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주택관리업자 및 사업자 선정지침
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 국토해양(교통)부 질의 회신을 중심으로

  • 김덕일 (엮음)
  • |
  • 법률출판사
  • |
  • 2014-11-15 출간
  • |
  • 206페이지
  • |
  • 176 X 248 mm
  • |
  • ISBN 9788958212447
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목차

제1장 총 칙 19

1. 목적(지침 제1조) 19
* 목적ㆍ법적 근거 19
* 주택관리업자의 선정 기준 등(주택법 제43조제7항 외) 19
☞ 주택관리업자의 선정?재선정 절차 23
☏ 위탁?수탁관리 계약 기간 관련 사항 24
☏ 공동주택 관리방법의 결정과 주택관리업자의 선정 등 25
* 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 기준 등(법 제45조제5항 외) 26
☏ 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항(영 제55조의 4 제1항제1호) 28
☏ 사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자 선정 방법 29
☏ 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 방법 등 29
* 공동주택 관리 업무의 인계(법 제43조제6항, 영 제54조, 준칙 제55조) 31

1 - 2. 적용 범위(지침 제1조 - 주택법 시행령 제48조) 32
* 주택관리업자 등에 의한 의무 관리 대상 공동주택의 범위(영 제48조) 33
2. 적용 대상(지침 제2조) : 입주자대표회의, 관리주체 33
* 주택관리업자, 공사 및 용역 등 사업자의 선정ㆍ계약자 및 적용 대상 33
(1) 입주자대표회의(영 제52조제4항, 제55조의 4 제1항제2호ㆍ제3호 외) 33
(2) 관리주체(관리사무소장)(영 제55조의 4 제1항제1호; 지침 제2조제2호, [별표 4]) 34
☏ 공사 및 용역 등의 계약주체 등 34

3. 입찰의 종류 및 방법 등(지침 제3조제1항 외, [별표 1]) 35
(1) 공개경쟁입찰의 종류 및 방법(지침 제3조제1항, [별표 1] 제1호) 35
가. 일반경쟁입찰 36
나. 제한경쟁입찰 36
☏ 제한경쟁입찰의 성립(유효한 입찰 참가자 수) 36
☏ 제한경쟁입찰 성립 여부 및 고시 위반의 경우 행정처분 여부 37
☏ 제한경쟁입찰 제한 사항의 최저 기준 및 추가 제한 가능 여부 37
☏ 제한경쟁입찰 유효 여부와 발주 기준 및 고시 위반의 효과 38
☏ 주택관리업자 선정의 경우 자본금 등 제한과 미응찰 관련 사항 39
☏ 주택관리업자 선정의 경우 입주자등의 이의 제기 및 입찰의 성립 여부 40
☏ 제한경쟁입찰의 유효 요건 등 41
다. 지명경쟁입찰 42
☏ 지명경쟁입찰의 공고 여부 및 지역 제한 여부 42
☏ 제한경쟁입찰?지명경쟁입찰의 유찰 때 수의계약 가능 여부 43
☏ 유찰로 인하여 수의계약이 가능한 입찰 방법 44
(2) 경쟁입찰에 부대되는 입찰 방법(지침 제3조제1항, [별표 1] 제2호) 45
(가) “내역입찰” 45
(나) “부대입찰” 45
(3) 사업자 선정에 관한 입주자대표회의의 사전 의결 45
(4)-(1) 주택관리업자 및 사업자 선정 방법(지침 제3조제2항, [별표 4]) 45
(4)-(2) 수의계약의 대상(지침 제3조제3항, [별표 2]) 45
* 경쟁입찰에 적합하지 아니 한 사항 46
☏ 계약 기간 만료로 인한 주택관리업자 등 사업자 선정 방법 46
☏ 용역 등 사업자의 선정 방법 47
☏ 기존 사업자의 수의계약 절차 및 계약자 47
☏ 청소 사업자 선정 때 수의계약 가능 여부 48
☏ 승강기 유지보수사업자 선정 2회 유찰 때 수의계약 가능 여부 49
☏ 승강기 유지관리 용역의 수의계약 여부(하자담보책임기간) 49
☏ 사용검사일로부터 3년 이내 승강기 유지관리 용역의 수의계약 여부 50
* 공산품을 구입하는 경우(지침 제3조제3항 [별표 2] 제1호) 51
☏ 수의계약의 대상인 공산품 등 51
* 공사 및 용역 등의 금액이 200만 원 이하인 경우 51
☏ 기존 용역 사업자의 수의계약 가능 여부 52
☏ 주택관리업자의 청소, 경비 직영 가능 여부 등 53
* 2회 이상 유찰된 경우 54
* 기존 주택관리업자의 재선정(지침 제3조제3항 [별표 2] 제4호) 54
* 위탁관리하기로 결정한 경우(준칙 제7장) 54
☞ 입주자등의 10분의 1 이상이 이의 제기한 주택관리업자의 입찰 참가 등 56
☏ 이의 제기의 철회 및 사업자 선정 계약자 58
☏ 사업주체가 지정한 주택관리업자의 수의계약 가능 여부 59
☏ 사업주체가 선정한 주택관리업자 등의 기존 사업자 해당 여부 등 60
☏ 주택관리업자 재선정 관련 입주자등 10분의 1 반대의 효력 62
☞ 사업주체가 선정한 주택관리업자의 수의계약 선정 여부 63
기존 사업자의 재선정(지침 제3조제3항 관련 [별표 2] 제5호) 66
☏ 알뜰시장 운영 사업자 또는 재활용품 수집 사업자의 수의계약 여부 66
☏ 하자담보책임기간 중 승강기유지보수업자의 수의계약 가능 여부 67
* 경쟁입찰에 붙일 여유가 없을 경우 68

