있도록 차근차근 설명하고 있으며, 재개발 전문가들도 쉽게 해내지 못하는 재개발 매물에 대한 권리분석과 투자수익 예측법 등을 담고 있어 재개발·뉴타운 투자 입문자들에게 권하고 싶다.
강영훈_투자컨설턴트 네이버 카페 ‘붇옹산의 부동산 스터디’ 운영자

재개발·뉴타운 투자에 관한 최고의 책이며, 저자가 그동안 보인 노력과 결실에 찬사를 보낸다. 그래서 일반 투자자뿐만 아니라 현업에 종사하고 있는 공인중개사들이 더욱 챙겨봐야 할 책이 아닐까 싶다. 재개발·뉴타운 투자에 대한 모든 것이 담겨 있으니 더이상 정보를 찾기 위해 헤맬 필요 없이 이 책 한 권만으로도 재개발·뉴타운 투자에 성공할 수 있을 것이다.
안재용_(주)이지에셋 대표이사

부동산 관련 서적의 블루오션과 같은 책이라 할 수 있다. 시중에 많은 부동산 관련 서적이 판매되고 있지만 기존의 틀에서 벗어나 새로운 프레임으로 접근한 것이 돋보인다. 또한 이 책은 초보자들이 어렵게만 느끼던 부동산 관련 정보에 쉽게 접근하면서도 전문적인 지식까지 함께 전달할 수 있다는 사실을 보여주기까지 한다.
강동수_교보문고 과장

재개발과 처음 인연을 맺으며 태평이라는 사람과 만난 지 5년이 되었다. 주위 사람마저도 함께 뜨거워질 수밖에 없는 열정, 그리고 새삼 감탄하게 하는 그의 박학다식함을 보며 이번 출간은 어쩌면 당연한 수순이 아니었나 싶다. 재개발·뉴타운 투자에 관심 있는 사람이라면 저자의 풍부한 지식과 투자 현장에 대한 정보가 함께 잘 녹아 있는 이 책을 통해 확실한 투자 전략을 세우기를 바란다.
박현화_성남재개발 온나라공인중개사 대표, 성남 재개발·재건축 투자모임 카페지기

재개발·뉴타운 사업은 회색의 좁고 불편한 주거지역, 빛바랜 흑백사진 속 풍경들을 아이와 함께 걷고 싶은 작은 신도시로 다시 태어나게끔 한다. 그렇지만 장밋빛 결과물처럼 재개발·뉴타운 투자의 수익성도 모두 장밋빛인 것은 아니기에 치밀하게 옥석을 가려내야 하며, 그래서 성공의 열매는 더 달콤한지도 모르겠다. 재개발·뉴타운 투자에 성공하고 싶은 사람이라면 이 책을 놓치지 말아야 할 것이다.
김경만_(주)멘토랜드 대표, 『부동산 경매비법』의 저자

<책속으로 추가>

재개발에 투자할 때 수익을 낼 수 있는 아파트시세는 30평대를 기준으로 5억~6억 원 정도로, 그 정도면 충분히 만족할 만한 수익률을 낼 수 있다. 비싼 지역의 재개발지분의 시세는 주변 아파트시세에 대비해 형성되어 있으므로 그만큼 프리미엄이 많이 붙어 있다는 것이고, 투자되는 금액도 그만큼 더 커진다. 쉽게 말해 비싼 지역은 큰 금액을 투자해 많이 남기는 것이고, 싼 지역은 적은 금액을 투자해 적게 남기는 것이다. 1억~2억 원 정도의 소액투자자들은 굳이 금액에 맞는 물건을 찾기도 쉽지 않은 지역을 보며 시간을 낭비할 필요가 없다. 조금만 눈을 낮추고 투자되는 금액 대비 수익률을 따져 충분히 만족할 만하면 투자하면 되는 것이다. -8장

재개발사업이 진행됨에 따라 조합원 주택의 형태는 ‘주택 → 입주권 → 아파트’의 순서로 바뀐다. 여기에서는 주택에서 입주권으로 넘어가는 시점과 입주권에서 아파트로 넘어가는 시점을 정확히 알아야 한다. 먼저 주택에서 입주권으로 넘어가는 시점은 관리처분계획인가일 기준이다. 입주권에서 아파트로 넘어가는 시점은 아파트가 완공된 후 사용검사필증 교부일(임시사용승인일 포함)과 사실상의 사용일(입주일) 중 빠른 날이 기준이 된다. 입주권은 주택은 아니지만 주택 수에는 포함된다. 예를 들어 비과세 요건을 갖춘 주택 한 채와 입주권 하나를 소유하고 있을 경우 주택을 매도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 입주권이 없다면 비과세로 적용되어 양도세를 내지 않아도 되지만, 입주권을 가지고 있다면 주택 수로 간주하기 때문에 2주택으로 보아 비과세 혜택을 받지 못한다. -9장

