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실전 경매바이블
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실전 경매바이블

  • 문상철
  • |
  • 세화
  • |
  • 2014-02-20 출간
  • |
  • 571페이지
  • |
  • 190 X 260 X 35 mm
  • |
  • ISBN 9788931707595
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평




머리말

개정 3판에 대하여 ...

경매 바이블을 출간한지 벌써 5년이 지났다.
한차례 개정판을 냈지만 그동안 경매 환경도 많이 바뀌었고 투자 여건도 많이 변화하였다.
부동산 시장도 변하고 부동산 정책과 제도, 세금도 변하였다.
이번 개정판을 부분적으로 바뀐 내용을 추가했으며 또한 아무리 주변 여건이 변해도 변하지 않는 내
용을 담으려고 애썼다.
경매로 재태크를 통해서 돈을 버는 것에 대하여 주로 논하기보다는 자신의 자산을 지키는 것에 더 큰
목적을 두고 살펴 보았다. 조급한 마음에 경매 책 한 권 읽고 전문가가 되어 재태크에 뛰어 들도록
하기보다는 경매의 기본 지식에 충실하였다.
아무리 마음이 급해도 기본이 흔들리면 그 이후의 모든 재태크는 사상누각(砂上樓閣)에 불과하다고 믿
기 때문이다.
벌써 대학에 들어와서 경매 강의를 한지 10년이 지났다.
수많은 수강생들을 만났고 이들의 고민과 문제들을 함께 해결하며 많은 공부가 되었고 또 수많은 경
매 투자를 직접 실행하며 배운 실무적인 경매 관련 지식과 노하우를 이 책에 담고자 했다.
이 책은 그렇게 달콤한 책은 아니다. 일확천금을 이야기하지 않는다.
경매 교육을 위한 교재로 만들어 졌기 때문에 내용도 딱딱하고 재미도 없다.
그렇지만 경매를 공부하려는 사람에게는 먼저 입문한 서배로서의 경험을 볼 수 있는 기회를 준다고
자부한다. 수많은 경매 책 중에 그래도 경매를 체계적으로 잘 정리하였다는 평가는 받고 싶다.
부족한 부분을 개정할 때마다 발전한다.
아무리 교정을 해도 오타와 매끄럽지 않은 문장을 본다.
스스로 부끄러울 때가 한두 번이 아니다.
어떤 질책을 받는다 해도 정말 감사한 마음으로 받을 수 있을 것 같다.
이 책이 경매를 통해 부동산을 이해하고 위험을 피해가며 경매 재태크를 하는 데 도움이 된다면 저자
에게는 더없는 기쁨일 것이다.


목차


제1편 경매의 개념
01. 경매의 의의 / 22
1. 경매(競賣)란?/22
2. 우리나라 경매의 역사/23
3. 경매의 분류/23
02. 경매의 진행 절차도 / 28
1. 경매 신청과 매각 준비/28
2. 매각의 실시와 대금 납부/30
3. 배당과 명도/31
03. 경매의 장?단점 / 32
1. 경매의 장점/32
2. 경매의 단점/35
04. 경매와 종자돈 / 39
05. 경매로부터 무엇을 배우는가? / 40
1. 타산지석/41
2. 투자자금의 중요성/ 41
3. 재산을 지키는 방법을 배운다./41
4. 가격에 대한 객관적인 시선을 가질 수 있다./42
06. 어떤 사람들이 경매를 당할까? / 42
07. 최근의 부동산 현황과 경매 성향 / 44
1. 우리나라 부동산 현황/44
2. 부동산 경매 현황/45
3. 경매의 미래/45
08. 경매의 편견 / 46
1. 경매로 산 물건은 재수가 없다./47
2. 경매는 어려운 사람들을 괴롭히며 돈 버는 것이다./48
3. 경매를 당하는지도 몰랐다./50
4. 경매는 깡패나 하는 것이다./50
5. 경매해봐야 돈이 안 된다./52
6. 경매하면 정말 큰돈을 번다./53
09. 직업으로서의 경매 / 55
1. 나 홀로 경매족/55
2. 경매 컨설팅업/56
3. 컨설팅 업체가 지탄의 대상이 되는 경우/57
10. 경매에서 자주 쓰이는 부동산 관련 용어 / 59
1. 매각기일/60
2. 매각결정기일/60
3. 법정매각조건/60
4. 특별매각조건/61
5. 개별경매/61
6. 매각기일 및 매각결정기일 통지/61
7. 매각기일 및 매각결정기일의 공고/62
8. 매각기일의 지정/62
9. 매각물건명세서/62
10. 매각허가결정/62
11. 매수보증금/63
12. 분할경매/63
13. 취 하/64
14. 취 소/64
15. 각 하/64
16. 기 각/64
17. 채권적 전세/64
18. 전세권/65
19. 아파트/65
20. 연립주택/65
21. 다세대주택/65
22. 다가구주택/65
23. 최저매각가격/66

