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사례 중심 공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이 (양장)
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사례 중심 공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이 (양장)

  • 김덕일 (엮음)
  • |
  • 법률출판사
  • |
  • 2014-10-30 출간
  • |
  • 754페이지
  • |
  • 176 X 248 mm
  • |
  • ISBN 9788958212423
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목차

1. 용어의 정의, 다른 법률과의 관계 등 45

가. 주택법 총칙의 일반 규정 등 45
나. 용어의 정의(주택법 제2조, ‘집합건물법’ 제2조 등) 48
1) 주택법 48
2) 주택법 시행령 52
☏ 제목 단지형 다세대주택의 해당 여부(1개 동 건축의 경우) 55
3) 주택법 시행규칙 56
☏ 제목 세대별 주거공용면적, 그 밖의 공용면적 표시 방법 57
4) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 58
☏ 집합건물의 의의(意義) 59
☏ 구조적 독립성, 규약의 효력 59
☏ 이용상의 독립성 60
☏ 고시원의 구분소유(구조상 독립성ㆍ이용상 독립성) 요건 등 61
☏ 구분소유권의 성립 요건 등 63
☏ 구분소유권의 목적물이 될 수 있는 건물 부분의 요건 64
☏ 집합건물법 제2조의 2의 의미(집합건물법과 주택법과의 관계) 65
☏ 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위한 요건 65
5) 건축법 66
6) 임대주택법 69
☏ 주거용 오피스텔의 관리 방법 70
7) 임대주택법 시행령 71
8) (서울특별시)공동주택관리규약 준칙 71
가. 용어의 정의, 관리 책임과 비용 부담 등 71
용어의 정의(준칙 제3조) 71
전용부분 및 공용부분의 범위(준칙 제5조) 72
* 준칙 [별표 2] 전용부분의 범위(제5조제1항 관련) 72
☏ 전유부분과 공용부분 73
☏ 슬라브 철거 및 내부 계단 설치(층간 슬라브가 전유부분인지 여부) 74
☏ 발코니가 공용부분인지 여부 75
준칙 [별표 3] 공용부분의 범위(제5조제2항 관련) 76
☏ 공용부분의 의미 76
☏ 일부 공용부분의 관리 등 77
☏ 제목 스프링클러 설비가 전용부분인지 공용부분인지 여부 77
☏ 제목 화재감지기의 공용부분과 전용부분 구분 78
관리 책임 및 비용 부담(준칙 제74조ㆍ제75조) 79
☏ 제목 공동주택(누수 부위)의 관리 책임 및 비용의 부담 79
* 공용부분의 관리 비용ㆍ의무 등의 부담과 이익의 취득(집합건물법 제17조) 80
☏ 집합건물 공용부분(옥상)의 유지ㆍ보수에 관한 사항 80
☏ 옥상 임대 수익의 배분 81
나. 입주자 등의 권리와 의무 등 82
☏ 제목 입주자등의 선거권ㆍ의결권(투표권) 등 83
* 점유자의 의견 진술권(집합건물법 제40조 제1항) 84
☏ 서면 결의의 요건(인감증명서의 첨부 여부) 85
☏ 서면위임을 할 때 인감증명서 첨부 여부 및 임시 관리단 집회 소집권자 85
☏ 제목 임차인이 체납한 관리비등의 납부 의무자 87
☏ ‘공동의 이익’에 어긋나는 행위가 있는 경우 87
☏ 전유부분의 사용금지(使用禁止) 청구 88
* 용도변경 등 ‘공동의 이익’에 어긋나는 행위가 있는 경우 89
층간소음 생활 규칙 등(준칙 제51조) 91
☞ 층간소음에 대한 항의는 어떻게 할 수 있을까? 92
☏ 체납 관리비의 승계 여부 및 청구ㆍ징수권자 94
☏ 특별승계인에게 승계되는 관리비의 범위 95
☏ 제목 공가(空家) 관리비의 부담 의무자 96
* 공용부분의 관리비용의 부담 및 체납 관리비의 승계 96
☏ 집합건물법상 점유자의 지위 97


2. 공동주택의 관리 일반(법 제42조제1항, 영 제46조, 제47조) 98

공동주택관리 통칙(법 제42조제1항) 98
☏ 제목 공동주택의 부대시설ㆍ복리시설은 임대할 수 없다 99
주택관리에 관한 주택법령의 적용 범위(영 제46조) 99
임대주택의 관리(임대주택법 제28조 등) 101
☏ 복합건축물의 관리 방법 105
☏ 복합건축물의 관리에 관한 근거 법률 106
공동주택의 행위허가ㆍ신고 등의 기준 등(법 제42조제2항, 영 제47조) 106
☏ 제목 복합건축물의 행위허가ㆍ하자보수 등은 주택법령 따라야 108
☏ 제목 부대시설을 복리시설로 용도변경하여 사용 가능한지 여부 109
☏ 제목 공동주택단지 안 상가 비내력벽 철거의 행위허가 대상 여부 109
* 전유부분의 용도 외 사용, 공용부분의 변경 등에 관한 집합건물법 규정 110
☏ 공동주택의 난방 방식 변경(적용 법률 등) 111
☏ 배관 교체의 절차 등 112
공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준(영 제47조제1항 [별표 3]) 112
* [별표 3] 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준(영 제47조제1항 관련) 113
☏ 제목 (공동주택의) 창틀ㆍ문틀의 교체가 행위허가 대상인지 여부 117
용도변경 등 행위허가ㆍ신고 등의 절차(영 제47조제3항 등) 117
☏ 주택(다세대주택)의 용도변경(상가) 118
☏ 주택(다세대주택 지하 1층)의 용도변경(제2종 근린생활시설) 118
☏ 전유부분의 용도변경 119
☏ 옥상(공용부분)의 용도변경(골프연습장) 120
* 공동주택 지하층의 활용 및 관리(영 제47조제5항) 121
☏ 제목 지하층의 활용(부대시설 등 임대) 가능 여부 121
공동주택관리에 관하여 대통령령으로 정하는 사항(법 제43조제8항) 121
지방자치단체장의 공동주택 관리비용 지원(법 제43조제9항) 122
관리주체, 동별 대표자 등의 법령 준수 의무와 부정행위 금지 122
* 집합건물법상 관리단의 선량한 관리자의 주의 의무(집합건물법 제23조의 2) 122

3. 사업주체의 관리, 의무 관리 대상 공동주택의 범위 등 124

공동주택관리의 개시 - 사업주체의 관리(법 제43조제1항, 영 제49조 등) 124
* 주택관리업자 등에 의한 의무 관리 대상 공동주택의 범위(영 제48조) 124
? 「주택법」 제43조제1항에 따른 사업주체의 (직접) 관리의 의미 등 125
☏ 제목 사업주체의 관리 기간 중 관리비의 집행 근거 127
☏ 제목 입주자대표회의 구성 전 의결권(사업주체 관리 기간) 128
☏ 제목 사업주체 관리 기간 청소ㆍ경비 용역 등 사업자 선정 방법 129
☏ 제목 사업주체 관리 기간 중 관리사무소장 배치 신고 및 물품 구입 절차 130
☏ 제목 사업주체가 선정한 관리주체의 계약 관련 사항 131
☏ 제목 사업주체 관리 기간 중 도급계약 방식 위탁 가능 여부 132
☏ 사업주체의 의무 관리 (집합건물법 제9조의 3 및 법 제43조 제1항 관련) 133
☏ 신축건물의 공용부분 관리 134
* 분양자의 관리 의무 등(집합건물법 제9조의 3) 135
☏ 제목 소규모 공동주택의 관리는 주택법 일부만 적용 135
☞ 입주자대표회의의 구성이 필요한 공동주택 136
☞ 소규모 공동주택에 적용되는 주택법 규정 137
☞ 입주 절차 ☜ 139
사업주체의 관리에 수반되는 사항 1(관리계약의 체결 등) 139
☏ 제목 이럴 때는 어떻게 해야 하나요(입주지정기간의 관리비) 141
☏ 제목 입주지정기간 관리비의 납부 의무자 142
☏ 제목 위탁관리수수료의 부담 주체 143
사업주체의 관리에 수반되는 사항 2(관리규약의 결정, 영 제57조제2항) 145
☏ 제목 신규 아파트 관리규약 재제정이 가능한가요 147
입주예정자의 과반수 입주 사실의 통지 및 입주자 관리 요구 147
전자적 방법을 통한 입주자등의 의사결정(법 제43조의 5, 영 제56조의 2) 148
☏ 제목 전자적 방법을 통한 동별 대표자 선출 여부 등 149
공사ㆍ용역 등의 적정성 자문 등(법 제45의 6) 150


