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주택법해설
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주택법해설

  • 전상억
  • |
  • 부연사
  • |
  • 2008-05-16 출간
  • |
  • 620페이지
  • |
  • 210 X 270 mm
  • |
  • ISBN 9788984653658
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평




이 책은 공동주택 건설, 공급 및 관리분야 등 주택사업에 종사하거나 「주택법」에 관심있는 분들을 위하여 쓰여졌습니다.

이 책은 주택법령 전반에 대하여 전체 내용을 서로 연결시키고 복잡한 부분은 이해하기 쉽게 세분하였으며, 시작하기(민원상담), 도표나 질의응답(Ｑ＆Ａ) 및 학습평가 등을 삽입하여 「주택법」의 전체적인 체계와 내용을 쉽고 바르게 파악할 수 있도록 하였습니다.

이 책은「주택법」, 「주택법시행령」, 「주택법시행규칙」은 물론
「주택건설기준 등에 관한 규정」, 「주택건설기준 등에 관한 규칙」, 「주택공급에 관한 규칙」, 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」, 「제2종 국민주택채권입찰제도 시행지침」, 「주택거래신고업무 처리지침」, 「투기과열지구 지정제도 운영지침」, 「주택조합 등의 규모별 공급비율에 관한 지침」, 「발코니 확장비용 심사참고기준」등 주택법과 관련한 각종 법령들을 가능한 한 상세하게 해설하였습니다.

아무쪼록 이 책이 「주택법」을 이해하시는데 도움이 된다면 저의 보람이 되겠습니다.


머리말

1. 홍익공무원에 대하여

널리 모든 인간을 이롭게 하라(Benefit the whole humankind!)는 홍익인간(弘益人間) 정신은 교육기본법 제2조에 규정되어 있는 우리나라 교육정책의 기본이념인 동시에 단군조선 이전부터 전해 내려오는 우리민족의 건국이념입니다.

외국의 교과서에는 우리나라가 고유한 철학과 문화가 없고 있다면 오직 중국과 일본의 아류에 불과하다고 기술하고 있습니다만, 앞서 말씀드린 바와 같이 우리에게는 외국의 그것보다 훨씬 이전부터 국가ㆍ민족ㆍ종교를 초월한 인류보편의 철학과 문화가 존재해오고 있는 것입니다.

우리의 고유한 홍익인간 정신은 삶의 목적을 성공에서 나아가 완성으로 승화시키고, 서로 존중하는 인간관계를 중시하여 화합의 차원으로 보며, 재산과 자연까지도 소유가 아닌 관리의 대상으로 바라보고 공익을 우선시하는 삶의 철학입니다.

이러한 홍익철학을 계승하여 가정과 직장으로부터 국가와 민족에 이르기 까지 모두를 이롭게 하여 건강하고 행복하며 평화롭도록 하는 삶의 자세야 말로 우리 공무원 대다수가 평소에 해오고 있는 일이고 앞으로도 더욱 추구해야 할 가치관이라 생각합니다.

이러한 우리 조상의 위대한 홍익인간 정신을 널리 알릴 뿐만 아니라 이를 계승하고 발전시켜 우리 사회가 홍익기업인, 홍익근로자, 홍익정치인, 홍익교사 등으로 넘쳐나는 살기 좋은 선진국가를 이룩하기 위해 저부터 홍익공무원(弘益公務員)이 될 것을 다짐하면서 이 책의 제목에 붙이게 되었음을 헤아려 주시면 고맙겠습니다.

2. 이 책을 쓰게 된 이유

제가 우리 부 주택분야에 근무한 것이 올해로 어언 7년이 되어 갑니다. 일이 힘들다는 주택정책과에 자원하여 온 것이 2001년이었고 여기서 주택조합제도 등을 운영하고 2003년에 주택법을 전문개정하면서 주택법에 대한 좀 더 깊이 있는 이해를 하기 위하여 주거환경과로 옮겨 사업계획승인ㆍ주택건설기준ㆍ공동주택관리 업무 등을 담당하였습니다. 2006년에는 고객만족센타에서 주택법 관련 민원업무를 담당하였고 2007년에 다시 주택정책과로 발령받게 되었습니다.

이러한 주택법에 대한 인연과 특별한 경험을 살려 언젠가 주택법해설서를 써보았으면 하였는데 마침 주택법해설서를 쓰게 된 계기가 주어졌습니다.