4. 입찰의 성립(지침 제4조) 68
* 입찰의 성립(2인 이상의 유효한 입찰) 68
☏ 입찰의 성립 및 유찰 등으로 인한 수의계약 등 68
* 우선 협상 대상자의 선정 등 가능 여부 69
☏ 가용 예산이 한정되어 있는 경우 70
☏ 사업자 선정 때 예정가 이하 입찰자의 선정 여부 등 70
☏ 부대조건 또는 입찰예정가격에 의한 입찰 여부 71

5. 입찰의 무효(지침 제5조제1항 내지 제14항, [별표 3]) 72
☏ 주택관리업자 선정 입찰에 1원으로 응찰한 경우 72
☏ 입찰가액이 저가인 경우와 발주 기준의 제시 방법 73
☏ 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우 74
☏ 별지 서식의 입찰서를 사용하지 아니 한 입찰 75

6. 낙찰의 방법(지침 제6조) 76
☏ 최저가입찰제 및 최고가입찰제의 문제점 보완 방법 77
☏ 내정가격에 따라 공사업자 등을 선정할 수 있는지 여부 77
☞ 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우의 행정처분 등 78

7. 주택관리업자 및 사업자의 선정 결과 공개 등(지침 제6조의2) 80
* 주택관리업자 및 사업자의 선정 결과 공개할 곳 80
* 주택관리업자 및 사업자 선정 결과 등의 공개에 관한 규정 80

제2장 주택관리업자의 선정과 제3장 공사 및 용역 등의 사업자 선정 83
(지침 제7조 내지 제14조 VS 제15조 내지 제24조)

☏ 사업자 등 입찰공고 및 선정 결과 공개 홈페이지 등 88
☏ 주택관리업자 선정 입찰 기준ㆍ방법 등 89
☏ 입찰 참가 자격 제한 사유의 추가 가능 여부 90
* 입찰 참가의 제한(영 제52조제5항, 제55조의4 제3항) 91
☏ 발전 기금을 제공하기로 한 입찰 92
☏ 주택관리업자의 영업 지역의 제한 가능 여부 93
☏ 주택관리업자의 영업 지역 제한 여부 93
☏ 주택관리업자의 영업 지역 제한 가능 여부 및 입찰 서류의 보관자 94
☏ 주택관리업자의 등록 자본금에 관한 사항 94
☏ 주택관리업자의 등록 자본금의 변경신고 등 95
☏ 사업자 선정 입찰 참가 자격 제한 강화의 효력 여부 96
☏ 경비용역비의 범위 97
☏ 제한경쟁ㆍ지명경쟁입찰의 2회 유찰 후 수의계약 가능 여부 98
☏ 동일 가격ㆍ동일 평가 점수로 2인 이상 입찰한 경우 98
☏ 동일 가격으로 2인 이상이 입찰한 경우의 낙찰자 결정 방법 99