4. 선거관리위원회(영 제50조의 2) 151

선거관리위원회의 구성 이유 및 근거(영 제50조의 2 제1항) 151
☏ 제목 선거관리위원, 주민등록 되어 있어도 실제 거주하여야 151
선거관리위원회의 구성, 위원의 결격사유 등(영 제50조의 2 제2항) 152
☏ 제목 선거관리위원회 구성원의 수 152
☏ 제목 임기 중 사퇴한 동별 대표자는 선거관리위원의 자격 없어 153
선거관리 지원 요청과 선거관리위원회 의사 결정 및 규정의 제정 154
☏ 제목 동별 대표자의 임기 및 선거관리위원회의 업무 154
☏ 제목 선거관리위원회가 입주자대표회의의 하부 기관인지? 155
☏ 제목 선거관리위원회가 선거관리규정 제정ㆍ개정 가능 156
선거관리원회의 구성ㆍ운영ㆍ업무ㆍ경비와 위원의 선임ㆍ해임 및 임기 등 157
☏ 제목 선거관리위원회가 구성되지 않았다면 동별 대표자 선출 못해 160
☏ 제목 선거관리위원회 구성 및 위원의 추천 절차 160
☏ 제목 통장이 선거관리위원회 위원이 될 수 있는지 161
☏ 제목 한 세대 동별 대표자ㆍ선거관리위원 등 겸임 금지 여부 161
☏ 제목 동별 대표자 중임 제한 및 선거관리위원의 자격 163
☏ 제목 동별 대표자 자격 여부(선거관리위원의 배우자) 164
☏ 제목 공동소유자 중 1인이 선거관리위원일 경우 동별 대표자 자격 여부 165
☏ 제목 선거관리위원의 피선임권을 같은 세대에서 2명에게 부여할 수 있는지 166
☏ 제목 선거관리위원의 자격을 입주자로 제한할 수 있는지 166
☏ 제목 투표 방법, 투표 일정 등에 관한 세부 사항의 결정 등 167
☏ 제목 동별 대표자 (후보자)의 범죄 경력 공개 관련 사항 168
☏ 제목 공동주택 선거관리위원의 임기 169
☏ 제목 선거관리위원회 위원의 “해임” 근거 169
☏ 제목 입주자대표회의 의결정족수 및 선거관리위원 해임 관련 사항 170
☏ 제목 입주자대표회의가 선거관리위원회를 해산할 수 있는지 여부 171


5. 동별 대표자 선출과 입주자대표회의의 구성 등 172

입주자대표회의의 구성 등(법 제43조제3항 영 제50조제1항 등) 172
사업주체 관리 및 입주자에 대한 관리 요구 등(법 제43조제1항 등) 172
입주자대표회의의 구성 근거(법 제43조제3항ㆍ제43조제8항제2호) 173
☏ 집합건물 관리단 창립 총회 개최에 대한 사항 173
☏ 집합건물법상 관리단의 설립 요건 및 절차 등 174
☏ 입주자대표회의와 관리단의 관계 175
임차인대표회의(임대주택법 제29조, 임대주택법 시행령 제28조 등) 175
선거구 획정과 동별 대표자 선출 인원(영 제50조제1항 등) 178
☏ 제목 입주자대표회의의 구성 신고 요건 및 회의 개최에 필요한 최소 인원 178
☏ 제목 동별 대표자 선거구(선출 인원)에 관한 사항 179
☏ 제목 동별 대표자 1개 선거구에 몇 명 선출 가능한가? 180
☏ 제목 기존 동별 대표자의 임기 종료 후 조정된 선거구 적용 181
☏ 제목 동별 대표자 선거구 획정과 선거구별 선출 인원 181
☏ 제목 동별 대표자 선거에 복수 투표가 가능한지 여부 182
☏ 제목 입주자대표회의의 의결 기준 및 최소 구성원의 수 182
동별 대표자의 임기 및 중임 제한(영 제50조제8항, 준칙 제18조) 183
☏ 제목 입주자대표회의 해산 후 새로 구성된 경우 그 구성원의 임기 183
☏ 제목 2010. 7. 6. 시행 주택법 시행령에 따른 동별 대표자의 임기 184
☏ 제목 동별 대표자의 중임 제한 규정 적용 기준일(임기 시작일 기준) 185
? 동별 대표자의 임기 기산점 및 만료점(「주택법 시행령」 제50조 등 관련) 186
☏ 제목 동별 대표자 임기 산정 여부(재선거ㆍ보궐선거) 190
입주자대표회의의 순차 구성(영 제50조제2항) 191
☏ 제목 동별 대표자 선출 때 선출 시기를 달리 할 수 있는지? 191
동별 대표자의 거주 요건, 선출 공고 및 선출 방법 등 192
☏ 제목 동별 대표자 자격(주민등록 및 거주 요건) 193
☏ 제목 재외 동포 중 외국인 및 내국인의 동별 대표자 자격 여부 194
☏ 제목 동별 대표자 자격 여부(외국인, 재외 동포) 195
보궐선거 및 재선거(준칙 제21조ㆍ제22조제3항) 196
☏ 제목 동별 대표자 보궐선거 실시 여부 등 196
☏ 제목 공동주택 동별 대표자 보궐선거의 진행자 197
☏ 제목 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 임기 등 197
☏ 제목 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 잔여 임기가 만료된 때 198
동별 대표자의 결격사유(영 제50조제4항) 199
☏ 제목 동별 대표자 선출 때 결격사유를 확인하는 방법 200
☏ 제목 동별 대표자 자격상실의 경우 결격사유 해당 여부 201
☏ 제목 동별 대표자 당선이 취소된 자의 결격사유 해당 여부 202
☏ 제목 임기 만료된 선거관리위원의 동별 대표자 결격사유 해당 여부 202
☏ 제목 선거관리위원 해촉 후 동별 대표자 선거의 입후보 가능 여부 203
☏ 제목 동일 세대에서 선거관리위원과 동별 대표자를 담임할 수 있는지? 204
☏ 제목 배우자가 선거관리위원(또는 사퇴)인 경우 205
? 선거관리위원 사퇴자의 배우자 ‘동별 대표자 결격사유’ 해당 205
☏ 제목 입주자대표회의의 해산이 동별 대표자 결격사유에 해당되는지 207
☏ 제목 (주택의) 소유자가 선거관리위원이거나 선거관리위원을 사퇴한 경우 208
☏ 제목 사실혼 관계에 있는 자의 동별 대표자 자격 여부 208
? “사실혼 관계인 배우자도 동별 대표자 피선거권 있어” 209
☏ 단지관리단의 설립 및 운영 210


5-1. 입주자대표회의 임원의 선출ㆍ임기ㆍ업무와 신고 등 212

임원의 선출(500세대 미만인 공동주택, 영 제50조제5항 등) 212
* 회장ㆍ감사의 선출(500세대 이상인 공동주택, 영 제50조제6항 등) 212
☏ 제목 500세대 미만 공동주택의 임원 선출 213
☏ 제목 입주자대표회의 임원 선출 가능 구성원 수 214
☏ 제목 500세대 이상인 공동주택의 입주자대표회의 임원 선출 214
☏ 제목 입주자대표회의 회장ㆍ감사 등 임원의 선출 시기 등 215
☏ 제목 500세대 미만인 공동주택 임원 직접선거로 규약 변경 안 돼 216
* 집합건물법상 관리위원회의 설치ㆍ기능과 구성 및 운영 216
동별 대표자 등의 겸임 금지(준칙 제31조) 217
☏ 제목 동별 대표자의 겸임(단지 내 부대ㆍ복리시설의 관리자) 여부 등 218
☏ 제목 동별 대표자의 겸임 금지(자생단체의 임원) 여부 등 218
☏ 제목 임차인의 배우자가 선거관리위원인 경우(임차인의 동별 대표자 자격) 219
☏ 제목 재건축조합(사업주체) 임직원의 동별 대표자 자격 여부 220
입주자대표회의의 구성 등 통지ㆍ신고(영 제52조제3항 등) 221
☏ 제목 최초 동별 대표자 선출 및 입주자대표회의 구성 신고 222
입주자대표회의의 구성ㆍ변경 신고를 하지 아니 한 자에 대한 제재 223
? 입주자대표회의의 구성 신고가 수리를 요하는 신고인지 여부 224
동별 대표자와 입주자대표회의 회장ㆍ감사 및 이사의 해임 226
☏ 제목 동별 대표자 및 입주자대표회의 회장 해임 절차 등 228
☏ 제목 입주자대표회의 회장의 해임 절차 등 229
☏ 제목 공동주택관리규약 준칙 제20조제6항ㆍ제9항 해임 투표의 의미 230
입주자대표회의 임원의 임기ㆍ업무 범위, 직무대행 등(영 제50조제9항 등) 231
☏ 제목 직접선거 방법으로 선출된 공동주택 입주자대표회의 감사의 권한 232
☏ 제목 입주자대표회의 감사의 감사 대상과 요건 및 주기 등 233
☏ 제목 내부 회계감사의 입주자대표회의 의결 여부 등 234
☏ 제목 감사가 관리주체의 업무 감사 때 입주자대표회의 의결 필요 없어 235
☞ 감사가 관리주체의 관리 업무를 감사하는 데 의결은 필요 없다 235
? 「주택법 시행규칙」 제21조제6항에 따른 감사의 범위 237
☏ 제목 임기 만료 후 새로 동별 대표자 등을 선출하지 못한 경우 직무대행자 239
? 임기가 만료된 종전 대표자의 직무수행권 240