국토해양부 인재개발원에서 주택법 사이버 강의를 제작하는데 필요한 원고작성을 의뢰해 온 것입니다. 처음에는 바쁘다는 이유로 거절하려 하였으나 주택법 담당사무관으로서 회피할 수는 없었으며 한편으로는 좋은 기회라는 생각에 응하게 되었습니다.

원고의 독촉을 받으며 4개월 동안 시간을 쪼개어 가면서 쓰게 된 것이 약 600페이지 분량이 되었습니다. 이 원고를 사장하기에는 그동안의 고락이 너무 아쉬워 용기를 내어 예전부터 꿈꾸어 오던 주택법해설서를 출간하기로 결심하게 되었습니다.

무엇보다도 주택법해설서를 출간하게 된 이유는 주택법에 관한 마땅한 해설서 등이 없어 일선 행정기관, 주택건설사업자, 공동주택 입주민 등이 주택법을 올바르게 이해하는데 어려움을 겪고 있음을 알기 때문에 조금이나마 도움이 될 수 있도록 하기 위해서입니다.

3. 이 책의 장점 및 특징

이 책은 독자들이 보다 주택법을 쉽게 이해하고 실무에 이를 활용할 수 있도록 가능한 한 주택법령의 내용을 빠뜨리지 않고 해설하였습니다.

따라서, 이 책 한권이면 주택법령의 내용을 충분히 이해할 수 있도록 주택법의 전체 내용을 서로 연결시키고 복잡한 부분은 이해하기 쉽게 세분하였으며, 시작하기(민원상담), 도표나 질의응답(Ｑ＆Ａ), 학습평가 등을 삽입하여 주택법의 전체적인 체계와 내용을 쉽고 바르게 파악할 수 있도록 하였습니다.

부족하지만 저의 경험을 살려 주택법, 주택법시행령, 주택법시행규칙은 물론 주택건설기준 등에 관한 규정, 주택건설기준 등에 관한 규칙, 주택공급에 관한 규칙, 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙, 제2종 국민주택채권입찰제도 시행지침, 주택거래신고업무 처리지침, 투기과열지구 지정제도 운영지침, 주택조합 등의 규모별 공급비율에 관한 지침, 발코니 확장비용 심사참고기준 등 주택법과 관련한 각종 법령들을 가능한 한 상세하게 해설하려고 노력하였습니다.

4. 감사의 말씀

주택건설촉진법이 제정된 1972년부터 주택법으로 전문개정되어 금년에 이르기 까지 건설부, 건설교통부를 거쳐 국토해양부로 발전해 온 약 36년의 기간 동안 처음으로 주택법 소관부처의 담당공무원으로서 해설서를 쓰게 되었지만 아직 부족한 게 많은 터라 혹시라도 그동안 밤낮없이 고생해오신 선후배 동료 여러분께 누가 되지 않을까 두렵습니다.

이 책은 바쁜 업무로 인해 주말과 공휴일을 이용하여 틈틈히 쓰게 되었습니다. 이 책을 준비하는 동안 힘에 겨워 여러번 그만두고 싶기도 하였으나 제 자신과의 약속과 주변 여러분들의 격려에 힘입어 작업을 마칠 수 있었습니다.

국토해양부의 박선호 과장님, 이문기 과장님, 서명교 과장님, 이명섭과장님, 서정호 사무관님, 김용환 사무관님, 김용옥 사무관님 그리고 홍석표 주무관님과 사이버 주택법 강의의 개발을 위하여 원고를 무사히 마칠 수 있도록 독려 해주신 어정희님, 항상 든든한 건국대학교 부동산대학원 경영관리 9기 원우 등 지면 관계상 이름을 다 적을 수 없어 안타깝지만 이 일을 위해 격려해 주신 많은 분들께 감사드립니다.

특히, 휴일도 제대로 함께 하지 못한 가족들에게 미안하며, 곁에서 든든히 후원을 해 준 아내와 사랑하는 딸 윤정이와 효정이에게 사랑과 고마움을 전합니다. 그리고 항상 자식들을 위하여 기도해 주시는 양가 부모님께 감사드립니다.

또한, 출판을 흔쾌히 수락해 주신 부연사의 맹윤재사장님, 투박한 원고를 예쁘게 편집해주신 조용원님과 이 책의 출간에 많은 조언을 해주신 건국대 신종칠 교수님, 경인여대 서진형 교수님께 감사드립니다.


