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건설감정: 하자편
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건설감정: 하자편

  • 이기상 ,이명규 ,현명효 ,안무영
  • |
  • 박영사
  • |
  • 2013-08-07 출간
  • |
  • 451페이지
  • |
  • 148 X 210 X 30 mm
  • |
  • ISBN 9788964544563
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평




서울중앙지방법원의 「건설감정실무」를 만드는데 참여했던 전문 감정인들이 다시 모여 건설감정에 대한 전문 실무서 『건설감정-하자편』을 내놓았다.
건설물의 하자를 백과사전식으로 풀이한 본 책은 12,200세대에서 발생한 10만여 건의 하자를 실증적으로 분석하여 관련 기술이론부터 건물, 창호, 가구의 세세한 하자까지, 감정 전반의 과정과 내용을 풍부한 사진과 도면 등을 통해 두루 풀이한 책이다.

■ 추천의 글

김 영 수 (대한건축사협회 회장)
감정의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 감정결과가 재판에 큰 영향을 미치기 때문입니다. 그래서 저는 수많은 건설소송 감정을 수행하면서 더욱 전문적이고 과학적인 감정방안을 모색해 왔습니다. 2004년부터 3년에 걸쳐 당시 서울중앙지방법원의 강재철 부장판사님을 도와 ‘건설감정인 세미나’를 진행하면서 감정의 개념과 체계를 정리했던 기억이 아직도 선합니다.
서울시건축사회 회장을 맡고서는 ‘건축물의 조사감정서 작성요령’을 만들어 전국의 건축사들에게 배포하고 대대적인 감정교육을 실시하였습니다. 감정은 건축사의 고유한 업무 중의 하나입니다. 하지만 실무 자료가 드물고 교육기관이 없어 감정을 배우기도 쉽지 않았는데이러한 여건을 보완하고 개선하고자 하는 노력의 일환이었습니다. 그때의 노력이 감정인들의 자질과 업무역량 향상에 조금이나마 도움이 되었다고 하니 다행입니다.
더 큰 보람을 느낀 때는 이 같은 서울시건축사회의 활동이 서울중앙지방법원에 알려지면서 감정기준 공동연구에 참여를 요청받았을 때입니다. 이후 ‘건설감정실무’는 거의 6개월 동안 매주 치열한 토론을 거쳐 만들게 되는데, 바로 서울시건축사회의 감정위원회가 주축이 되어 대한건축사회관 회의실에서 작성한 것입니다. 현재 ‘건설감정실무’는 전국 법원에서 표준적인 매뉴얼로 정착되고 있습니다.
하지만 안타깝게도 건설분쟁이 급증하고 있는 데 비하여 감정에 관한 전문서적은 여전히 부족한 실정이었습니다. 그래서 ‘건설감정실무’ 작성에 참여했던 분들이 감정실무서를 쓰겠다며 조언을 부탁했을 때 참으로 반갑고 고마웠습니다. 이분들이면 건설감정의 수준을 한 단계 끌어올릴 수 있겠다는 생각도 들었습니다. 그리고 무려 일년에 걸친 작업 끝에 책이 완성된 것입니다.
이 책은 감정의 처음부터 마지막까지 상세하게 해설하고 있습니다. 풍부한 사례 분석을 통해 하자를 실증적으로 분석하였고, 전문적이고 과학적인 조사방법과 최근 제기되는 주요 이슈까지 다루고 있습니다. 따라서 감정을 배우고자 하는 사람들에게는 좋은 입문서가 되고 전문 감정인에게는 훌륭한 실무서가 될 것입니다. 명실상부한 감정의 참고서로서 중요한 초석이 될 것으로 기대합니다.
저자들의 노고와 열정에 큰 박수를 보냅니다.