5-2. 입주자대표회의의 운영과 교육 및 책임 등 242

입주자대표회의의 개최, 안건 제안 및 소집(영 제51조제2항 등) 242
☏ 제목 입주자대표회의 소집권자 및 임의 개최한 회의의 효력 243
회의 진행ㆍ방청 등(준칙 제23조제4항 내지 제6항, 제24조) 244
주택관리업자의 선정 (기준) (법 제43조제7항) 245
(분양ㆍ임대) 혼합주택단지의 관리에 관한 사항 결정 방법 246
관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 247
회계감사인의 선정(법 제45조의 3 제4항) 248
계약서의 공개(법 제45조의 5) 249
공사 및 용역 등의 적정성 자문 등(법 제45조의 6) 250
입주자대표회의의 의결 사항(영 제51조제1항 등) 250
☏ 제목 주차장의 임대 운영 가능 여부 252
☏ 제목 장의(葬儀) 차량의 주차 가능 여부 253
☏ 제목 승강기유지비 부과 기준 등에 관한 사항 253
☏ 제목 입주자대표회의의 의사정족수 및 의결 정족수 254
☏ 제목 특정 사항의 의결 정족수를 주택법령과 다르게 정할 수 있는지 255
입주자대표회의의 의결 방법, 부결된 안건의 처리 등(준칙 제28조) 256
☏ 제목 동별 대표자 의결권의 서면위임 가능 여부 256
☏ 제목 동별 대표자의 위임장을 지참한 배우자가 회의 성립 인원에 포함되는지 257
집합건물법에 정한 의결 방법(집합건물법 제38조, 제41조) 257
☏ 대리인에 의한 의결권 행사(집합건물법 제38조 제2항) 258
의결권의 한계(영 제51조제3항), 재심의 요청 등(준칙 제29조) 259
입주자대표회의 회의록 작성ㆍ보관 및 열람 등(영 제51조제4항 등) 260
☏ 제목 입주자대표회의 회의록의 작성ㆍ보관 및 감사 업무 대행 262
☏ 제목 입주자대표회의 회의록의 보관, 열람 및 복사 등 263
☏ 제목 정보 공개 대상 입주자대표회의 회의록의 범위 263
☏ 제목 관리 현황 등 정보 공개 대상자의 범위 264
관리단 집회의 의사록(집합건물법 제39조, 제30조) 265
☏ 제목 입주자대표회의 회의 결과 공고(공개)는 누가 하는 것인지 266
* 주택관리업자의 업무에 대한 부당한 간섭의 금지(영 제51조제5항) 266
☏ 제목 (공동주택) 관리기구 직원의 교체 요구가 해임 사유에 해당되는지 267
? 관리사무소장 해임 등 독단적으로 추진한 입주자대표회의 회장 해임 ‘정당’ 268
입주자대표회의 구성원의 의무와 책임(영 제57조제1항제2호, 준칙 제33조 등) 269
동별 대표자의 입주자대표회의 운영 관련 교육 등(영 제50조의 3) 271
입주자대표회의의 운영비 등(법 제45조제3항, 영 제50조의 3 제5항 등) 273
☏ 제목 서면으로 의결한 경우 동별 대표자의 출석 수당 지급 여부 275
☏ 제목 입주자대표회의 운영비 중 식대의 지급 대상 276
☏ 제목 소송비용, 과태료, 벌금의 관리비 사용 여부 및 정보 공개 절차 276
? 제목 변호사 선임료 등 소송비용의 부담에 관한 사항 277
☏ 제목 입주자대표회의 회장 업무추진비의 회계 계정 279
☏ 제목 직무대행자에 대한 업무추진비의 지급 여부 279
☏ 제목 업무추진비의 지급 절차와 지출 증빙 등 280
☏ 제목 입주자대표회의 회장의 업무추진비의 지출 증빙 등에 관한 사항 281
☏ 제목 교육 수당 지급 여부(입주자대표회의 회장 등 교육 참가) 283
직무 교육 등의 지원(준칙 제54조) 283
☏ 제목 주택관리사 법정 교육비 등의 부담자(관리규약의 해석) 284
동별 대표자 등의 법령 준수 의무 및 부정행위 금지(법 제43조의 4) 284

6. 관리방법의 결정ㆍ변경과 신고 등 286

사업주체의 관리, 관리방법의 결정 요구와 결정ㆍ변경(법 제43조제3항 외 1) 286
혼합주택단지의 관리에 관한 사항의 결정(법 제43조제10항ㆍ제11항 등) 287
☏ 제목 사업주체 관리 기간 중 관리방법 및 관리비의 부담자 288
☏ 제목 관리방법 결정 절차의 생략 가능 여부 289
☏ 제목 관리방법 변경 절차(아파트 자치관리 → 위탁관리) 290
☏ 제목 관리방법 변경 투표 업무를 입주자대표회의에 위임할 수 있는지 291
☏ 제목 경비 업무 전환 절차(직영 → 용역) 292
관리방법의 결정 등 통지ㆍ신고(법 제43조제3항, 영 제52조제3항 등) 292
☏ 제목 관리방법 결정 신고 방법 및 자치관리기구 구성 신고 여부 294
공동주택의 공동관리ㆍ구분관리(영 제52조제2항ㆍ제53조제7항 등) 294
☏ 제목 공동관리 때 전기안전관리자를 단지별로 배치하여야 하는지 297
☏ 제목 공동관리 가능 여부 및 주택관리사 배치 여부 298
☏ 제목 임대주택의 공동관리 적용 법령 및 관리사무소장의 배치 299
☏ 제목 공동관리 중 관리비의 일부를 별도 부과하고자 할 경우 299
☏ 제목 공동관리 중 다시 구분관리로 전환할 경우 동의 기준 300
☏ 제목 공동주택 단위별 구분관리 때 입주자대표회의 의결이 필요한지? 301
☏ 제목 공동주택 2개 단지 공동관리에서 구분관리로 전환하는 절차 302
☏ 제목 공동관리 도중에 관리비를 통합 부과하는 절차 등 303

7. 주택관리업자의 선정 또는 자치관리기구의 구성 등 304

가. 위탁관리하기로 결정한 경우 304
주택관리업자의 선정(법 제43조제3항, 영 제52조제4항 등) 304
* 주택관리업자의 선정 및 재선정 방법 등(영 제52조제4항 등) 305
? 적격심사제ㆍ지명경쟁입찰 등 위반하여 주택관리업자 선정한 경우 308
☏ 제목 주택관리업자 재계약 관련 이의 제기 사유 310
☏ 제목 주택관리업자 재선정에 대한 입주자등의 이의신청 방법 311
☏ 제목 기존 주택관리업자와의 재계약 조건 등이 의결 사항에 해당하는지 여부 312
기존 주택관리업자의 공동주택관리 만족도 청취와 입찰 참가 제한 등 313
주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가(법 제58조의 2 등) 313
☏ 제목 주택관리업자 변경 의결 절차 등 315
☏ 제목 주택관리 만족도 청취를 하지 않은 경우 절차상 하자 여부 316
☏ 제목 입찰 참가 제한(기존 주택관리업자) 및 공동관리(복합건축물) 등 317
위탁ㆍ수탁관리 계약 기간 결정에 대한 참고 사항(영 제52조제6항 등) 318
☏ 제목 위탁ㆍ수탁관리 계약 기간(규약 - 3년, 계약 - 2년) 319
☏ 제목 주택관리업자와의 계약 기간(규약 - 3년, 계약 - 2년) 319
☏ 제목 관리주체(주택관리업자)의 경비, 청소 등의 직영 관리 가능 여부 320
☏ 제목 입찰 진행 중인 주택관리업자의 용역 등 사업자 선정 가능 여부 322
공동주택관리기구 구성의 근거 등(법 제43조제8항제5호 등) 322
“전자입찰방식”에 의한 주택관리업자 선정(영 제52조제7항ㆍ제8항) 323
전자입찰 관련 국토교통부고시 규정(지침 제6장 전자입찰 제28조의 2 등) 324
사업주체의 입주자대표회의 구성 협력 및 관리비예치금의 인계 325
나. 자치관리하기로 결정한 경우 325
자치관리기구의 구성(법 제43조제4항 등) 325
* 자치관리기구의 구성 근거 및 기준 등(법 제43조제4항 등) 326
* 영 [별표 4] 공동주택관리기구의 기술인력 및 장비 기준 326
관리사무소장의 선임ㆍ해임과 관리 직원의 자격 요건 등 327
☏ 제목 자치관리기구의 주택관리사등 배치 기일 329
☏ 제목 자치관리기구의 관리 직원 인사권자 및 예산 집행자 329
☏ 제목 관리사무소장의 전기안전관리자 겸직 가능 여부 330
? 관리사무소장과 전기안전관리자를 중복하여 배치할 수 있는지 331
☏ 제목 주택관리사등 관리사무소장의 겸직 금지 관련 사항 334
☏ 제목 관리사무소장의 경리 업무 겸직, 주택법령 위반 아니다 335
자치관리기구가 아닌 공동주택관리기구 등(영 제53조제6항ㆍ제7항) 336