목차


제1장 주택법 총설
시작하기 / 29
1. 주택법의 제정 배경 30
가. 주택보급률 100% 달성에 따른 새로운 주택정책의 목표제시가 필요 30
나. 복잡한 주택관련 법령체계의 정비 필요성 31
다. 기타 제도운영상의 문제점 개선 32
2. 주택법 총설 32
가. 법 체계 32
나. 주택건설사업 절차도 33
다. 용어의 정의 34
라. 법의 목적 41
마. 주택정책에 대한 국가 등의 의무(기본이념) 제시 42
바. 주택종합계획 43
사. 주거실태조사 46
아. 최저주거기준 48
자. 주택정책심의위원회 52
학습평가 / 55

제2장 주택건설사업자
시작하기 / 59
1. 도입배경 60
2. 사업주체 61
3. 주택사업자단체 63
4. 사업자 등록 64
5. 등록사업자에 대한 통제 66
가. 영업실적 등의 제출의무 66
나. 등록말소 또는 영업정지 67
다. 등록사업자의 결격사유 68
라. 사업의 계속 수행 68
6. 등록사업자의 시공 69
가. 등록사업자의 시공요건 69
나. 주택건설공사의 시공제한 70
7. 공동사업주체 71
8. 사업주체의 택지취득 특례 73
가. 매도청구 73
나. 국ㆍ공유지 등의 우선매각 및 임대 74
다. 체비지의 활용 74
9. 기타 사업주체 보호 75
가. 타인토지 출입ㆍ사용, 수용ㆍ보상 등 75
나. 토지매수업무의 위탁 76
다. 공공시설의 귀속 등 76
라. 서류의 열람 76
학습평가 / 77

제3장 사업계획승인 및 착공
시작하기 / 81
1. 사업계획승인의 의의 83
2. 사업계획승인 대상인 주택건설규모의 특례 84
3. 사업계획승인권자 87
4. 사업계획승인 신청자 88
5. 주택건설사업계획승인 절차 89
가. 절차 1 (지구단위계획 의제처리 방식) 90
나. 절차 2 (선(先) 지구단위계획결정후 사업추진 방식) 91
6. 사업계획승인 신청 92
7. 사업계획승인 및 고시 95
8. 다른 법률에 의한 인ㆍ허가 등의 의제 96
9. 사업계획의 변경승인 99
10. 주택의 규모 및 규모별 건설비율 102
가. 주택의 규모 102
나. 주택의 규모별 건설비율 102
11. 주택의 설계 및 시공 104
12. 착 공 104
학습평가 / 106

제4장 주택 건설 기준
시작하기 / 111
1. 주택건설기준의 의의 113
2. 총 칙 113
가. 용어의 정의 113
나. 적용범위 115
다. 적용의 특례 115
라. 주택단지 안에 설치할 수 있는 시설 116
마. 주택단지내 설치가능한 부대시설 117
바. 주택단지내 설치가능한 복리시설 118
3. 시설의 배치 등 119
가. 소음 등으로부터의 보호 119
나. 공동주택의 배치 120
다. 지하층의 활용 121
라. 주택과의 복합건축 121
4. 주택의 구조ㆍ설비 등 121
가. 기준척도 121
나. 세대간의 경계벽 등 123
다. 승강기 등 124
라. 계단 등 126
마. 복도 127
바. 난간 128
사. 화장실 등 128
아. 장애인 등의 편의시설 129
자. 장애인 전용주택의 시설기준 129
차. 구조내력 등 129
5. 부대시설 129
가. 진입도로 129
나. 주택단지 안의 도로 131
다. 주차장 131
라. 관리사무소 133
마. 조경시설 등 133
바. 수해방지 등 134
사. 안내표지판 135
아. 통신시설 136
자. 보안등 137
차. 가스공급시설 137
카. 비상급수시설 137
타. 난방설비 등 138
파. 폐기물보관시설 138
하. 전기시설 139
갸. 소방시설 139
냐. 방송수신을 위한 공동수신설비의 설치 등 139
댜. 급ㆍ배수시설 140
랴. 배기설비 140
6. 복리시설 141
가. 어린이놀이터 141
나. 근린생활시설 등 143
다. 유치원 144
라. 주민운동시설 144
마. 경로당 등 145
7. 대지의 조성 147
가. 대지의 안전 147
나. 간선시설 147
8. 주택성능등급의 표시 153
가. 주택성능등급의 표시 대상 153
나. 주택성능등급의 심사 및 평가 153
다. 성능등급 우수주택 건설 사업주체 포상 153
라. 주택성능등급의 처리 보고 153
9. 공업화주택 154
가. 공업화주택의 개념 154
나. 공업화주택의 건설사업자 154
다. 공업화주택의 인정신청 154
라. 공업화주택의 인정 등 154
마. 공업화주택의 인정취소 155
바. 공업화주택의 건설촉진 155
학습평가 / 156