제2편 경매에 참여하는 절차
01. 경매 정보수집 및 공부하는 법 / 68
1. 대법원 법원경매정보 사이트/68
2. 자산관리공사의 온비드/71
3. 경매 정보지/73
4. 각종 경매 유료 사이트/73
5. 경매에 관한 책/75
6. 인터넷상의 블로그와 카페/77
02. 경매지와 경매 사이트 보는 법 / 78
1. 유료 경매 정보 회사의 홈페이지 구성/78
2. 부동산의 실제조사는 제출 서류에 대한 권리분석을 통하여 결정한다./89
03. 찾은 물건의 현장답사 요령 / 89
1. 1층이 빌라나 구분 상가인 경우/90
2. 부동산 중개업소는 여러 곳을 가야 한다./90
3. 등기부 등본이나 서류에 누락된 부분을 확인해야 한다./91
4. 건축물 관리대장에 기록된 구조와 현황이 일치하는지 확인한다./91
5. 예정 수리비 산정을 해야 한다./91
6. 실제 누가 점유하고 있는지 확인해 본다./92
7. 관공서에서 필요 서류를 발급 받는다./92
04. 법원의 입찰 요령 / 93
1. 법원의 구조/93
2. 입찰 전 확인 사항/94
3. 입찰에 참여할 수 없는 사람/95
4. 입찰할 때 필요한 준비물/95
5. 입찰 시 집행관이 고지하는 내용/96
6. 입찰관계 기록서류의 열람/97
7. 입찰표의 기재 사항/97
8. 입찰표 작성 시 주의사항/98
9. 입찰의 무효 사유/99
10. 입찰표 접수/100
11. 입찰의 진행 순서/100
05. 입찰장에서 흔히 발생할 수 있는 실수들 / 102

제3편 부동산의 가격 평가 방법과 경매 수익성 분석
01. 가격 평가의 중요성 / 106
1. 법원 감정가의 위험성/107
2. 실제 거래 가능가액의 추론/107
3. 부동산 내재 가치의 발견/108
02. 부동산 감정 평가의 방식 / 109
1. 원가방식/109
2. 비교방식/111
3. 수익방식/114
03. 입찰가를 결정하는 방법 / 119
1. 기대 수익 기준으로 입찰하는 방법/119
2. 예상 확률로 결정하는 방법/120
3. 평균 낙찰률로 결정하는 방법/121
4. 최저 입찰가로 대량으로 입찰하는 방법/121
5. 부동산 급상승기에 입찰하는 요령/122
6. 예상 입찰자의 숫자로 결정하는 방법/122
04. 경매 부동산의 수익성 분석 / 123
1. 낙찰가/123
2. 각종 세금/123
3. 법무사 수수료/125
4. 은행 설정비/125
5. 수리비 및 유익비 분석/125
6. 판매 수수료/128
05. 낙찰 부동산의 판매 방식 / 128
1. 부동산 중개업소/129
2. 인터넷의 활용/131
3. 생활 정보지/131
4. 벽보의 활용 요령/132
5. 플래카드가 필요한 경우/132
06. 낙찰받은 집이 안 팔리면 어떻게 하는가? / 132