8. 관리 업무의 인수ㆍ인계 등 337

사업주체 관리와 주택관리업자 선정 등(법 제43조제1항 내지 제5항) 337
* 집합건물 분양자의 관리 의무 등(집합건물법 제9조의 3) 338
☏ 제목 공동주택을 사업주체가 계속 관리할 수 있는지 338
관리 업무의 인수ㆍ인계(법 제43조제6항, 영 제54조, 준칙 제55조) 339
* 관리비예치금 등 관리 업무의 인계(영 제52조제9항, 준칙 제55조 등) 340
☏ 제목 아파트 관리 업무의 인수ㆍ인계 방법 341
☏ 제목 분양전환 때 관리권은 사업주체에게서 인수한 시점부터 행사 342
공동주택의 관리 업무를 인계하지 아니 한 자에 대한 제재 343
☏ 제목 공동주택관리 업무의 인계ㆍ인수 주체 343
☞ 공동주택 관리 업무의 인계ㆍ인수에 관한 주택법령의 규정 344
☏ 제목 관리주체(자치관리기구의 관리사무소장)의 업무 수행 기간 등 345
☏ 제목 관리 업무 인계ㆍ인수 때 설계도서를 받아볼 수 있는지 346
☏ 제목 관리 업무 인수ㆍ인계 중 관리 사고가 발생한 경우의 책임 347


9. 관리주체의 업무 등(법 제43조제8항제3호, 영 제55조 등) 348

관리주체의 정의(법 제2조제14호) 348
관리주체의 업무(법 제43조제8항제3호, 영 제55조 이하) 348
☏ 제목 주차장(지하식 주차장 등)의 밝기 기준(照度) 349
* 부설 주차장의 구조ㆍ설비 기준(주차장법 시행규칙 제11조) 349
* 집합건물법상 공용부분의 관리(집합건물법 제16조 등) 350
* 집합건물법상 관리인의 선임ㆍ의무 등(집합건물법 제24조 내지 26조) 350
☏ 외부 통행을 위한 출입문 설치 352
? 공용부분인지 여부를 결정하는 기준 352
? 전유부분인지 공유부분인지를 판단하는 기준 시점 353
☏ 외벽이 공용부분인지 여부 354
☏ 옥상의 공용부분 여부 354
? 건축물 1층 앞면 유리벽이 공용부분인지 여부 355
영 제55조 ① 제5호 “5. 관리규약으로 정한 사항의 집행” 356
☏ 제목 전기검침수수료를 관리사무소장 책임하에 사용할 수 있는지? 358
영 제55조 ① 제6호 “6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행” 359
☏ 제목 주민운동시설의 위탁 운영(운영비, 영리 목적 등) 방법 등 360
☏ 제목 임대주택 주민운동시설의 위탁 운영 방법 361
“공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항” 362
영 제55조 ① 제7호 “7. 그 밖에 국토교통부령이 정하는 사항” 363
? 공용부분 등에 대한 제3자의 불법점유가 있는 경우 권리 행사의 주체 등 363
보험의 가입(준칙 제52조) 364
* 화재로 인한 재해보상과 보험 가입에 관한 법률(보험 가입 의무) 364
☏ 제목 화재보험 등 보험사업자 선정 때 적격심사제 적용 여부 365
☏ 제목 공동주택 보험사업자 선정 때 입찰 대리자 관계 366
☏ 제목 주택화재보험ㆍ어린이놀이터보험 등 보험사업자 선정 367
관리비등과 잡수입의 징수ㆍ사용ㆍ보관 및 예치 등(법 제45조의 4 등) 367
☏ 제목 잡수입을 부녀회 운영비로 사용할 수 있는지? 370
☏ 제목 잡수입 사용(어린이집 창틀 보수공사)에 관한 사항 370
☏ 제목 LH 국민임대아파트의 잡수입 관리 및 사용 등 371
☏ 공용부분의 수익의 배분 방법 372
회계 서류의 작성ㆍ보관과 열람 및 복사ㆍ관리 현황의 공개 등 373
* 집합건물법상 관리단 집회의 의사록 등(집합건물법 제39조) 377
☏ 의사록 열람 거부 때 과태료 부과 377
☏ 제목 거래 은행 통장의 열람 또는 복사 여부(감사ㆍ입주자등) 378
☏ 제목 동별 대표자 후보 등록 서류 등의 열람ㆍ복사 여부 379
☏ 제목 정보 열람 가능 범위의 판단 등 380
☏ 제목 분량이 과다한 자료의 복사를 요구하는 경우 381
☏ 제목 자료의 열람ㆍ복사를 거부하는 경우의 행정조치 381
관리비등의 사업계획 및 예산안 수립 등(영 제55조의 2) 382
☞ 제목 (해당 연도의) ‘관리비 예산 총액’이란 383
☏ 제목 관리비 부과를 정산제로 하여도 되는지 여부 등 385
☏ 제목 입주자대표회의 의결 사항 관련 문제(관리비등의 사업계획 및 예산안) 386
☏ 제목 입주자대표회의가 구성되지 않은 공동주택의 예산제 실시 여부 387
☏ 제목 주택법 시행령 제55조의 2(관리비등의 사업계획 수립 등) 불이행 388
관리비등의 회계감사(법 제45조의 3, 영 제55조의 3) 388
회계 서류의 작성ㆍ보관 및 열람ㆍ복사(법 제45조의 4) 390
계약서의 공개(법 제45조의 5) 391
공사ㆍ용역 등의 적정성 자문 등(법 제45조의 6) 391
공동주택관리정보시스템(법 제45조의 7) 391
☏ 제목 아파트 회계감사인 선정 관련 사항 392
☏ 제목 외부 회계감사 계약서 작성 때 계약자 393
☏ 제목 외부 회계감사인 선정 방법(입찰 여부) 393
관리비등의 집행을 위한 사업자 선정(법 제45조제5항, 영 제55조의 4) 394
☏ 제목 사업자 선정 및 관리주체 변경 때 계약의 효력 등 397
☏ 제목 주택관리업자 선정 때 경비 및 청소 사업자의 병행 선정 문제 399
☞ 입찰의 방식과 사업자 선정지침 위반의 효력(변호사 및 회계감사인 선정 등) 400
☏ 제목 알뜰시장 계약(사업주체 관리 기간) 관련 사항 402
☏ 제목 알뜰시장 운영 사업자 선정 때 수의계약이 가능한지 402
☏ 제목 알뜰시장 운영 사업자 선정(지역 제한, 수의계약 등) 관련 사항 403
☏ 제목 알뜰시장 입찰 참가 제한 조건 405
☏ 제목 알뜰시장 입찰(법인 설립 기간, 지역 제한) 관련 사항 405
☏ 제목 알뜰시장 입찰(예정가에 의한 입찰)과 관련된 사항 406
☏ 제목 부녀회의 재활용품 수입 관리와 장부 및 통장의 인수ㆍ인계 등 407
☏ 제목 기존 재활용품 수집 사업자와 수의계약 가능 여부 408
주민운동시설의 위탁 운영 및 사용료의 제한(영 제55조의 5ㆍ제58조제4항) 408
☏ 제목 주민공동시설 위탁 운영(임대 포함) 가능 여부 409
? 주민운동시설 관리비 또는 사용료 부담 여부 410
☏ 제목 주민운동시설을 주차장으로 용도변경할 수 있는지 여부 413
☏ 제목 관리 정보ㆍ현황, 회의록 공개(영 제51조제4항 등) 관련 사항 414
관리주체의 동의를 받아야 하는 입주자등의 행위(영 제 57조제4항) 415
* 발코니 경계벽 경량 자재 사용 근거 416
☏ 제목 에어컨 실외기 설치 부분은 공용부분으로 관리 대상입니까? 416
☏ 제목 애완견 사육 및 흡연 등에 관한 민원 대책 417
* 관리비등과 장기수선충당금의 예치ㆍ관리(영 제58조제7항) 417
☏ 제목 장기수선충당금을 예치할 수 있는 금융기관 418
☏ 제목 장기수선충당금 예치 통장의 관리 419
공동주택 관리비용 지원, 관리주체의 부정행위 금지 등(법 제43조제9항 등) 419
공사ㆍ용역 등의 적정성 자문 등(법 제45조의 6) 420