■ 감수의 글

유 선 봉 (광운대학교 건설법무대학원 원장)
건설산업은 아주 중요한 산업이다. 사람들이 거주할 집을 짓는 것부터 도로나 다리, 항만과 같은 기반시설까지 범위가 매우 넓은데다 생활에 직접적인 영향을 미치기 때문이다. 그러나 건축주와 설계자, 시공자, 관련 행정기관에 이르기까지 서로 이해관계가 얽혀있어 많은 분쟁이 발생하기도 한다. 오죽하면 ‘건설은 태생적으로 분쟁을 안고 태어난다’는 말이 있을까.
일단 분쟁이 발생하면 건설과 법률에 대한 전문지식을 바탕으로 엉킨 실타래에서 실마리를 찾듯이 혼란 속에서 해결방안을 찾아야 한다. 하지만 아쉽게도 국내에서는 속 시원하게 건설분쟁을 해결해 줄 수 있는 진정한 건설법무전문가를 찾기가 쉽지 않다. 관련된 연구문헌도 찾기 어렵다. 건설과 법률을 통섭하여 체계적으로 교육하고 연구하는 곳도 광운대학교 건설법무대학원이 거의 유일한 실정이다. 또한 국내에는 건설감정에 관한 서적도 드문 편인데, 몇몇 자료가 있지만 실제로 감정업무에 참고하기에는 다소 미흡하거나 정연하지 못하다. 전문매뉴얼로는 2011년 서울중앙지방법원에서 발표한 ‘건설감정실무’가 유일하다고 할 수 있을 뿐이다.
이처럼 불모지와 같은 건설감정 분야에서 체계적인 교육을 받고 풍부한 실무경험을 쌓아온 전문가들이 쓴 건설감정 전문서가 나왔다. 바로 이 책이다. 이 책의 장점을 살펴보면, 우선 저자들이 ‘건설감정실무’의 작성에 참여했던 이들로 법원의 감정실무를 상세히 해설하고 있다. 감정을 수행함에 있어서 ‘하자’에 관한 법적 개념을 정확하게 이해하는 것이 매우 중요하기에 관련된 법규와 다양한 판례를 들어 하자의 개념을 설명하고 있다. 그리고 하자에 대한 분류방식이 기존의 공종별 분류방식이 아닌 현상별 분류방식을 적용하고 있다는 점도 하나의 큰 장점이다. 이는 아주 획기적이라고 할 수 있는데, 기존의 시공자 일변도의 관점에서 비전문가의 입장인 사용자적 관점으로 전환을 시도한 것이기 때문이다. 하자를 조사하고 분석하고 이해하는데 있어 기존의 연구보다 상당한 진전을 이루었다고 할 수 있다. 이 책을 처음부터 끝까지 읽으면서 느낀 또 다른 장점은 실제 사례를 취합하여 분석한 결과를 근거로 하자를 실증적으로 접근하면서, 이를 토대로 체계적이고 명쾌하게 감정의 개념과 방법을 설명하고 있는 것이다.
이처럼 저자들이 실전경험에서 쌓은 풍부한 노하우가 고스란히 반영된 이 책은 앞으로 법조계뿐만 아니라 건설감정을 수행하는 건축사, 기술사들에게 건설감정의 좋은 길잡이가 될 것으로 기대한다.

