초판을 낸 지 2년 만에 개정판을 내게 되었다. 프로젝트 파이낸싱(PF)에 관한 법률 서적이 없었던 탓인지 많은 사람들이 읽어주고 좋게 평가해주었다. 예상보다 많은 사람들이 사랑해준 덕분에 책을 낸 저자들로서는 보람이 컸다. 초판을 낸 이후 법률개정이 일부 있었고 새로운 판례도 생겨났다. 부동산 시장의 침체를 반영한 변화도 있었다. 이를 반영하여 내용을 수정하고, 아울러 초판에서 부족하다고 생각하는 부분을 보완하였다. 이 책은 프로젝트 파이낸싱을 통해 발전해온 부동산 개발사업의 다양한 법률문제를 정리하고 집대성한 책이다. 부디 관련 업무에 종사하는 사람뿐 아니라 부동산 금융 및 건설사업, 관련 법률분야의 발전에 도움이 되길 바란다.
2018년 11월
저자 일동
부동산 개발사업에 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)이라는 금융기법이 도입되면서 법률관계는 매우 복잡해졌다. 개발사업에 나타나는 각종 위험을 제거하기 위해 다양한 법적 장치가 도입되었다. 전에는 간단하게 작성하던 계약서도 훨씬 두툼해져 책자 형태로 계약서가 만들어졌다. 당연히 건설법, 부동산법, 금융법, 신탁법, 도산법 등 관련 분야에 새로운 시도가 나타나고, 다양한 사례가 쌓이게 되었다. 예컨대 과거에는 거의 활용되지 않던 신탁이 다양하게 쓰이면서 신탁법이 50년만에 전면개정되는 결과로 이어지기도 했다. 책임준공, 책임분양 등 새로운 개념이 등장했고, ABS, ABCP 등 자산유동화도 활발해졌으며, PFV, 리츠 등 다양한 법적 주체들이 생겨나고, 부동산펀드도 활성화되기 시작했다.
부동산 개발사업에 관계하는 당사자는 매우 많다. 전통적인 개발사업에 금융이 개입하면서 거래관계가 복잡해진 것이다. 개발사업의 주체인 ‘시행사’, 공사를 수행하는 ‘시공사’, 금융을 담당하는 ‘대주’, 신탁을 담당하는 ‘신탁회사’, 개발사업의 결과물을 분양받는 ‘수분양자’, 각종 인허가를 담당하는 ‘행정청’이 기본적인 당사자이지만, 그 밖에도 매우 많은 당사자가 관여한다. 이들 사이의 복잡한 이해관계를 조정하기 위해서 정말로 복잡한 법률 기술이 동원된다.
부동산 개발사업은 구체적 내용에 따라서도 그야말로 천차만별이다. 아파트 개발사업인지, 상가 개발사업인지, 도시 개발사업인지, 도시 정비사업인지, 토지거래허가구역에서의 사업인지, 주택법에 따른 사업인지, 민간사업인지 민관공동사업인지 등에 따라 법적 근거와 내용이 달라진다. 부동산 개발사업이 어느 단계로 진행되고 있는지에 따라서도 법적 검토가 달라질 수밖에 없다. 초기단계는 그 단계대로, 준공을 앞둔 마지막 단계는 그 단계대로 분쟁이 발생할 수 있고 이해관계자들은 충돌한다. 그 때마다 분쟁의 양상과 성격이 달라진다. 따라서 개별적인 사안에 따라, 입장과 위치에 따라, 단계에 따라 법률적 문제가 발생한다.
부동산 PF는 이제 대세가 되어 민간사업뿐 아니라 공공개발사업이나 SOC개발사업에도 활용되고 있다. 부동산 개발사업이 위기를 맞으면서 법적 분쟁은 더욱 많아졌다. 이처럼 다양한 법적 쟁점이 있지만 그에 관한 연구나 논문은 거의 찾아보기 어렵다. 금융전문가들의 글이 조금 있을 뿐이었다.
법무법인 지평 건설부동산팀에서는 PF사업정상화센터를 설립하는 등 부동산PF 개발사업에 다양하게 관여하면서 그동안의 법적 연구를 정리할 필요성을 절감했다. 사업 구상, 계약서 작성, 사업 운영, 법적 분쟁 등 다양한 단계에서 업무를 처리하면서 생긴 문제의식을 공유하고 토론하며 정리하기 시작했다. 이 책은 이러한 공동작업의 결과물이다.
1장에서는 부동산 개발사업의 법률문제를 개괄하고, 자금 조달의 다양한 방법을 소개하였다. 2장에서는 특수한 유형의 부동산 개발사업을 정리해보았다. 공모형 PF사업, 해외 PF사업, 최근 각광을 받기 시작하는 리츠에 관하여 소개하고자 했다. 3장에서는 부동산 개발사업의 리스크 회피 방법과 그 일환으로 이루어지는 시공사의 신용공여 및 책임준공의 법률관계를 살펴보았다. 4장에서는 부동산 개발사업에서 가장 이슈가 되는 신탁에 대하여 검토하였다. 특히 관리형 토지신탁과 사해신탁은 별도로 검토하였다. 5장에서는 부동산 개발사업이 좌초된 경우의 법률관계를 살펴보았다. 디폴트의 법률관계를 개괄하고, 이어지는 시행권 인수 문제, 도산법의 문제를 검토하였다.
부동산 개발사업이 발전하기 위해서는 관계자들의 이익과 힘이 균형을 이뤄 합리적이고 공정한 계약이 맺어져야 한다. 수익성과 분양성을 진정으로 갖춘 개발사업이 시도되고, 담보대출이 아닌 진정한 프로젝트 파이낸싱이 이루어져야 한다. 우리는 이 책자가 부동산 개발사업을 둘러싼 다양한 법률 연구의 계기가 되고 나아가 부동산 개발사업의 발전에 기여하기를 희망한다.
2016년 2월
저자 일동