제4편 부동산과 세금
01. 경매와 부동산 관련 세금 / 136
02. 부동산의 취득과 세금 / 137
1. 취득세/138
2. 농어촌특별세/145
3. 인지세/146
03. 부동산의 보유와 세금/147
1. 종합부동산세/148
2. 재산세/158
3. 지방교육세/162
4. 재산세 과세특례/162
5. 지역자원시설세/162
6. 부동산 임대와 부가가치세/163
7. 주택임대소득과 종합소득세/165
04. 부동산의 양도와 세금 /166
1. 양도소득세/166
2. 농어촌특별세:감면되는 양도소득세액의 20%/197
3. 지방소득세 소득분:과세되는 양도소득세액의 10%/197
4. 사업용 건물의 양도와 부가가치세/197
5. 부동산 실거래가 신고제[不動産實去來價申告制]/199
05. 소득의 구분과 세금 /201
1. 소득 구분의 중요성/201
2. 소득 구분에 따른 세금의 종류/201
3. 양도소득?부동산매매업?주택신축판매업의 구분 예시/203
4. 소득의 구분과 과세방법/204
5. 부동산매매업/204

제5편 주택 및 상가건물임대차보호법
01. 주택임대차보호법 / 208
1. 주택임대차보호법의 기본 개념/208
2. 주택임대차보호법의 적용 범위/210
3. 주택임대차보호법상의 대항력/215
4. 확정일자 임차인/221
5. 소액 임차인/223
6. 임대차 기간과 계약의 갱신/227
7. 압류 많은 집 팔아드립니다./229
02. 상가건물임대차보호법 / 231
1. 상가건물임대차보호법의 기본 개념/231
2. 대항력/235
3. 우선 변제권/237
4. 소액 보증금 임차인의 최우선 변제권/239
5. 상가건물 임대차의 분쟁의 유형/240
6. 임대차 기간 및 계약 갱신 요구권/241
7. 임차권 등기명령/243
8. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 비교/245

제6편 등기부 등본에 등재된 권리의 분석
01. 등기부 등본과 등기 / 248
1. 등기란?/248
2. 등기부 등본이란?/248
3. 등기의 종류/249
4. 등기부 등본의 구조와 표제부/251
02. 갑구에 등기되는 권리의 분석 / 251
1. 소유권/251
2. 가압류/254
3. 가처분/255
4. 가등기/258
5. 예고등기/259
6. 압 류/263
7. 환매등기/264
03. 을구에 등재되는 권리의 분석 / 266
1. 지상권/266
2. 구분지상권/268
3. 지역권/269
4. 전세권/271
5. 저당권/274
6. 임차권/276

제7편 등기되지 않은 숨겨진 권리의 분석
01. 점유권 / 280
1. 점유권이란?/280
2. 점유권자/281
3. 점유의 형태/282
4. 점유와 경매/282
02. 유치권 /283
1. 유치권이란?/284
2. 부동산 경매에서 발생하는 유치권의 종류/284
3. 유치권의 성립 요건/285
4. 유치권의 효력/286
5. 유치권자의 권리행사 방법/288
6. 유치권의 소멸/289
7. 허위 유치권을 만드는 목적/290
8. 유치권 분석 방법/290
9. 유치권자의 명도/291
10. 질권과 유치권의 차이/294
11. 실무에서 본 유치권/294
12. 허위 유치권의 유혹/296
13. 유치권의 권리분석에 실패한 경우/301
14. 토지 사기와 유치권/302
15. 유치권의 주요 판례/303
03. 법정지상권 / 309
1. 법정지상권이란?/309
2. 법정지상권의 종류/309
3. 경매에 있어서 법정지상권의 성립 요건/312
4. 법정지상권의 성립 시기와 존속 기간/312
5. 범위와 지료/313
6. 법정지상권의 만료 및 소멸/313
7. 법정지상권 사례/판례 분석/313
04. 분묘기지권 / 314
1. 분묘기지권이란?/315
2. 분묘기지권이 인정되는 경우/315
3. 장사 등에 관한 법률/316
4. 분묘기지권 존속 기간/316
5. 무연고 분묘의 처리/316
05. 선순위 세입자 / 317
1. 진정한 선순위 임차인이 생기는 경우/318
2. 선순위 가장 임차인/319
3. 임차권을 분석하는 방법/320
06. 제시 외 건물 / 321
1. 제시 외 건물이란?/321
2. 제시 외 건물의 종류/321
3. 제시 외 건물이 경매 대상에 포함되는 경우/322
4. 제시 외 건물이 경매대상에 포함되지 않는 경우/322
5. 토지만의 경매/322
07. 부합물 / 323
1. 부합물이란?/323
2. 부합물의 종류/323
08. 종 물 / 324
1. 종물이란?/324
2. 종물의 종류/324