제5장 주택감리 및 사용검사
시작하기 / 159
1. 주택건설공사 감리제도 160
가. 도입배경 160
나. 감리제도의 비교 161
다. 주택건설공사 감리제도 162
2. 사용검사 181
가. 개 요 181
나. 사용검사의 절차 182
다. 사업주체 파산 등의 경우의 사용검사 183
라. 사용검사전 사용금지 184
마. 임시사용승인 184
학습평가 / 185

제6장 주택자금
시작하기 / 189
Ⅰ. 주택자금 제도의 의의∙191
Ⅱ. 주택자금 제도의 종류∙192
가. 국민주택기금의 설치ㆍ운영 192
나. 국민주택채권의 발행 192
다. 주택상환사채의 발행 192
라. 국민주택사업특별회계의 설치ㆍ운용 192
마. 입주자저축 제도 192
바. 대한주택보증주식회사의 설립 193
1. 국민주택기금 193
가. 설립목적 및 근거 193
나. 국민주택기금의 관리체계 194
다. 국민주택기금의 회계기관 196
라. 회계처리방법 197
마. 국민주택기금의 조성재원 197
바. 국민주택기금의 운용 199
2. 국민주택채권 202
가. 국민주택채권의 발행 202
나. 국민주택채권의 매출 발행 206
다. 국민주택채권 사무지정취급기관 207
라. 국민주택채권의 매입 208
마. 국민주택채권의 매입 절차 211
바. 국민주택채권 매입내역의 관리 212
사. 국민주택채권의 매입내역 확인 212
아. 국민주택채권의 상환 통지 213
자. 국민주택채권의 중도상환 213
차. 채권 소멸시효 214
3. 주택상환사채 226
가. 주택상환사채의 발행 226
나. 주택상환사채의 명의변경 229
다. 주택상환사채의 양도제한 등 229
라. 납입금에 대한 조치 230
마. 주택상환사채의 상환방법 230
바. 주택상환사채의 효력 230
사. 상법규정의 적용 231
4. 국민주택사업특별회계 232
가. 국민주택사업특별회계의 설치 및 운용 232
나. 국민주택사업특별회계 자금의 조성재원 232
다. 국민주택사업특별회계의 운용상황 보고 232
5. 입주자저축 233
가. 입주자저축의 대상 233
나. 입주자저축에 관한 규정 233
다. 입주자저축의 종류 233
6. 주택보증 234
가. 대한주택보증주식회사의 설립 234
나. 대한주택보증주식회사의 업무 235
학습평가 / 243

제7장 주택조합
시작하기 / 247
1. 주택조합의 개념 248
2. 주택조합의 종류 249
가. 지역ㆍ직장주택조합 249
나. 리모델링주택조합 250
3. 주택조합의 구성 250
가. 조합원 자격 250
나. 조합원자격 판정기준 252
다. 조합원 모집 및 변경 253
4. 사업시행절차 255
가. 지역ㆍ직장주택조합 255
나. 리모델링주택조합 255
5. 사업단계별 추진 방법 256
가. 주택조합의 설립 256
나. 사업계획승인 261
다. 착 공 263
라. 시공보증 및 분양보증 264
마. 조합주택의 공급 및 분양 265
바. 사용검사 269
사. 소유권 보존등기 및 이전등기 269
아. 조합회계ㆍ청산 270
자. 주택조합에 대한 감독 271
학습평가 / 272

제8장 주택의 공급일반
시작하기 / 275
Ⅰ. 주택공급제도의 의의&
Ⅱ. 주택공급에 관한 기본적 사항
1. 공급의 의의 277
2. 주택공급 당사자의 준수사항 277
가. 사업주체의 준수사항 277
나. 주택을 공급받고자 하는 자의 준수사항 279
3. 주택공급에 관한 규칙의 적용 280
가. 적용대상 280
나. 용어의 정의 281
다. 주택의 공급대상 284