9-1. 공동주택관리규약 준칙에 포함된 관리주체의 업무 및 책임 421

가. 관리주체의 업무 등 421
관리주체의 업무(준칙 제47조ㆍ제47조의 2ㆍ제75조) 421
* 공용부분의 관리 책임 423
☏ 제목 전기검침수당의 사용 및 공사ㆍ용역 계약자 명의 등 424
공동주택 관리 관련 자료의 보관 및 열람ㆍ복사(준칙 제48조 등) 425
☏ 제목 하자보수 소송 승소금의 사용 내역이 정보 공개 대상에 해당되는지 427
☏ 제목 주택법 시행령 제56조(관리 현황의 공개)에 따른 서류 복사 관련 사항 428
입주자등의 신청에 대한 관리주체의 동의 기준(준칙 제49조) 429
관리주체의 동의를 받아야 하는 입주자등의 행위(영 제57조제4항) 431
☏ 제목 화물자동차 차고지 관련(아파트 주차장) 사항 432
☏ 제목 에어컨 실외기 설치할 수 있는 방법 좀 알려주세요 433
☏ 제목 발코니 난간 외벽 돌출물 설치 행위 관련 434
? 발코니 난간 또는 외벽에 냉방 설비의 배기 장치를 설치할 수 있는지 435
☏ 외벽에 광고물을 설치하는 행위 438
? 옥외 광고물 설치를 위한 구분소유자 동의 요건 438
☏ 외벽 구조물 철거 439
* 어린이집(보육시설)의 운영 및 임대 등(준칙 제50조 등) 440
☏ 제목 공동주택단지 안 어린이집(보육시설) 임대 운영자 선정 방법 441
☏ 제목 보육시설(어린이집) 운영자 선정 방법 등 442
☏ 제목 공동주택단지 안 어린이집(보육시설) 임대차(위탁) 계약 주체 442
☏ 주거용 건물 내 가정보육시설 설치 443
☏ 제목 유치원(보육시설)의 용도변경 제한 이유 444
세대 간 생활소음으로 인한 분쟁 조정 안내 등(법 제44조의 2 등) 444
* 공동주택 층간소음의 방지 등(법 제44조의 2, 영 제57조제1항제21호 등) 445
화재보험 등 보험 가입 업무(준칙 제52조) 447
관리 업무 등의 인수ㆍ인계(준칙 제55조) 447
☏ 제목 설계도서의 작성 형식 및 하자보수보증금의 예치자 448
☏ 제목 임대주택의 일부 분양전환 후 특별수선충당금의 인계 449
관리 책임 및 비용 부담(준칙 제75조 【공용부분의 관리 책임】) 450
☏ 엘리베이터가 일부 공용부분인지 여부와 관리비 부담 방법 451
공동주택관리규약 위반자에 대한 조치 등 452
☏ 제목 애완견 소음 등은 관리규약에 정한 기준에 따라 처분 가능 452
관리비등의 체납자에 대한 조치(준칙 제77조) 453
☏ 관리비를 연체한 경우 단전ㆍ단수 가능 여부 454
공동주택관리규약의 개정ㆍ공포와 보관 등(준칙 제78조, 제79조, 제80조) 454
☏ 제목 개정 공동주택관리규약의 신고자와 신고의 효력 455
나. 공동주택관리규약 준칙 등에 규정된 관리주체의 의무 및 책임 457
공동주택관리규약 준칙에 규정된 관리주체의 의무 및 책임(준칙 제53조 등) 457
☏ 제목 주택관리사 자격정지 사유 해당 여부(영상기록물 유출) 458
공동주택 위탁ㆍ수탁관리 계약에 따른 책임(계약안 제9조) 459
공동주택관리 회계처리기준에 따른 책임(회계처리기준 제8조) 460


10. 공동주택관리규약 461

시ㆍ도지사의 공동주택관리규약의 준칙 제정 등(법 제44조제1항 등) 461
관리주체의 동의를 받아야 하는 입주자등의 행위(영 제57조제4항) 463
공동체 활성화를 위한 자생단체 및 활동 등(준칙 제33조의 2 외) 463
공동주택관리규약의 제정ㆍ개정(법 제44조제2항, 영 제57조제2항 등) 464
집합건물법에 따른 단지 규약 및 단지관리단(집합건물법 제51조) 467
☞ 제목 공동주택관리규약의 제정ㆍ개정 절차와 방법 등 468
☏ 제목 주택법 시행령 제57조제2항ㆍ제3항 관리규약(개정)안의 개별 통지 469
☏ 제목 의무 관리 대상 아닌 공동주택도 관리규약 제정ㆍ운영하여야 470
규약의 설정 등에 관한 집합건물법 규정(집합건물법 제28조ㆍ제29조) 471
☏ 규약의 설정 방법, 성립 및 효력 471
☏ 규약의 설정ㆍ변경ㆍ소멸 472
☏ 규약 설정의 범위 473
☏ 규약에 의한 통상결의 요건 변경 473
공동주택관리규약의 공포(준칙 제79조) 474
공동주택관리규약의 보관, 열람ㆍ복사ㆍ배부 등(영 제57조제5항 등) 474
공동주택관리규약의 효력 범위 등(법 제44조제3항, 준칙 제8조) 475
혼합주택단지의 관리규약 등(법 제44조제4항, 영 제57조제1항제23호 등) 475
☏ 제목 혼합주택단지의 동별 대표자 선출 등 480
☏ 제목 혼합주택단지의 관리에 관한 사항 481
☏ 제목 혼합주택단지 관리규약(공동관리 규약)의 제정 483
☏ 제목 (분양ㆍ임대) 혼합주택단지의 입주자대표회의 구성 485
☏ 제목 혼합주택단지 관리규약의 제정 및 투표권 부여 범위 등 485
☏ 제목 혼합주택단지의 관리규약 및 입주예정자의 기준 486
☏ 제목 혼합주택단지 동별 대표자 임기 조정 등은 규약에 명시하여 운영 487
☏ 제목 혼합주택단지의 장기수선충당금(특별수선충당금)의 적립 주체 489
공동주택관리규약에 따른 제 규정의 효력 및 준용 규정 - 補 則 490
공동주택관리규약 제정ㆍ개정 절차 및 신고 490
☏ 제목 공동주택관리규약 개정의 효력 발생 시기 494