제4장 잡수입 및 물품의 매각 등 101

1. 잡수입 등과 관련한 사업자 선정(지침 제25조) 101
2. 낙찰 방법(지침 제26조) 101
☞ 알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대한 사용료를 받을 수 있는지 101
☏ 어린이집 운영자의 선정 방법 등 104
☞ 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우 104

제5장 투찰 및 개찰 107

1. 입찰서 투찰 등(지침 제27조) 107
2. 입찰서의 개봉 및 낙찰(지침 제28조) 107
☏ 주택관리업자 선정 때 입찰 참가 여부 판단 관련 사항 107

제6장 전자입찰 109

1. 전자입찰시스템(지침 제28조의2) 109
2. 입찰 업체의 응찰(지침 제28조의3) 109
3. 낙찰 업체 선정 방법(지침 제28조의4) 109

제7장 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가 111

1. 입주자등의 만족도 평가 및 결과 공개 시기(지침 제28조의5) 111
2. 만족도 평가 기준일 및 방법 등(지침 제28조의6) 111
3. 만족도 평가 결과의 공개(지침 제28조의7) 111

제8장 보증금 등 113

1. 입찰보증금 등(지침 제29조) 113
2. 하자보수보증금 등(지침 제30조) 113
* 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제62조 113
3. 보증금의 반환(지침 제31조) 114

제9장 보고 등 115

1. 보고ㆍ발급(지침 제32조) 115
2. 재검토 기한(지침 제33조) 115

부칙(국토해양부고시 제2010-445호, 2010. 07. 06) 115
부칙(국토해양부고시 제2012-600호, 2012. 09. 11) 116
부칙(국토해양부고시 제2012-885호, 2012. 12. 12) 116
부칙(국토교통부고시 제2013-056호, 2013. 04. 12) 117
부칙<국토교통부고시 제2013-356호, 2013. 06. 28> 117
부칙<국토교통부고시 제2013-854호, 2013. 12. 23> 117
부칙<국토교통부고시 제2014-216호, 2014. 04. 29> 118
부칙<국토교통부고시 제2014-393호, 2014. 06. 30> 118

☏ 용역 등 사업자 선정 공고의 명의자 118
☏ 관리사무소장이 사업자 선정 입찰을 독자적으로 집행할 수 있는지 119
☏ 관리주체가 의결 없이 용역 등 사업자 선정을 할 수 있는지 119
☏ 잡수입 관련 사업자의 선정과 계약주체 등에 관한 사항 120
☞ 국토교통부고시 위반의 효과 121

부록 1 : 주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토교통부고시 제2014-393호) 125
* 주택관리업자 선정 적격심사제 평가 배점표(1안) 148
* 주택관리업자 선정 적격심사제 평가 배점표(2안) 150
* 공사 및 용역 등 사업자 선정 적격심사제 평가 배점표(1안) 154
* 공사 및 용역 등 사업자 선정 적격심사제 평가 배점표(2안) 156

부록 2 : 질의회신(240531 지침 FAQ (수정 22건) - 국토교통부 162
부록 3 : ‘사업자 등’ 계약주체 관련 질의ㆍ회신 모음(14건) - 국토교통부 171
☏ 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 관리주체 185

부록 4 : 적격심사제 관련 질의ㆍ회신 모음(16건) - 국토교통부 186
☞ 주택법에 따른 과태료 부과에 대하여 다투는 방법 200
[별지 부록 1] 공사 및 용역 등 사업자의 ‘선정과 계약의 주체’는 누구인가 202

도서소개

주거 시설과 건축물의 형태가 다양해지면서 주택관리사등의 업무 영역은 주택법령 소정의 ‘의무 관리 대상’ 공동주택에 한정되지 않고 건설임대주택과 주상복합건축물, 오피스텔 등 집합건물, 단지형 연립주택 등 도시형 생활 주택, 분양과 임대주택이 혼재하는 혼합공동주택 등에 이르기까지 그 외연을 넓혀가고 있습니다. 이런 경향에 맞춰 공동주택관리 분야에 종사하는 주택관리사등은 물론 공동주택과 복합건축물 및 집합건물 등에 거주하는 입주자등과 구분소유자?입점자 등은 주택법령과 공동주택관리규약은 말할 것도 없고, 국토교통부고시 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」과 「임대주택법」 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 숙지하여야 할 필요가 있습니다.

