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재건축 재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀
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재건축 재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀

  • 김동희
  • |
  • 채움과사람들
  • |
  • 2022-02-16 출간
  • |
  • 736페이지
  • |
  • 165 X 235 mm
  • |
  • ISBN 9791188541300
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평




* 신도시개발, 광의의 재개발 핵심정리 1단계
* 도시정비법상 재건축·재개발 각 단계별 실전투자 비법!
* 재건축ㆍ재개발에서 꼭 알아야 할 핵심정리
* 분양신청자와 현금청산자 중 누가 더 성공할까?
* 분양권 전매와 재당첨 제한, 분양권상한제 등의 핵심 정리
* 재건축사업에서 수익분석과 우량한 물건에 투자하기!
* 재개발에서 분양자격과 현금청산자를 판단하는 방법
* 성공 사례로 배우는 재개발 실전투자 이야기!
* 단독주택 재건축에서 분양자격 유무와 실전투자 비법!
* 가로주택, 소규모 재건축·재개발 분양자격과 각 사업의 전망!
* 서울시 신속통합기획, 공공참여형과 공공직접시행 투자 실무
* 주택 청약과 당첨 후 전매와 재당첨 금지, 분양가상한제 등
* 아파트 리모델링사업의 진행절차와 실전투자 포인트
* 지역주택조합 제대로 알고 투자해야 성공한다!
* 조합원입주권과 분양권 취득세부터 양도세까지 절세방법
* 재건축·재개발 대상 물건에서 계약서 작성 노하우!

필자는 민간에서 시행하는 기존 재건축·재개발사업은 투자경험이 많았지만 2021년부터 새로 시행되는 공공주도형 재건축·재개발사업과 소규모 정비사업 그리고 주택조합으로 진행되는 리모델링주택조합과 말도 많고 탈도 많은 지역주택조합은 복잡해서 하나로는 명확히 정리가 안 되어 어려움이 많았다.
여기에 도시정비 사업별로 조합원자격과 조합원분양자격, 분양권 전매제한과 전매가 가능한 사례, 이번엔 주택청약으로 당첨된 일반분양권 전매제한 및 재당첨금지 또는 전매 등이 가능한 사례, 그리고 분양가상한제와 의무 거주기간 등이 각 정비사업별로 조금씩 다르다.
이런 내용은 누구나 실전 투자에서 꼭 알고 있어야 할 내용이다. 그래서 필자가 직접 자료를 정리하고, 정보를 분석하면서 책을 쓰다 보니, 시간도 많이 소요되었지만 필자 또한 주요 정보들을 정리해 나가면서 많이 배웠다. 필자가 책을 쓰는 이유 중 하나가 지금 당장 배우기도 하고, 추후에 필자도 참고서처럼 보기 위해 정리했다. 필자 또한 실전 투자하는 사람이기 때문에 이론서는 더 이상 내게 필요하지 않다. 그래서 독자 분들에게도 민간 또는 공공이 시행하는 재건축과 재개발사업 등에 투자할 때 길잡이가 되어 줄 참고서처럼 도움이 되길 바란다.

도시개발 사업은 개발대상지에 따라 신개발사업과 광의의 재개발사업으로 나누어진다!
신개발 또는 새로운 시가지개발은 아직 도시적 형태와 기능을 지니지 않은 토지에 도시적 기능을 부여하기 위해 토지의 형질을 변경하고, 건축물의 건축이나 시설물의 설치를 실시하는 개발행위이다(대표적인 개발이 신도시 1기~3기와 보금자리주택 등).
광의의 재개발사업은 ? 재정비촉진사업(뉴타운사업), ? 도시재생사업, ? 전통시장 및 상점가 육성사업, ? 도시 및 주거환경정비사업, ? 소규모주택정비사업, ? 국가균형발전사업, ? 신속통합기획과 공공참여형 및 공공직접시행 정비사업, ? 리모델링주택조합과 지역주택조합으로 추진하는 사업 등이다.

민간 재개발·재건축과 공공참여형, 공공직접시행, 소규모주택, 리모델링, 지역주택 등을 한 권으로 알기 쉽게 기술한 책!
2021년부터 새로 시행되는 공공주도형 재건축·재개발사업과 소규모 정비사업 그리고 주택조합으로 진행되는 리모델링주택조합과 말도 많고 탈도 많은 지역주택조합은 너무 복잡하고 하나로는 명확히 정리가 안 되어 어려움이 많았다. 그래서 민간 또는 공공이 시행하는 재건축과 재개발사업 등에 투자할 때 길잡이가 되어 줄 참고서처럼 도움이 될 수 있도록, 각 사업별로 진행되는 절차와 분양자격 유무 등을 알기 쉽게 기술한 것이다.