Ⅲ. 입주자 저축제도∙289
1. 입주자저축제도의 의의 289
2. 입주자 저축의 종류 289
가. 청약저축 289
나. 청약예금 289
다. 청약부금 289
3. 입주자저축의 취급기관 291
4. 입주자저축의 운용 292
가. 청약저축 292
나. 청약예금 및 청약부금 293
5. 입주자저축의 변경 294
가. 가입자 명의 변경 294
나. 종류 및 금액변경 294
다. 가입일 기준 295
라. 청약예금의 재가입 등 295
마. 해약된 입주자저축에 관한 특례 295

Ⅳ. 입주자 모집
1. 입주자 모집시기 296
가. 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있는 경우 296
나. 착공이후 건축공정에 따라 입주자를 모집할 수 있는 경우 297
다. 전체공정의 40%에 달한 후 분양하는 경우 297
라. 전체공정의 80%에 달한 후 분양하는 경우 297
2. 입주자 모집조건 298
가. 대지의 소유권 확보 298
나. 대지의 사용승낙서 확보 298
다. 기 타 299
3. 입주자 모집 절차 299
가. 공공사업주체의 경우 299
나. 민간사업주체의 경우 299
4. 사업주체의 저당권설정 등의 제한 및 부기등기 의무 303
가. 사업주체에 대한 금지 사항 304
나. 제3자에 대한 금지 사항 305
다. 주택건설대지의 신탁 308
5. 주택의 공급신청 308
가. 공급신청시 제출서류 308
나. 공급신청후 변경사항 증명서류 제출 309
다. 사업주체 등의 조치 310
6. 아파트 후분양제도 310
가. 공공택지 후분양제의 실시 동기 311
나. 후분양제의 근거 311
다. 후분양제의 추진현황 및 향후일정 311
학습평가 / 313

제9장 주택의 공급방법
시작하기 / 317
Ⅰ. 주택공급방법의 의의∙318
Ⅱ. 주택의 공급방법∙319
1. 주택공급방법의 유형 319
2. 주택공급방법의 일반원칙 320
가. 일반공급에 의한 입주자 선정 320
나. 주택건설지역 거주자 우선 원칙 320
다. 입주자등의 명단 공고 321
라. 중복당첨시 선택적 계약체결 321
마. 잔여주택의 선착순 공급 321
3. 주택공급방법의 예외 321
4. 주택의 일반공급시 입주자선정 방법 322
가. 국민주택등(민간건설 중형국민주택 제외)의 일반공급 322
나. 민간건설 중형국민주택의 일반공급 325
다. 민영주택의 일반공급 328
라. 제2종국민주택채권 매입대상 주택의 일반공급 331
5. 주택의 우선공급 333
가. 민영주택의 우선공급 333
나. 공공기관건설주택의 우선공급 334
6. 주택의 특별공급 334
가. 사업주체가 국민주택등의 주택을 건설하여 공급하는 경우 334
나. 사업주체가 민영주택을 건설하여 공급하는 경우 337
다. 사업주체가 해제된 개발제한구역에서 공공사업을 시행하는 경우 338
라. 사업주체가 경제자유구역안에서 민영주택을 건설하여 공급하는 경우 338
마. 사업주체가 수도권외 지역에서 민영주택을 건설하여 공급하는 경우 339
바. 3자녀 이상 무주택세대주에 대한 주택 특별공급 339
사. 행정중심복합도시 건설청 종사자에 대한 특별공급 340
7. 주택의 단체공급 340
가. 조합설립신고를 받은 직장주택조합 340
나. 단체공급의 요건 340
다. 단체공급의 신청 341
라. 단체공급의 순위 341
8. 주택공급의 특례 341
가. 대규모 택지개발지구에서의 입주자선정등에 관한 특례 341
나. 영구임대주택의 입주자선정등에 관한 특례 342
다. 국민임대주택의 입주자선정등에 관한 특례 344
라. 매입 국민주택기금 융자금 미상환 임대주택등의 국민임대주택 공급시 입주자선정등에 관한 특례 350
마. 국민임대주택의 임시사용에 관한 특례 350
바. 주공 등이 우선매입한 전매주택의 처리 351
9. 복리시설의 공급 351
10. 예비입주자의 선정 352
가. 예비입주자 선정의 대상 352
나. 예비입주자의 선정방법 352
다. 예비입주자에 대한 공급방법 352
라. 예비입주자 선정내역 보고 등 353
11. 청약저축ㆍ부금 연체시 공급순위 인정 등 353
12. 입주자선정업무 등의 대행 354
가. 청약접수 및 입주자선정업무의 대행 354
나. 증빙서류확인 등의 업무 대행 354