■ 프롤로그

아파트는 상업적으로 성공했지만 하자에서는 실패했다. 2009년 대한주택건설협회가 조사한 바에 따르면 전국 220여 건설사를 대상으로 무려 600여건의 하자소송이 진행되었고 청구금액 또한 4,700억 원에 달한다고 한다.1) 최근에는 더욱 늘어났을 것으로 추정된다. 또한 하자가 공동주택에만 머물러 있는 것은 아니다. 모든 건축물에서 하자가 발생하고 있다. 비단 하자 외에도 공사대금이나 건축물 손상, 계약내용의 불일치와 같은 다양한 분쟁요인이 건설단계에 잠재해 있다. 이런 문제가 적절히 해소되지 못하면 소송으로 전개되는 것이 현실이다. 다투는 내용의 규모 또한 크고 복잡해서 소송의 진행에 상당한 비용과 시간이 소요되기도 한다. 근래에는 그 범위가 각종 환경문제나 요구 성능의 달성여부까지 확대되고 있다.
문제는 이 같은 대부분의 건설분쟁이 일반적인 사안과는 달리 건설에 관한 전문적 지식이나 기술을 이해하면서 사실의 진위를 파악해야 한다는 점이다. 따라서 건설소송과 같은 전문분야의 재판에서는 어느 정도 관련 지식과 경험을 보유한 법관이라 하더라도 구체적인 사실관계를 판단하기가 쉽지 않을 때가 있다.
이때 제3자로부터 부족한 지식과 경험을 보충하는 방법이 바로 ‘감정(鑑定)’이다. 따라서 건설감정은 건설소송의 생산물이라고 할 수 있다. 향후 감정이 차지하는 비중이나 요구하는 수준은 건설분쟁이 증가함에 따라 더욱 높아지고 깊어질 것으로 예상된다. 그러나 분쟁이 더욱 다양해지고 규모가 커질수록 감정결과에 대해 끊임없는 이의제기가 있었다. 감정인에 따라 그 결과가 다른 경우가 많았기 때문이다. 이 같은 건설감정의 문제점을 점검하고 합리적인 개선방안을 찾기 위한 세미나가 사법사상 최초로 서울중앙지방법원에서 개최되었다. 그게 2002년도이다. 이후 이 세미나는 ‘건설감정인 실무연수’의 목적으로 매년 열리면서 감정의 전반적 체계를 잡는 중요한 축이 되었다.
그럼에도 불구하고 감정인에 따라 동일시안의 감정결과에 적지 않은 편차가 발생하는 문제는 잘 해소되지 않았다. 감정서는 백인백색으로 검토가 어려웠다. 공동주택 수분양자나 입주자와 시행자, 시공사 사이의 하자분쟁은 더욱 치열하게 전개되었다. 일부 감정인은 업무를 통째로 외부에 의뢰하면서 스스로 불신을 초래하는 일도 종종 빚어졌다.
이에 세부 쟁점에 대해서도 객관적이며 통일된 기준과 표준화된 서식이 요구되었다. 이런 시대적 요청을 외면할 수 없었던 서울중앙지방법원은 마침내 2011년 9월에 「건설감정실무」를 발표하게 된다. 이 지침은 쟁점에 대한 구체적인 ‘감정기준’과 전자소송을 대비한 ‘표준적인 감정서 작성방법’을 담고 있어, 감정의 객관화·과학화·표준화를 도모하는 획기적인 계기가 되었다.
그렇지만 3~4시간 정도의 세미나로는 감정인들을 충분히 교육시키기에는 시간이 절대적으로 부족했다. 배포된 자료도 요약문 위주로 설명이 모자랐다. 서울시건축사회나 한국기술사회가 소속 감정인을 대상으로 추가적인 건설감정 실무교육을 실시했지만 시간과 콘텐츠가 부족하긴 마찬가지였다. 동일한 사안에서 감정인의 의견이 자주 갈리는 것은 기준이 다르기도 하지만 어쩌면 공유하는 자료가 별로 없기 때문일지도 모른다. 사실 감정업무를 배우고 싶어도 시중에 참고로 할 서적이 드문 실정이다. 감정을 다룬 논문도 타 분야에 비해서 아주 빈약한 편이다. 「건설감정실무」에 대한 상세한 해설이 필요하고, 더 심화된 정보를 요청하는 목소리가 많아졌다. 동시에 감정을 배우고자 하는 사람들에게 유익한 참고자료가 필요했다. 이것이 이 책을 쓴 이유다.

이 책은 총 14개의 장과 에필로그로 구성되어 있다. 제1장과 2장에서는 감정에 대한 개념과 건축하자를 설명하였다. 제3장에서부터 9장까지는 균열, 누수, 결로 같은 개별 하자를 실증적 조사 데이터를 근거로 개별 하자의 현상과 원인, 조사방법, 감정시 유의점까지 구체적으로 분석하였다. 제10장에서는 감정의 기준이 되는 설계도서의 불일치를 다루었고, 제11장에서는 최근 이슈가 되고 있는 건축물의 요구 성능을 살펴보았다. 제12장에서는 주변의 공사로 인해 벌어지는 건축물 손상의 원인, 상태에 대한 감정이 사안의 속성으로는 하자의 연장선상이라고 할 수 있지만 보통 별개의 사건으로 다루어지기 때문에 별도로 장으로 정리하였다. 제13장과 14장에서는 구체적으로 감정을 수행할 때 요구되는 현장조사 방법과 감정결과의 최종적 성과물인 감정내역서 작성방법까지 자세하게 설명하였다.
몇 가지 특징을 언급하면 다음과 같다. 먼저 관련 법규와 판례를 들어 하자를 상세하게 다루었다. 감정에서의 하자는 단순한 전문기술의 나열이나 분석으로 판단이 어렵기 때문이다. 주어진 전제사실과 증명주제를 감정으로 풀어내어 감정서로 작성하기 위해서는 법률가만큼은 아니겠지만 민법과 집합건물법, 주택법의 법리에 대한 기본적 이해가 필요하다. 법의 구조와 개념을 어느 정도는 파악하고 있어야 한다.
또한 하자에 대한 분류방식을 기존의 공종별 분류방식이 아닌 현상별 분류방식을 적용하였다. 보통 건축에 문외한인 사용자는 하자를 현상으로 인식하기 때문에 공종별 분류가 사실 별 의미가 없다고 할 수 있다. 오히려 하자를 공종별로 나누다 보니 사용자의 입장에서 하자를 명확하게 규정하기가 더 어려운 측면이 있었다. 이에 하자의 구성요소를 현상별로 정의하고 분류하는 방식을 적용하였다. 이는 기존의 시공자적 관점에서 사용자의 관점으로 전환한 것이라고 할 수 있다.
이 책이 기존의 연구와 비교할 때 가장 두드러지는 점을 든다면 실제의 감정사례와 감정사건의 정보를 취합하여 다룬 것이다. 사실 감정업무의 속성상 폐쇄적 작업으로 인해 다른 이들이 어떻게 감정을 하는지 알 수 없는 경우가 대부분이었다. 실제로 ‘공동주택에서 가장 많이 발생하는 하자현상은 무엇인가, 어디에서 하자가 가장 많이 발생하고 있는가’, 이런 질문에 정확하게 답변할 수 있는 감정인은 별로 없을 것이다. 그래서 자신이 도출한 감정결과가 과연 어떤 정도의 수준에 이르고 있는지, 제대로 한 것인지, 다른 감정인들은 어떻게 하고 있는지를 가늠하기가 어려운 것이 현실이다. 이에 다수의 전문 감정인들의 자료를 모아 통계적 분석을 시도한 것이다. 그리고 이를 토대로 하자의 현상과 원인, 감정업무의 방법과 유의사항을 설명하고자 했다.
하자를 정면으로 다루었지만 아직 부족한 점이 많다. 이 책을 통해서 감정업무를 객관적이고 과학적으로 수행할 수 있는 로드맵을 만들 수 있기를 바란다. 이 책이 모쪼록 하나의 시발점이 되어 감정업무가 더욱 전문화하는 계기가 되기를 바란다.