11. 관리비 등 495

가. 관리비예치금 495
관리비예치금의 징수ㆍ반환 등(법 제45조의 2, 영 제49조제1항) 495
☏ 제목 관리비예치금의 부과에 대한 법적 근거와 기준 및 부과권자 496
☏ 제목 관리비예치금(선수금) 미납자에 대한 강제 징수 법령 및 방법 496
관리비예치금의 예치ㆍ정산 등(준칙 제56조) 497
☏ 제목 관리비예치금의 반환 498
* 관리비예치금의 인계ㆍ인수(영 제52조제9항, 영 제54조제1항제4호) 498
☏ 제목 관리비예치금을 임의로 다른 예금통장에 입금한 경우 등 500
? 관리비예치금 반환할 필요 없다 500
나. 관리비등의 납부 의무와 관리비등의 내용 등 502
관리비의 납부 의무와 체납 관리비의 승계(법 제45조제1항 등) 502
? “소유자는 임차인이 체납한 관리비 납부 의무 있어” 503
☏ 임차인의 관리비 부담 여부 및 공실(空室) 관리비 504
☏ 관리비의 소멸시효(消滅時效) 505
관리비의 내용(법 제45조제2항, 영 제58조제1항 등) 505
[별표 5] 관리비의 세부 내역(영 제58조제1항 관련) 506
☏ 제목 반상회비의 부과 방법 507
관리비와 구분하여 징수하는 비용(영 제58조제2항) 508
☏ 제목 장기수선충당금 및 공용시설물의 사용료 부과 방법 508
사용료 등(법 제45조제3항, 영 제58조제3항) 508
☏ 제목 입주자대표회의 회의비 및 운영비 재원 관련 사항 509
주민운동시설 등 공용시설물의 사용료(영 제58조제4항) 510
☏ 제목 공동주택의 주민운동시설의 운영(수익 사업) 등 510
? (공동주택) 입주자ㆍ사용자의 주민운동시설 관리비 또는 사용료 부담 여부 511
2세대 이상의 공동사용에 제공되는 시설물의 보수비용(영 제58조제5항) 511
☏ 일부 공용부분에 대한 관리비용의 부담 512
관리비등의 산정ㆍ배분ㆍ부과ㆍ고지 및 수납(영 제57조제1항제11호 등) 512
준칙 [별표 4] 관리비의 세대별 부담액 산정 방법(예산제, 제60조 관련) 513
준칙 [별표 4] 관리비의 세대별 부담액 산정 방법(정산제 방법 포함) 514
☏ 제목 잡수익 등 다음 연도에 전액 장기수선충당금으로 전환되는지 515
☏ 집합건물법에 따른 「관리비 등의 부과 기준」 515
사용료의 세대별 부담액 산정 방법(준칙 제61조) 516
준칙 [별표 5] 공용시설물 사용료의 세대별 부담액 산정 방법 516
징수 대행 사용료의 세대별 부담액 산정 방법(준칙 제61조제2항) 517
준칙 [별표 6] 징수 대행 사용료의 세대별 부담액 산정 방법(제61조제2항 관련) 517
? 단일계약 변경 불구(不拘) 종합계약으로 전기료 부과 518
장기수선충당금의 세대별 부담액 산정 방법(준칙 제62조) 520
관리비등의 산정 기간 및 납부기한(준칙 제63조ㆍ제64조) 520
☏ 전유부분의 전기료 부과 방식 521
관리비등의 고지ㆍ징수와 예치ㆍ관리 등(영 제58조제6항ㆍ제7항 등) 522
☞ 입주자대표회의의 회장에게는 관리주체의 업무에 대한 결재권이 없다 522
☏ 제목 입주자대표회의 회장의 결재 여부 523
관리비등의 연체료 및 체납자에 대한 조치 등(준칙 제66조ㆍ제77조) 524
준칙 [별표 7] 관리비등의 연체 요율(제66조 관련) 524
☞ 자치관리 아파트 관리비 소송의 원고는 입주자대표회의 525
☏ 제목 관리비 체납 세대에 대한 단전ㆍ단수 가능 여부 526
☞ 체납 관리비에 대한 연체료 부과의 적법 여부 527
☏ 관리비 연체료 비율의 제한 528
☏ 관리비 연체료의 귀속 529
? 체납 관리비의 승계(경락인에게 연체료의 승계 여부) 529
? “중앙집중식 난방 방식 아파트 난방비는 전유부분 관리비로 봐야” 530
? “중앙난방 아파트 난방 공급 받지 않았더라도 난방비 납부 의무 있어” 532
☏ 집합건물법 제18조 특별승계인의 범위(경락인 포함 여부) 534
? “경락자가 체납 관리비 승계했어도 전 거주자, 관리비 채무 면제 안 돼” 534
☏ 체납 관리비의 승계 여부와 확정 채권의 소멸시효 535
다. 관리비 등의 사용ㆍ집행과 회계 처리 및 공개 536
관리비 등의 국토교통부 지정 인터넷 홈페이지 공개(법 제45조제4항 외) 536
관리비등을 공개하지 아니 한 자에 대한 제재(법 제101조제3항제8호) 537
(1) 관리비등과 장기수선충당금 및 잡수입의 집행ㆍ회계 처리 공개 537
* 관리비ㆍ사용료 등의 집행 및 공개(준칙 제57조) 538
* 장기수선충당금의 집행 및 공개(준칙 제58조) 538
* 잡수입의 집행 및 회계 처리 공개(준칙 제59조) 538
* 공동주택 관리비 등 공개 지정 인터넷 홈페이지 540
* 관리비등의 내역 공개 대상 공동주택의 범위 540
(2) 주택관리업자 및 사업자의 선정에 관한 사항의 공개(영 제58조제9항ㆍ제10항) 541
* 주택관리업자 및 사업자 선정 등을 공개하지 아니 한 자에 대한 제재 541
관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 기준(법 제45조제5항, 영 제55조의 4) 542
관리주체의 회계감사(법 제45조의 3, 영 제55조의 3 제1항) 544
회계 서류의 작성ㆍ보관(법 제45조의 4, 영 제55조의 3 제2항) 545
계약서의 공개(법 제45조의 5) 546
공사ㆍ용역 등의 적정성 자문 등(법 제45조의 6) 546
공동주택관리정보시스템의 구축ㆍ운영(법 제45조의 7) 547


12. 담보책임 및 하자보수 등(법 제46조, 영 제59조 등) 548

사업주체의 하자담보책임 및 하자보수 등(법 제46조) 548
? 사업주체가 보수하여야 하는 하자보수의 범위(「주택법」 제46조 등 관련) 550
☏ 제목 하자보수보증금 예치 대상 주택 및 예치자 등 552
☏ 제목 하자보수보증금의 예치 의무 부담자 553
☏ 제목 사업주체가 보수하여야 하는 하자보수의 대상 554
☏ 제목 하자보수 청구권 행사의 대행 554
* 집합건물법상 분양자ㆍ시공자의 담보책임(집합건물법 제9조 등) 555
☏ 집합건물의 하자보수 557
☏ 하자보수 청구의 주체(관리단이 구성되지 않았다고 거부하는 경우) 557
☏ 집합건물의 하자보수보증금 558
하자보수보증금의 예치ㆍ반환, 하자보수의 종료(법 제46조제2항 등) 559
내력구조부의 하자로 인하여 발생한 손해의 배상 책임(법 제46조제3항) 561
공동주택의 구조안전진단(법 제46조제4항) 562
하자의 책임 범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우의 조정 신청 등 562
하자보수보증금의 용도 및 사용 내역의 신고(법 제46조제7항 등) 565
하자의 조사 방법 및 기준, 하자보수비용의 산정 방법 등 566

13. 하자심사ㆍ분쟁조정위원회(법 제46조의 2 외) 567

하자심사ㆍ분쟁조정위원회 설치와 업무 등(법 제46조의 2) 567
하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 구성, 위원의 제척ㆍ기피 등(법 제46조의 3) 568
조정ㆍ심사 절차 및 조정 비용의 부담 등(법 제46조의 4 등) 572
분쟁 조정 신청의 통지 등(법 제46조의 5 등) 576
분쟁의 조정 절차에 관한 「민사조정법」 등의 준용(법 제46조의 6) 577
하자진단 및 감정(법 제46조의 7) 577
☏ 제목 하자진단업자 선정 동의 및 하자진단비용 관련 사항 579
☏ 제목 가스 배관의 관경이 부적합한 경우(장기수선충당금 사용 여부) 579
☏ 제목 하자진단비용으로 예비비ㆍ장기수선충당금의 지출 가능 여부 580
하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 운영 및 사무 처리의 위탁 등 581
조정 절차 등의 비공개, 사실 조사ㆍ검사 등(법 제46조의 9ㆍ제46조의 10) 582


14. 장기수선계획 583

* 장기수선계획의 수립자 및 수립 대상 공동주택 등(법 제47조제1항 등) 583
* 장기수선계획을 수립하지 아니 한 자 등에 대한 제재 584
장기수선계획의 조정 및 주요 시설의 교체ㆍ보수(법 제47조제2항 등) 585
* 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 등을 하지 아니 한 자에 대한 제재 585
☏ 제목 장기수선계획상의 공사 종별을 그 해당 연도에 교체ㆍ보수해야 하는지 586
☏ 제목 장기수선계획 조정 주기의 해석 587
☏ 제목 장기수선계획 조정 및 공사 시행 시기 관련 사항 588
☏ 제목 장기수선계획 미수립, 장기수선충당금 사용 가능 여부 589
☏ 제목 장기수선계획 수립 기준 등 관련 사항 590
☏ 제목 승강기 교체와 입주자의 동의 관련 사항 592
장기수선계획 조정 교육(법 제47조제3항, 규칙 제26조제5항) 593
? 수선공사의 장기수선계획에의 반영 필요성 및 그 비용 부담 593