Ⅲ. 당첨자 관리
1. 주택의 전산검색 355
가. 전산검색의 대상 355
나. 주택공급신청 서류를 공급계약체결 전에 제출하는 경우 355
다. 부적격자로 판정된 자에 대한 조치 355
라. 주택공급신청 서류를 사용검사일 전에 제출하는 경우 356
마. 전산검색 결과의 통보 356
2. 당첨자의 명단관리 356
가. 당첨자 명단의 통보 356
나. 전산검색의 특례 357
다. 전산관리지정기관의 당첨자명단 관리 357
3. 부적격자의 처리방법 358
4. 재당첨 제한 359
가. 분양가상한제 적용주택에 대한 재당첨 제한 359

Ⅳ. 주택의 공급계약∙360
1. 주택의 공급계약 방법 360
가. 계약당사자 360
나. 주택공급계약서에 포함되어야 하는 내용 360
다. 대한주택보증(주)에 계약자 명단 통보 361
2. 입주금의 납부 362
가. 입주금의 구분 362
나. 분양주택의 입주금별 범위 362
다. 임대주택의 입주금별 범위 362
라. 입주금을 받을 수 있는 시기 362
마. 입주예정자의 연체료 납부의 경우 364
바. 사업주체의 지체상금 지급의 경우 365

Ⅴ. 임대주택의 입주자관리∙365
1. 퇴거시 주택의 명도 365
2. 임대기간중 주택소유시 주택의 명도 365
3. 입주자에 대한 주택소유여부 전산검색 365

Ⅵ. 토지임대부 및 환매조건부 분양주택의 공급∙366
1. 토지임대부 분양주택의 공급 366
가. 토지임대부 분양주택의 의의 366
나. 토지임대부 분양주택의 토지임대료 366
2. 환매조건부 분양주택의 공급 367
가. 환매조건부 분양주택의 의의 367
나. 환매조건부 분양주택의 환매기간 및 환매가격 등 367
다. 환매조건부 분양주택의 재공급 등 368

Ⅶ. 공급질서교란금지 등∙368
1. 주택공급질서의 교란 금지 368
가. 금지행위 368
나. 위반자에 대한 조치 369
다. 사업주체의 주택취득 간주 369
학습평가 / 371



제10장 주택분양가 규제 제도
시작하기 / 375
Ⅰ. 분양가 규제 제도의 의의∙376
Ⅱ. 분양가상한제도∙377
1. 분양가 상한제도의 도입 배경 377
가. 분양가 규제 제도 377
나. 분양가 규제완화 제도 378
다. 분양가 자율조정 권고 378
라. 분양가 상한제 시행 379
마. 분양가격 공시(분양가 주요항목 공개) 확대 401
바. 선택품목 제도 도입 405
사. 분양가심사위원회의 설치 및 운영 410

Ⅲ. 제2종 국민주택채권입찰제도∙415
1. 국민주택채권의 발행목적 415
2. 국민주택채권의 종류 및 매입대상자 415
3. 제2종 국민주택채권입찰제도 416
4. 제2종 국민주택채권입찰제도의 개요 416
5. 제2종 국민주택채권입찰제도 시행지침의 주요내용 417
가. 지침의 목적 및 적용대상 417
나. 채권매입상한액의 결정 418
다. 채권매입상한액 결정의 구체적인 방법 420
라. 인근지역의 결정 421
마. 인근지역 주택매매가격의 결정 422
바. 인근지역의 유사한 주택규모 산정 423
사. 채권 예상손실률의 결정 424
아. 입주자모집공고안 승인내용의 통보 등 426
자. 당첨자 명단의 통보 426
차. 채권매입액 확인내용의 조사 등 426
카. 채권매입상한액 결정시 마이너스옵션 금액 불인정 427
타. 제2종 국민주택채권입찰제 관련 예시 427
파. 기타 참고사항 429
학습평가 / 437