재개발구역 조합원이라고 모두 아파트를 배정받는 것은 아니다. 조합원들 중에는 현금 청산되는 조합원도 있고, 분양자격이 되어 아파트를 분양받는 조합원도 있다. 따라서 분양을 받고자 한다면 분양자격에 대해 알아두어야 한다. 토지를 포함한 주택이나 다세대주택 등의 소유와 같은 일반적인 경우는 당연히 분양자격에 해당되는 것이니 제외하고, 그 외의 것들만 알아보자. 여기서는 서울시 조례만 볼 예정이다. 타 지역의 경우에는 부분적으로 조금씩 다를 수 있으나 전체적인 맥락은 서울시 조례와 비슷하니 각 지역의 조례도 참고하자. 조례에서 건축조례 제25조제1호의 규모는 주거지일 경우에는 90㎡(27.225평)이다. 풀어쓰면 90㎡ 이상인 토지는 유주택자도 분양자격이 되고, 30㎡ 이상부터 90㎡ 미만의 토지만을 소유하고 있는 경우에는 세대원 전원이 사업시행인가고시일부터 공사완료고시일까지 무주택자격을 유지해야만 분양자격이 된다. -10장


목차


지은이의 말_재개발·뉴타운 투자, 알고 해야 돈 번다!

1장 재개발·뉴타운 투자가 돈 되는 이유 9가지
재개발·뉴타운이란 무엇인가?
가장 비싼 아파트는 뉴타운 아파트가 될 것이다
재개발·뉴타운 투자의 수익 구조
소액으로도 투자가 가능하다
한 번 공부하면 20년 넘게 써먹을 수 있다
예상수익을 계산해볼 수 있다
조합원은 로열층을 배정받는다
투자 기간을 예측할 수 있다
이주비로 투자금을 회수할 수 있다

2장 재개발·뉴타운 투자로 돈 버는 방법은 따로 있다
기본계획이 나와야 개발할 수 있다
사업성이 좋아야 한다
재개발도 입지가 중요하다
프리미엄이 분양가 차익보다 클 수 있다
내가 아는 지역만 고집하지 마라
평단가보다는 프리미엄을 계산하라
투자금 대비 수익률을 따져라
권리가액은 공시지가가 기준이 아니다
조합원분양가도 함께 생각하라
국·공유지 위의 무허가건축물 투자
분양가 상한제, 득이 될 수도 있다
무이자 이주비, 결코 무이자가 아니다
도로와 나대지의 이주비, 받을 수 있다
임대아파트와 주거이전비, 정확히 알자
그 외에 고려해야 할 것들
One Point Lesson_세입자 주거이전비, 누가 부담해야 하나?

3장 실전 재개발·뉴타운 투자 노하우를 공개한다
비례율, 제대로 알아야 한다
사업성이 안 좋아도 투자수익은 날 수 있다
시세 낮은 곳의 큰 평형, 비교적 수익이 더 크다
도로 투자, 노하우는 이것이다
도로 물건, 언제 투자해야 할까?
이주시 인접 동네를 노려라
다세대주택 신축으로 돈 버는 방법은 따로 있다
One Point Lesson_좋은 물건 잡는 법

4장 재개발·뉴타운 진행 절차를 정확히 파악하자
1단계_기본계획 수립
2단계_정비구역 지정
3단계_조합설립추진위원회 승인
4단계_조합설립인가
5단계_사업시행인가
6단계_관리처분계획인가

5장 감정평가와 권리가액을 알아야 돈 벌 수 있다
비례율은 이미 정해져 있다
권리가액을 예상하는 방법을 익히자
관리처분내역, 이렇게 활용하자
다세대주택의 권리가액

6장 재개발·뉴타운지역 분석, 흙 속의 진주는 이렇게 찾는다
신길재정비촉진지구_여의도 배후지
노량진재정비촉진지구_엄청난 수요를 불러올 것이다
흑석재정비촉진지구_한강 조망이 가능한 황금의 땅
거여마천재정비촉진지구_강남에 포함된 유일한 지역
수색증산재정비촉진지구_서북권 최고의 주거단지
북아현재정비촉진지구_서대문의 랜드마크 후보지
장위재정비촉진지구_상당한 프리미엄이 기대된다

7장 재개발·뉴타운 투자의 수익성, 이렇게 분석한다
신길재정비촉진지구의 수익성 분석
흑석재정비촉진지구의 수익성 분석
북아현재정비촉진지구의 수익성 분석
One Point Lesson_흑석동 분양을 통해 배운 것들

8장 재개발·뉴타운 투자, 사례로 배우자
실제 투자 사례를 통한 수익분석
봉천동 ××구역 도로 물건 투자 사례
흑석지구 나대지 물건 투자 사례
신길지구 상가건물 투자 사례
신길지구 다세대주택 투자 사례
One Point Lesson_4년 만의 경매 낙찰기
One Point Lesson_신길동 40평 주택의 경매물건 사례
One Point Lesson_신길동 69평 도로 물건 경매 사례

9장 재개발·뉴타운 투자, 세금의 맥을 짚다
주택 수에는 포함되나 주택은 아닌 입주권
입주권의 비과세
재개발로 취득한 대체주택 비과세 요건
실거주를 목적으로 한 입주권 취득시 비과세 요건
입주권의 보유기간 인정 여부
재개발 관련 취·등록세

10장 재개발·뉴타운 분양자격의 모든 것
서울시 조례를 통해 배우자
분양자격에 관한 실제 상담사례
무허가건축물의 분양자격
상가의 분양자격
재개발 조합원 분양자격 6가지
One Point Lesson_nothing lasts forever(영원한 것은 없다)
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