14-1. 장기수선충당금 599

장기수선충당금의 적립, 요율 및 부담자 등(법 제51조제1항 등) 599
☏ 제목 장기수선충당금의 부과ㆍ징수 시점 601
임대주택의 특별수선충당금 적립 등(임대주택법 제31조) 601
☏ 제목 소유권이 이전되지 않은 상태에서 장기수선충당금 납부 의무가 있는지 603
☏ 제목 1ㆍ2층 입주자에게 승강기 교체 비용의 납부 의무가 있는지 604
☏ 제목 특별수선충당금의 적립 등(분양전환 임대주택 등) 604
☏ 제목 장기수선충당금의 인상 및 세대별 부담액 산정 방법 606
☏ 제목 의무 관리 대상 아닌 복합건축물도 장기수선충당금 적립 대상인지? 607
☏ 제목 장기수선충당금의 경락자 승계 여부 608
☏ 상가 등 집합건물의 장기수선충당금 징수 여부 609
☏ 상가 등 집합건물 장기수선충당금의 부담 주체 609
장기수선충당금의 사용(법 제51조제2항ㆍ제4항, 영 제66조제2항) 610
☏ 제목 특정 공용부분 공사비의 장기수선충당금 사용 가능 여부 611
☏ 제목 체육시설 및 담장 출입문 설치 비용의 장기수선충당금 사용 612
☏ 제목 장기수선충당금을 하자소송비용으로 사용할 수 있는지 613
☏ 제목 장기수선충당금을 개별난방 전환에 따른 비용으로 사용 가능한지 614
장기수선충당금의 용도 외의 목적 사용 금지(법 제43조의 4 제2항) 615
☏ 제목 장기수선충당금과 수선유지비를 사용하는 경우의 차이 615
장기수선충당금(적립 요율 및 사용 금액 포함)의 공개 616
장기수선충당금을 사용자가 소유자를 대신하여 납부한 경우 617
☏ 제목 장기수선충당금의 부담 주체(사용자가 대신 납부한 경우 반환 등) 617
장기수선계획에 따른 보수 의무 위반자에 대한 제재 등 618
장기수선충당금을 용도 외 목적으로 사용한 자의 제재 619
☏ 제목 장기수선충당금 소유권의 귀속(리모델링에 따른 매도 청구 때) 619


15. 주택관리업(법 제53조, 제54조) 620

주택관리업 등록ㆍ변경(법 제53조제1항, 규칙 제31조제5항) 620
☏ 제목 주택관리업자에 대한 행정처분 620
주택관리업 등록 기준, 등록 절차 및 영업의 종류 등 621
[별표 8] 주택관리업의 등록 기준(영 제68조제1항 관련) 622
☏ 제목 주택관리업 등록 기준 등 관련 사항(기술인력의 현장 배치) 624
☏ 제목 주택관리업 등록 기준 관련 사항(주택관리사등의 현장 배치) 624
주택관리업의 등록이 말소된 자의 재등록 제한(법 제53조제2항) 625
주택관리업자의 민법상 지위(법 제53조제4항) 625
☏ 제목 주택법 제53조제4항의 ‘주택관리업자의 지위(민법 중 위임 준용)’ 등 625

15-1. 주택관리업자의 관리상 의무(법 제53조제3항 등) 627

주택관리사 등을 관리사무소장으로 배치할 의무(법 제55조제1항 등) 627
공동주택관리기구의 구성(기술인력 및 장비 기준 - 영 제69조제2항 등) 628
[별표 4] 공동주택관리기구의 기술인력 및 장비 기준(영 제53조제1항 등 관련) 628
주택관리업의 등록 말소 및 영업정지(법 제54조제1항, 영 제70조) 628
☏ 제목 주택관리업 등록 및 행정처분 등 기관 630
☞ 제목 공동주택관리에 관한 감독 업무 수행의 범위 631
☏ 제목 주택관리업자에 대한 영업정지의 범위 633
주택관리업자에 대한 과징금의 부과ㆍ징수(법 제54조제2항 등) 633


16. 관리사무소장(법 제55조, 법 제55조의 2) 635

가. 관리사무소장의 배치 및 업무 등 635
관리사무소장의 배치(법 제55조제1항 등) 등 635
자치관리인 경우 관리사무소장의 선임(영 제53조제3항ㆍ제4항 등) 636
* 위탁관리 방법인 경우 관리사무소장의 배치(법 제53조제3항 등) 637
☏ 제목 주택법에 따른 관리사무소장 ‘배치’의 의미 637
☏ 제목 관리사무소장 또는 주택관리사 교육 관련 사항 638
주택관리사등을 관리사무소장으로 배치하지 아니 한 자 등의 처벌 639
☏ 제목 공동관리 적용 법령 및 관리사무소장의 배치 등 640
관리사무소장의 업무 및 선량한 관리자의 주의 의무 641
☏ 제목 관리사무소장이 회의에서 관리규약의 내용을 알려 준 경우 등 642
☏ 제목 관리사무소장의 사업자 선정 및 계약 당사자 여부 643
☏ 제목 관리사무소장의 업무(입주자 추진 자동문 교체 공사)와 행정처분 644
☏ 제목 관리사무소장의 사업자 선정 절차(입주자대표회의의 의결) 645
☏ 제목 관리사무소장이 공석인 경우의 업무 처리 646
☏ 제목 관리사무소장의 전기안전관리자 겸직 가능 여부에 대하여 646
☏ 제목 관리사무소장의 겸직 가능 여부(주택관리업자의 임원) 647
☏ 제목 관리사무소장의 해임(교체) 및 자격의 취소(정지) 등 648
관리사무소장의 배치 내용 및 업무용 직인 신고(법 제55조제5항 등) 649
☏ 제목 관리사무소장이 신고한 업무용 직인을 사용하지 않은 경우의 제재 등 651
* 회계 업무 처리 직인[공동주택관리 회계처리기준(준칙 제67조 관련) 제9조] 652
☏ 제목 관리사무소장이 업무용 직인을 사용하지 않은 문서의 효력 등 652
나. 관리사무소장의 손해배상책임과 보증 등 653
관리사무소장의 손해배상책임과 보증 설정 등 653
☏ 제목 관리사무소장 손해배상책임보험 관련 사항 654
☏ 제목 관리사무소장의 손해배상책임보험 외 신원보증보험 등 요구 656
보증보험금의 지급 및 보증 재설정ㆍ변경 설정 등(영 제72조의 3 등) 657
관리규약 준칙에 정한 관리주체(관리 직원 포함)의 책임(준칙 제53조 등) 657


17. 주택관리사 및 주택관리사보 등 660

주택관리사 및 주택관리사보의 자격 등(법 제56조제1항 등) 660
☏ 제목 미성년자의 주택관리사보 자격 취득 가능 여부 661
☏ 제목 주택관리사보자격시험 합격 전 경력 인정 여부 661
☏ 제목 주택관리사 경력(직원, 소장) 산정 방법 662
☏ 제목 주택관리사 자격 취득 경력 요건(소장 2년 6개월, 본사 1년) 663
☏ 제목 주택관리사 자격 경력 인정 여부(주택관리회사 경리부 근무) 664
☏ 제목 주택관리사 경력(아파트형 공장 기숙사) 인정 여부 664
☏ 제목 임대주택 근무 경력의 인정 여부 및 주택관리사 자격증 재교부 665
☏ 제목 주택관리사보 경력 인정(공동주택 36세대, 상가 96세대) 여부 666
주택관리사등의 결격사유(법 제56조제4항) 666
☏ 제목 아파트 입주자의 관리사무소장 결격사유 여부 667
☏ 제목 주택관리사보 자격시험 응시 자격(刑 집행유예 기간) 관련 사항 668
주택관리사보자격시험 등과 그 시행에 필요한 사항(법 제56조제5항 등) 669
주택관리사보 시험위원회(법 제56조의 2) 670
주택관리사등의 자격 취소 및 정지(법 제57조) 672
주택관리사등 및 주택관리업자의 교육(법 제58조, 규칙 제35조 등) 673
☏ 제목 주택법 제58조의 주택관리사등 교육비 부담 675
☏ 제목 주택관리사 법정 교육 676
☏ 제목 주택관리업자 교육 이수 관련 사항 677
* 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가(법 제58조의 2 등) 678
☏ 제목 주택관리 만족도 평가 등(주택관리업자 선정 적격심사 평가표) 680
☏ 제목 주택관리(기존 주택관리업자)에 대한 의견 청취 이의신청서 양식 681


18. 공동주택관리에 관한 지방자치단체의 감독 등 682

공동주택관리에 관한 감독(법 제59조, 영 제82조) 682
☏ 제목 주택관리업자 및 사업자 선정지침 위반 때 과태료 금액 684
☏ 제목 주택관리업자 및 사업자 선정지침 위반이 과태료 부과 대상인지 685
임대주택법령 위반 등에 대한 감독(임대주택법 제36조) 685
☏ 제목 주택법 제59조제1항 관련 자료 제출ㆍ보고 등의 의미 686
☏ 제목 전기요금의 세대별 부과 방식에 대한 지도ㆍ감독 687
입주자 등에 대한 지도ㆍ감독(법 제91조) 687
협회에 대한 지도ㆍ감독(법 제92조, 영 제120조) 688
공동주택 우수관리단지 선정(영 제82조의 2) 688