제11장 주택투기억제 제도
시작하기 / 443
Ⅰ. 주택거래신고제도∙444
1. 도입목적 444
2. 법적근거 445
3. 주택거래신고절차 개요 445
4. 주택거래신고 시행지역(법 제80조의2제1항) 446
5. 신고 대상주택(영 제107조의2) 447
6. 신고 의무자(주택거래업무처리지침 제10조) 449
7. 신고대상 거래계약 449
8. 신고기간 451
9. 신고 및 제출서류(법 제80조의2 및 제80조의3, 영제107조의3, 시행규칙 제49조의2) 452
10. 신고 처리기관(법 제80조의3, 주택거래업무처리지침 제10조) 456
11. 위반자 조치(법 제101조의2, 영 제122조) 457
12. 과태료 부과기준(법 제101조의2, 별표 13 및 부표) 457
13. 위반행위 조사 및 과태료 산정 458
14. 과태료부과 처리절차 460
15. 과태료의 부과ㆍ징수(법 제101조, 영 제122조, 주택거래업무처리지침 제11조) 460
16. 주택거래신고지역 지정 460
가. 신고지역의 종류(영 제107조의2) 460
나. 신고지역의 지정기준(법 제80조의2, 영 제107조의2) 461
다. 신고지역의 지정범위(주택거래업무처리지침 제5조) 461
라. 신고지역의 지정절차(법 제80조의2제1항) 461
17. 주택거래신고지역 지정효과 463
18. 주택거래신고지역 지정해제(법 제80조의2제6항, 영 제107조의2제5항) 464
19. 주택거래신고지역 지정현황(’08년 2월 현재) 465
20. 주택거래신고제와 부동산실거래가신고제의 비교 466
가. 주택거래신고지역 466
나. 부동산실거래가신고제도 467
학습평가 / 469

Ⅱ. 투기과열지구제도∙471
1. 제도의 의의 471
2. 투기과열지구의 지정요건 471
3. 투기과열지구의 해제요건 472
4. 지정 및 해제절차 473
가. 지정단위 473
나. 지정 및 해제절차 473
5. 투기과열지구 지정ㆍ해제의 효과 474
6. 주택공영개발지구의 지정 476
가. 주택공영개발지구의 지정 476
나. 주택공영개발지구의 지정효과 477
7. 투기과열지구와 투기지역 비교 479
학습평가 / 482

Ⅲ. 주택전매제한 제도∙483
1. 제도의 의의 483
2. 도입배경 483
3. 전매제한제도의 적용 대상(법 제41조의2) 484
4. 전매행위 제한기간(법 제41조의2, 영 제45조의2) 484
5. 전매제한제도 적용제외의 경우(법 제41조의2, 영 제45조의2) 487
6. 주택 등의 불법전매 신고제(법 제89조의2, 영 제118조의2) 491
가. 제도개요 491
나. 신고대상 부정행위 491
다. 부정행위 신고 포상금 지급의 요건 492
라. 신고자 신원에 대한 비밀보장 492
마. 포상금 지급절차 492
바. 포상금 지급기준 493
7. 주택전매제한 제도의 연혁 494
학습평가 / 495

제12장 공동주택의 일반적 관리
시작하기 / 499
1. 공동주택관리제도의 의의 501
가. 도입배경 501
나. 주택법상 공동주택관리제도의 개요 501
다. 공동주택관리의 법령 체계 502
2. 공동주택관리의 일반적 사항 503
가. 공동주택관리의 목적 503
나. 공동주택관리의 적용범위 503
다. 입주자ㆍ사용자 및 관리주체의 의의 505
3. 공동주택의 관리방법 506
가. 의무관리대상 공동주택 506
나. 사업주체의 직접관리 507
다. 입주자의 관리방법 결정 513
라. 사업주체의 주택관리업자 선정 514
마. 입주자 등에 의한 자치관리 514
바. 주택관리업자에 의한 위탁관리 515
사. 관리업무의 인수ㆍ인계 515
아. 관리방법의 변경 516
자. 공동관리 및 구분관리 517
학습평가 / 519

제13장 공동주택관리의 당사자 등
시작하기 / 523
1. 공동주택관리 당사자의 구분 524
2. 입주자대표회의 525
가. 입주자대표회의의 구성 525
나. 동별대표자의 자격 제한 525
다. 입주자대표회의 임원 526
라. 입주자대표회의 구성원에 대한 운영교육 527
마. 입주자대표회의의 의결사항 528
바. 입주자대표회의 소집 529
3. 관리주체 529
가. 관리주체의 업무 529
나. 관리주체의 의무 530
다. 주택관리업자 531
라. 관리사무소장 536
4. 정 부 545
가. 주택관리업자 등의 교육 546
나. 공동주택관리에 관한 감독 546
다. 관리주체 등에 대한 지도ㆍ감독 546
라. 관리업무의 부정행위 방지 547
마. 공동주택관리분쟁조정위원회 설치 547
바. 공동주택 관리업무 예산 지원 548
학습평가 / 549