2013년 5월 23일
이기상, 이명규, 현명효, 안무영


목차


●● 추천의 글 iii
●● 감수의 글 v
●● 프롤로그 vii

제1장 건설소송에 있어서의 감정 4
1. 건설단계별 분쟁 유형 _ 4
2. 건설감정의 의의 _ 12
3. 건설감정의 특수성과 유의사항 _ 28

제2장 건축물의 하자담보책임 38
1. 하자담보책임 개요 _ 38
2. 하자의 분류 _ 59
3. 실증적 하자분석 _ 75

제3장 균열(龜裂) 90
1. 균열현상 분석 _ 90
2. 균열발생 원인 _ 92
3. 균열 보수방법 _ 98
4. 균열 조사방법 _ 103
5. 균열감정시 유의사항 _ 110

제4장 결로(結露) 126
1. 결로현상 분석 _ 126
2. 결로현상 종류 _ 128
3. 결로발생 원인 _ 137
4. 결로현상의 조사방법과 유의사항 _ 142

제5장 누수(漏水) 150
1. 누수현상 분석 _ 150
2. 누수발생 원인 _ 152
3. 누수현상의 조사방법과 유의사항 _ 165

제6장 주요 부위별 하자현상 172
1. 타일 _ 172
2. 수장재 _ 181
3. 바닥재 _ 190
4. 도장 _ 200
5. 가구 _ 207
6. 창호 _ 216
7. 유리 _ 223
8. 석재 _ 228
9. 벽돌 _ 237
10. 미장 _ 241

제7장 기계설비 250
1. 기계설비 분류 _ 250
2. 기계설비 하자 _ 251

제8장 전기설비 260
1. 전기설비 분류 _ 260
2. 전기설비 하자 _ 262

제9장 조경·부대토목 270
1. 조경수·조경시설 _ 270
2. 조경하자 _ 274
3. 부대토목 하자 _ 279

제10장 설계도서불일치 284
1. 설계도서불일치 하자 _ 284
2. 설계도서의 단계별 변화 _ 287
3. 감정시 유의사항 _ 292

제11장 건축물의 요구성능 302
1. 성능관련 법규·제도 _ 303
2. 요구성능과 하자 _ 324

제12장 건축물 손상, 상태에 대한 감정 330
1. 흙막이 공법 개요 _ 330
2. 지반침하 _ 333
3. 침하구조물 복원공법 _ 336
4. 감정시 유의사항 _ 338

제13장 현장조사 방법 346
1. 현장조사 _ 346
2. 계측방법 _ 361

제14장 감정내역서 작성방법 372
1. 공공시설 공사비내역서 작성방식 _ 374
2. 기존 감정내역서 작성방식 _ 376
3. 표준형 감정내역서 작성방법 _ 383

●● 에필로그 406
●● 감사의 글 410
●● 주(註) 413
●● 색인 445
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