재건축·재개발에서 조합원분양권자와 현금청산자! 누가 훨씬 더 성공할까?
재건축과 재개발사업에 투자할 때 분양자격을 가지고 있느냐, 없어서 현금청산대상자가 되느냐가 성공의 지름길이 된다. 분양자격이 있어야만 성공하고, 현금청산자는 재건축사업으로 얻을 수 있는 수익을 볼 수 없다. 왜냐하면 조합원분양권은 일반분양가의 70% 정도이다. 30% 비싼 일반분양가도 로또라는 변명을 얻을 정도로 주변 시세보다 최소 50% 이상 차이가 난다. 이 차이가 프리미엄이라고 이해하면 된다.
그리고 유의할 점은 재건축, 재개발조합원이면 무조건 아파트 분양권을 받는 것으로 오해하고 있지만, 받지 못하는 사례도 있고, 그로 인해 현금청산자가 되어 손해를 볼 수도 있다는 것이다.

재건축과 재개발에서 분양자격을 가지려면 어떻게 분석해야 하나?
① 재건축사업에서 조합원 분양자격은 재건축사업 단지 내에서 종전의 건축물 중 주택 및 그 부속 토지를 모두 소유한 자로, 재건축사업에 동의한 경우에 주어진다. 그러나 조합설립에 동의하지 않은 자, 분양신청을 하지 않은 자, 건축물 중 토지 또는 건물만 소유한 자는 현금청산대상자가 된다.
② 재개발사업 구역 내에서는 토지와 건물을 소유한 자, 또는 토지만, 건물만 소유한 모두 자동적으로 조합원의 지위를 갖는다(강제 조합원 가입 방식).
서울시 신조례 적용대상은 권리산정기준일인 2010년 7월 15일 이전에 분리된 토지로 주거지역에서 90㎡ 이상의 토지만 소유한 자, 또는 권리산정기준일 이전에 분리된 건물만 소유한 자는 분양대상자가 되지만, 권리산정기준일 후에 분리된 경우에는 공동분양권자 또는 현금청산대상자가 되니 유의해야 한다. 이렇게 재개발사업구역 내에서 분양자격은 재건축과 다르게 복잡하다. 따라서 재개발사업에서 분양자격은 Part 15 재개발에서 분양자격과 현금청산자를 판단하는 방법(273쪽)과 Part 16 다양한 재개발 사례에서 분양자격 유무 심화학습(296쪽)에 기술된 내용을 참고해서 판단하면 된다.

투기과열지구 내에서 조합원분양권 전매 제한과 전매가 가능한 사례를 알려주는 책!
도시정비법 제39조 제2항 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 조합원 분양권 전매가 금지된다. 다만 양도인이 도시정비법 제39조 제2항 제1호~제7호 단서조항의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양권을 전매가 가능하다.
그래서 ? 투기과열지구 내에서 재건축 조합원분양권 지위양도가 가능한 사례와, ? 투기과열지구 내에서 재개발 조합원분양권 지위양도가 가능한 사례를 초보자도 알기 쉽게 정리해 놓았다고 한다.

분양신청 제한과 재당첨 금지가 적용되는 경우와 적용되지 않는 사례 총정리!
① 투기과열지구 내 정비사업 조합원 분양대상자가, 투기과열지구 내 정비구역 일반분양을 신청하는 경우 또는 조합원 분양대상자가 되는 경우 모두 도시정비법상 분양신청 제한 5년을 적용 받는다.
② 정비사업 조합원 분양대상자가 정비구역이 아닌 주택법상 일반분양을 신청하는 경우 ‘주택공급에 관한 규칙 제54조’에 따라 투기과열지구 및 청약과열지역에서 5년간 1순위 청약 신청 및 당첨 제한을 적용받게 된다. 그러므로 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원이라면 당첨자로 관리되는 시점부터 5년 재당첨 제한 대상이다.
③ 투기과열지구 내 도정법상 재개발과 재건축사업의 조합원분양권 또는 일반분양권을 받은 자가 5년 이내에 투기과열지구 내 소규모재건축이나 가로주택정비사업으로 진행되는 구역에서 다시 조합원 분양을 받더라도 재당첨 제한에 걸리지 않는다. 이는 분양 받은 것이 도정법상 정비사업이 아닌 소규모주택정비법으로 진행되는 사업의 조합원 분양권을 받았기 때문이다.