제14장 공동주택의 유지관리
시작하기 / 553
1. 공동주택 유지관리의 의의 555
가. 행위허가 제도 555
나. 리모델링 제도 555
다. 하자보수 제도 555
라. 장기수선계획 제도 555
마. 시설물의 안전관리 제도 556
바. 공동주택의 안전점검 제도 556
사. 입주자의 행위제한 제도 556
2. 행위허가 제도 556
가. 행위허가 등의 대상 및 기준 556
나. 행위허가 등의 절차 562
다. 인ㆍ허가의 의제 등 563
라. 리모델링 행위허가시 감리자 지정 563
마. 공동주택 지하층의 유지ㆍ관리 563
바. 사용검사 563
사. 사용검사시 장기수선계획 수립 564
아. 사용검사시 하자보수보증서 제출 564
자. 행위허가의 취소 564
3. 리모델링 제도 565
가. 리모델링제도의 의의 565
나. 리모델링제도의 적용 대상 565
다. 리모델링의 추진 주체 565
라. 리모델링의 행위허가 기준 565
마. 리모델링의 동의 비율 566
바. 리모델링의 증축 566
사. 리모델링의 추진절차 568
아. 리모델링 행위허가 신청 569
자. 리모델링주택조합의 구성 570
차. 리모델링 행위허가시 감리자 지정 571
카. 사용검사 571
타. 사용검사시 장기수선계획 수립 571
파. 사용검사시 하자보수보증서 제출 572
하. 공동주택 리모델링에 따른 특례 572
4. 하자보수 제도 575
가. 하자보수제도의 개요 575
나. 하자보수 책임자 576
다. 하자의 범위 및 하자보수책임기간 576
라. 하자보수의 요구 및 하자보수 579
마. 하자판정의 의뢰 580
바. 하자보수보증금의 사용 581
사. 하자보수보증금 581
아. 하자보수보증금의 반환 582
자. 건축분쟁조정위원회에 하자분쟁 조정 신청 583
5. 장기수선계획 제도 583
가. 장기수선계획의 제출 583
나. 장기수선계획 수립의 기준 584
다. 장기수선계획의 조정 589
라. 관리사무소장에 대한 조정교육 590
마. 장기수선충당금의 적립 590
바. 장기수선계획에 의한 보수의무 강화 592
6. 시설물의 안전관리 제도 592
가. 시설물의 안전관리계획 수립 592
나. 시설물의 안전관리계획의 내용 593
다. 안전교육 및 방범교육 594
7. 공동주택의 안전점검 제도 595
가. 안전점검의 실시자 595
나. 안전점검결과의 보고 및 관리 596
8. 입주자의 행위제한 제도 597
학습평가 / 598

제15장 주택법의 보칙ㆍ벌칙
1. 보칙(補則) 603
가. 주택정책관련 자료 등의 종합관리 603
나. 권한의 위임 및 위탁 604
다. 등록증 등의 대여 등 금지 606
라. 체납된 분양대금 등의 강제징수 606
마. 불법 분양권전매 등의 신고자에 대한 포상금 607
바. 포상금의 지급기준 등 607
사. 보고ㆍ검사 등 608
아. 사업주체 등에 대한 지도ㆍ감독 608
자. 협회 등에 대한 지도ㆍ감독 608
차. 청 문 609
2. 벌칙(罰則) 609
가. 무기 또는 10년 이하의 징역 등 609
나. 10년 이하의 징역이나 금고 또는 1억원 이하의 벌금 610
다. 5년 이하의 징역이나 금고 또는 5천만원 이하의 벌금 610
라. 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 610
마. 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 등 610
바. 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 611
사. 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 612
아. 1천만원 이하의 벌금 612
자. 양벌규정 613
3. 과태료(過怠料) 613
가. 1천만원 이하의 과태료 613
나. 5백만원 이하의 과태료 613
다. 주택 취득세의 5배 이하의 과태료 614
라. 과태료의 부과권자 615
마. 과태료의 부과ㆍ징수 615
바. 과태료의 징수절차와 강제징수 616
4. 벌칙 적용에서의 공무원 의제 616
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