19. 벌 칙 690

가. 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금(법 제97조제13의 2) 690
나. 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금(법 제98조) 690
다. 1천만 원 이하의 벌금(법 제99조) 691
* 양벌규정(법 제100조제2항) 691
임대주택법령을 위반한 자에 대한 벌칙(임대주택법 제42조) 691
라. 2천만 원 이하의 과태료(법 제101조제1항제1호) 692
마. 1천만 원 이하의 과태료(법 제101조제2항) 692
바. 5백만 원 이하의 과태료(법 제101조제3항) 693
☏ 제목 과태료 부과 대상인지 여부(주택법령 위반 선거관리위원장) 694
☏ 제목 과태료 부과 대상자(관리사무소장 또는 관리주체) 695
☏ 제목 과태료 처분 해당 여부 (2010. 05. 도장공사 11억 원 수의계약) 696
☏ 제목 사업자 선정지침 위반 여부(태풍 피해 긴급 복구 공사) 등 697
☏ 제목 사업자 선정지침 위반(추가 공사 수의계약)의 과태료 대상 여부 697
☏ 제목 임대주택의 사업자 선정 위반 여부 및 과태료 대상이 되는지 698
☏ 제목 장기수선계획을 수립하지 아니 한 자 등 5백만 원 이하 과태료 부과 699
☏ 제목 주택법 위반 회수(回數)에 따른 과태료 부과 관련 사항 700
임대주택법령에 규정한 과태료(임대주택법 제44조) 700
☞ 제목 주택법령상 처벌 규정 및 내용 정리 701
☏ 제목 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 위반한 경우의 제재조치 등 705
사. 과태료의 부과권자(법 제101조제4항) 외 706
☏ 집합건물법 위반자에 대한 과태료 부과권자 707


20. 기타 사항 708

가. 혼합주택단지의 관리에 관한 사항의 결정 708
나. 소규모 공동주택의 안전관리(법 제43조의 3) 710
다. 전자적 방법을 통한 입주자등의 의사결정 710
라. 공동주택의 리모델링에 따른 특례(법 제48조) 711
마. 안전관리계획 및 교육 등(법 제49조, 영 제64조 등) 712
* [별표 6] 공동주택 시설물에 대한 안전관리에 관한 기준 714
안전 교육(방범 교육 및 소방안전교육 포함 - 법 제49조제2항 등) 714
바. 안전점검(법 제50조, 영 제65조제1항 등) 716
* 공동주택의 안전점검자, 안전점검의 실시 방법 및 절차 등 716
☏ 제목 안전점검교육 받은 주택관리사등의 옹벽 안전점검 가능 여부 717
☏ 제목 주택법 제50조에 따른 안전점검 관련 사항 719
☏ 제목 임대주택(건축물)의 안전점검 비용 부담 주체 721
안전점검의 결과 조치 사항(법 제50조제2항, 영 제65조제2항) 721
안전도가 낮은 공동주택의 관리 등(영 제65조제3항, 규칙 제29조 등) 722
사. 공동주택관리 분쟁조정위원회(법 제52조) 722
공동주택관리 분쟁조정위원회의 설치ㆍ구성 등 722
공동주택관리 분쟁의 상담 지원 등(법 제52조의 2) 724
임대주택분쟁조정위원회(임대주택법 제33조 내지 제35조) 724
* 집합건물분쟁조정위원회(집합건물법 제52조의 2 내지 제52조의 9) 727
☏ 제목 누수로 인한 피해를 입고 있는 경우의 관리 책임 등(공용, 전용) 728
☏ 제목 누수로 인한 피해 대책(특정 세대 전용부분의 누수) 729
☏ 제목 누수로 인한 피해 대책(외벽ㆍ옥상 등 공용부분의 누수) 730
☏ 제목 누수의 원인이 공용부분인지 전용부분인지 불분명한 경우 731
아. 협회 732
협회의 설립 등(법 제81조 내지 제83조) 732
공제사업(법 제81조의 2, 영 제107조의 4 외) 733
자. 등록증 등의 대여 금지(법 제88조, 제98조제11호) 734

도서소개

주거 시설과 건축물의 형태가 다양해지면서 주택관리사등의 업무 영역은 주택법령 소정의 ‘의무 관리 대상’ 공동주택에 한정되지 않고 건설임대주택과 주상복합건축물, 오피스텔 등 집합건물, 단지형 연립주택 등 도시형 생활 주택, 분양과 임대주택이 혼재하는 혼합공동주택 등에 이르기까지 그 외연을 넓혀가고 있습니다. 이런 경향에 맞춰 공동주택관리 분야에 종사하는 주택관리사등은 물론 공동주택과 복합건축물 및 집합건물 등에 거주하는 입주자등과 구분소유자ㆍ입점자 등은 주택법령과 공동주택관리규약은 말할 것도 없고, 나아가 「임대주택법」과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 숙지하여야 할 필요가 있습니다.

이와 관련하여, 공동주택관리 분야의 종사자를 비롯하여 주택관리사보자격시험을 준비하는 사람들, 공동주택관리 업무 담당 공무원과 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자 및 일반 입주자등 누구나 공동주택관리를 쉽게 이해할 수 있도록 주택법을 기본으로 주택법 시행령과 주택법 시행규칙 및 서울특별시공동주택관리규약 준칙을 세로로 4단 편성하고, 해당 조문에 상응하는 국토교통부(옛 국토해양부 포함)의 질의회신 사례 등을 인용하여 필요하다고 생각되는 약간의 해설 등과 함께 아래와 같이 한 권의 책으로 꾸며 보았습니다.

집합건물의 관리나 복합건축물 또는 임대주택의 관리와 사용 및 생활 등에 활용할 수 있도록 요소에 해당 법령의 규정을 첨가하고, 특히 법무부(법무심의관실)의 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 해석 사례 및 판례를 함께 수록하였습니다.

또한, 질의회신 자료는 한국아파트신문, 아파트관리신문, 전국아파트신문과 국토교통부 전자민원 사이트 및 법제처 법령 해석 코너 등에서 중요하거나 표본적 사례를 발췌하고, 집합건물법 관련 부분은 「집합건물법 해석 사례」 (법무부 2011)에서 선별하여 정리하였습니다.

1. 주택법의 체계에 따르는 것을 원칙으로 하되, 집합건물 등 공동주택관리 관련 법령을 주택법의 구성에 적합하게 배치하고, 그에 어울리는 법령 해석 또는 질의회신(엮은이가 서울특별시 공동주택 상담위원으로 행한 일부 상담 사례 포함)을 발췌하여 옮겨 실었습니다.

2. 해석 사례의 내용은 오자(誤字)ㆍ탈자(脫字)와 어법에 맞지 않은 것 또는 관계 법령이 개정된 부분을 제외하고는 원문 그대로 채택하려고 하였으며, 특히 근거 법령을 제시하지 않았거나 누락한 곳은 모두 보완하려고 노력하였습니다.

3. 법규 및 질의회신 중 중복된 부분이나 사례는 가급적 피하려고 하였으나, 내용의 전개 또는 공동주택관리 업무의 이해에 필요하다고 판단되는 사항 등은 더불어 편성하였습니다.

4. 보충 설명 등 원용 사례와 일부 용어의 뜻풀이, 엮은이의 일부 의견 등은 각주(脚註)를 주로 이용하였습니다.

5. 국토교통부고시 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」은 따로 엮었습니다. 그리고, 국토교통부와 법무부의 질의회신, 판례ㆍ법률 상담 등의 사례를 찾기 쉽고 활용하기 편리하도록 그 상세 제목을 주택법령의 조문 내용에 맞춰 그 목차와 함께 배치하고, ‘가나다’ 순으로 정리한 별도의 색인(찾아보기)을 뒤편에 마련하였습니다.

앞에서 살핀 바와 같이 공동주택관리 분야는 주택법령 소정의 일정 규모 이상인 분양공동주택에서 임대공동주택, 복합건축물과 기타 집합건물 등 시설물의 유지ㆍ관리와 운영관리, 공동체 활성화에 이어 입주자등의 다양한 생활 패턴과 욕구에 부응하여 주거 환경을 개선하거나 주거 생활의 질을 높이기 위한 관리가 요구되고 있고, 앞으로는 자산관리 측면에까지 그 영역이 확대될 것으로 전망되고 있습니다. 주택관리사등 주택관리 업무에 종사하는 사람들은 자격증과 그 직분에 대한 처우를 바랄 것이 아니라 업무 수행 능력에 합당한 대우를 요구하여야 하며, 전문가로서의 자질과 능력을 끊임없이 연마하고 함양하여야 합니다. 그러기 위해서는 무엇보다 성실하고 정직한 관리 책임자로서의 품성과 덕목을 갖추고, 공동주택관리의 시작이자 기초이며, 토양인 관계 법령 등 전문지식의 습득을 위하여 끊임없이 노력하면서 더불어 어떤 상황에서도 실무에 능숙하게 대처할 수 있도록 자기 개발에 소홀함이 없이 투철한 사명감과 책임의식을 갖고 맡은 일을 충실하게 수행하여야 할 것입니다.
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