제8편 종합적인 부동산의 권리분석
01. 권리분석의 개념 / 328
1. 권리분석이란?/328
2. 권리분석의 필요성/328
3. 권리분석은 어떻게 공부해야 하나?/329
02. 권리분석의 내용 / 330
1. 권리분석의 대상/330
2. 권리분석의 분류/331
3. 권리분석의 원칙/332
03. 말소기준권리 / 334
1. 말소기준권리란?/334
2. 말소기준권리의 종류/334
3. 말소기준권리가 되는 것/334
4. 권리 간의 우선순위/334
04. 말소, 인수되는 권리를 찾는 방법 / 336
05. 인수주의와 소멸주의 / 337
1. 소멸주의/337
2. 인수주의/338
3. 말소기준권리와 관계없이 인수해야 하는 권리/339
4. 소멸주의 원칙의 예외/339
06. 공법상의 제한 / 340
1. 국토이용관리법/340
2. 도시계획법/340
3. 건축법/340
4. 도시재개발법/340

제9편 배당 분석
01. 배당이란? / 344
02. 배당 절차 / 345
1. 배당 절차란?/345
2. 경매개시와 배당까지의 절차/346
03. 배당의 요구 / 346
1. 배당의 요구란?/346
2. 배당을 받을 수 있는 채권자/347
3. 배당 요구 시 필요 서류 작성/349
4. 배당 요구의 효력/351
5. 배당 요구를 하지 않은 경우의 효과/351
6. 배당의 철회/352
04. 배당기일의 지정 및 배당표 작성 / 352
1. 배당기일의 지정/352
2. 배당기일의 통지/353
3. 배당표의 작성/353
05. 배당 순위 / 357
06. 배당의 원칙 / 361
07. 배당기일의 실시 / 362
1. 배당표의 작성과 확정/362
2. 배당에 대한 이의신청/363
3. 배당표에 대한 이의의 방법/363
4. 이의신청에 대한 처리/364
08. 배당금의 지급 절차 / 365
09. 배당 이의의 소 / 365
1. 배당 이의 소의 제기/365
2. 배당 이의 소가 제기된 경우의 진행/366
10. 배당의 실시 / 366
1. 배당을 실시하는 방법/366
2. 배당금의 지급/367
11. 배당표 작성 방법 / 368
1. 배당표 작성의 3원칙/368
2. 가압류가 선순위인 경우의 배당/372
3. 물권에서의 배당/377
4. 소액 임차인의 최우선 변제권과 배당/380
12. 배당과 NPL / 383

제10편 명도
01. 명도의 이해와 마음가짐 / 390
1. 명도란?/390
2. 명도 대상자는 낙찰자를 어떻게 보고 있는가?/390
3. 어떤 마음으로 명도를 해야 하는가?/392
4. 먼저 명도하겠다고 역 제의를 하는 경우/394
02. 명도의 법적 방법 / 396
1. 명도 소송/396
2. 인도 명령/397
03. 명도의 원리 / 398
1. 명도 대상자의 일반적 반응/398
2. 명도 대상자의 분류/399
3. 명도의 상대방과 대화 원칙/401
4. 이사비에 대한 지침/402
04. 명도의 진행 순서 / 403
1. 낙찰 물건의 방문 순서/403
2. 협상의 기술/404
3. 실무에서의 협상 방법/406
05. 낙찰 후 진행 프로세스 / 407
06. 낙찰 후 관리 지침 매뉴얼 / 408
1. 날짜별 지침/408
2. 강제집행에 따른 유의 사항/409
3. 이사 후 수리 지침/410
4. 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때의 유의 사항/411
5. 매매 계약 체결할 때의 주의사항/412
6. 잔금 수령 시 주의사항/413

제11편 실전에서 필요한 경매 테스트 / 416

제12편 경매 용어 정리 / 434

제13편 경매에 필요한 각종 양식 / 460

제14편 경매와 관련된 각종 법률 / 496
1. 주택임대차보호법/496
2. 주택임대차보호법 시행령/507
3. 상가건물임대차보호법/508
4. 상가건물임대차보호법 시행령/515
5. 민사집행법(부동산 관련 부분)/517
6. 민사집행법 시행령/547
7. 민사집행규칙/548
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