아파트 규모별 건설비율과 조합원 및 일반분양에서 우선순위를 알려주는 책!
01 재건축사업에서 임대주택과 주택규모별 건설비율은?
02 재개발 임대주택 건설비율과 유형별 매입기준
03 재건축사업에서 조합원 평형 배정과 분양 우선순위
04 재개발사업 진행과 아파트 평형별 건립세대 계산
05 주거환경·재개발·단독주택 재건축사업의 조합원 분양 우선순위
06 재건축과 재개발 조합원은 분양권을 몇 개까지 가질 수 있나?
07 재건축·재개발사업 등에서 일반분양권 공급 방법 등을 알기 쉽게 정리한 책이다.

서민들이 적은 돈으로 내 집 마련에 성공하는 ‘주택청약’ 제도가 있다!
주택청약에 당첨되기 위해서 가정 먼저 하는 것이 주택청약 통장을 1순위로 만드는 것이다. 주택청약 신청은 일반공급은 1순위, 2순위 대상으로 이루어지는데 1순위가 아니라면 당첨확률이 거의 없다고 볼 수 있다.
주택청약은 보통 일반공급, 특별공급 두 가지 공급형태로 ① 일반공급으로 이루어지는 경우만 1순위, 2순위로 나뉘고, ② 특별공급은 생애최초, 신혼부부, 노부모 부양, 다자녀, 기관추천 등 특별한 조건을 기준으로 일반공급 1순위랑 상관없이 공급되는 주택이다. 그래서 이 책은 주택청약 통장 관련해서 1순위 조건과 지역별 예치금, 그리고 신청방법 등을 초보자도 알기 쉽게 도표로 정리해 놓은 것이라고 한다.

재건축 규제 강화로 리모델링 사업이 대안으로 떠오른다!
재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 그리고 법에도 없는 임대주택 건설 요구 등의 재건축 규제 강화로 재건축 대신 리모델링을 선택하는 아파트 단지가 늘어나고 있다. 아파트 리모델링 사업은 재건축이나 재개발과 같이 전면 철거 대신 기존 아파트 구조를 유지한 채 층수를 올리거나 일부 구조를 변경하는 방식으로 최대 15%까지 가구 수를 늘려 일반분양도 가능하다. 그리고 비용절감 효과와 건축 연한이 재건축보다 짧다는 것이 장점이다. 여기에 아파트 브랜드까지 변경하면서 새 아파트로 탈바꿈할 수 있어서, 리모델링주택조합 사업으로 입주해서 3억원~5억원의 새 아파트의 프리미엄을 보고 있다.

가입은 쉽고, 탈퇴가 어려운 지역주택에 투자해서 성공하는 투자 비법
01 지역주택조합은 어떠한 장점이 있기에 열광할까?
02 어떤 단점 때문에 가입 후 탈퇴하려고 할까?
03 지역주택조합에 투자하면 함정에 빠지게 되는 이유
04 지역주택조합 어떻게 대처하고 투자해야 성공하나?
05 서울시에서 지역주택조합 사업으로 성공한 사례 등을 기술한 책이다

재건축과 재개발에 관심 있는 사람과 없는 사람은 10년 후가 다르다!
“김??는 8년 전에 송파구에 위치하고 있는, ??아파트를 3억5,000만원에 분양 받았다. 그 당시에 돈이 없어서 계약금과 중도금 일부만 납부하고, 잔금은 입주 시 전세보증금으로 대체했다.”
필자가 이 사람 경매를 가르쳤다. 막걸리 한잔 하면서 물어봤다.
‘떨어지면 어쩔까? 하는 걱정으로 몇 년을 지냈는데, 어느 순간 가격이 오르는 것을 보고, 자신감이 붙었다.” 고 했다.
이렇게 재건축이나 재개발 등은 10년의 기다림이 필요하다. 그럼 10년 기다려야만 되는가? 그렇지 않다. 계속적로 안정적으로 오르니, 똑똑한 적금통장 하나 만들었다고 생각하자! 그래도 만기 때까지 깨지 않고 기다려야 새 아파트의 프리미엄을 끝까지 볼 수가 있다. 중간에 갈아탄 사람일 수로 후회하지 않는 사람이 없다. 매수당시 기대치보다 재건축 후 입주해서 새 아파트의 프리미엄은 그야말로 로또라고 볼 수 있다.


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