이와 관련하여, 공동주택관리 분야의 종사자를 비롯하여 주택관리사보자격시험을 준비하는 사람들, 공동주택관리 업무 담당 공무원과 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자 및 일반 입주자등 누구나 공동주택관리를 쉽게 이해할 수 있도록 주택법을 기본으로 주택법 시행령과 주택법 시행규칙 및 서울특별시공동주택관리규약 준칙을 세로로 4단 편성하고, 해당 조문에 상응하는 국토교통부(옛 국토해양부 포함)의 질의회신 사례 등을 인용하여 필요하다고 생각되는 약간의 해설 등과 함께 아래와 같이 한 권의 책으로 꾸며 보았습니다.

집합건물의 관리나 복합건축물 또는 임대주택의 관리와 사용 및 생활 등에 활용할 수 있도록 요소에 해당 법령의 규정을 첨가하고, 특히 법무부(법무심의관실)의 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 해석 사례 및 판례를 함께 수록하였습니다.

또한, 질의회신 자료는 한국아파트신문, 아파트관리신문, 전국아파트신문과 국토교통부 전자민원 사이트 및 법제처 법령 해석 코너 등에서 중요하거나 표본적 사례를 수집하고, 집합건물법 관련 부분은 「집합건물법 해석 사례」 (법무부 2011)에서 선별하여 정리하였습니다.

1. 주택법의 체계에 따르는 것을 원칙으로 하되, 집합건물 등 공동주택관리 관련 법령을 주택법의 구성에 적합하게 배치하고, 그에 어울리는 법령 해석 또는 질의회신(엮은이가 서울특별시 공동주택 상담위원으로 행한 일부 상담 사례 포함)을 발췌하여 옮겨 실었습니다.

2. 해석 사례의 내용은 오자(誤字)?탈자(脫字)와 어법에 맞지 않은 것 또는 관계 법령이 개정된 부분을 제외하고는 원문 그대로 채택하려고 하였으며, 특히 근거 법령을 제시하지 않았거나 누락한 곳은 모두 보완하려고 노력하였습니다.

3. 법규 및 질의회신 중 중복된 부분이나 사례는 가급적 피하려고 하였으나, 내용의 전개 또는 공동주택관리 업무의 이해에 필요하다고 판단되는 사항 등은 더불어 편성하였습니다.

4. 보충 설명 등 원용 사례와 일부 용어의 뜻풀이, 엮은이의 일부 의견 등은 각주(脚註)를 주로 이용하였습니다.

5. 국토교통부고시 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」은 따로 엮었습니다. 그리고, 국토교통부와 법무부의 질의회신, 판례?법률 상담 등의 사례를 찾기 쉽고 활용하기 편리하도록 그 상세 제목을 주택법령의 조문 내용에 맞춰 그 목차와 함께 배치하고, ‘가나다’ 순으로 정리한 별도의 색인(찾아보기)을 뒤편에 마련하였습니다.

앞에서 살핀 바와 같이 공동주택관리 분야는 주택법령 소정의 일정 규모 이상인 분양공동주택에서 임대공동주택, 복합건축물과 기타 집합건물 등 시설물의 유지?관리와 운영관리, 공동체 활성화에 이어 입주자등의 다양한 생활 패턴과 욕구에 부응하여 주거 환경을 개선하거나 주거 생활의 질을 높이기 위한 관리가 요구되고 있고, 앞으로는 자산관리 측면에까지 그 영역이 확대될 것으로 전망되고 있습니다. 주택관리사등 주택관리 업무에 종사하는 사람들은 자격증과 그 직분에 대한 처우를 바랄 것이 아니라 업무 수행 능력에 합당한 대우를 요구하여야 하며, 전문가로서의 자질과 능력을 끊임없이 연마하고 함양하여야 합니다. 그러기 위해서는 무엇보다 성실하고 정직한 관리 책임자로서의 품성과 덕목을 갖추고, 공동주택관리의 시작이자 기초이며, 토양인 관계 법령 등 전문지식의 습득을 위하여 끊임없이 노력하면서 더불어 어떤 상황에서도 실무에 능숙하게 대처할 수 있도록 자기 개발에 소홀함이 없이 투철한 사명감과 책임의식을 갖고 맡은 일을 충실하게 수행하여야 할 것입니다.
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