사회적 환경의 변화에 따라 건축물의 종류가 다양하게 변화하고 있으며, 단독주택, 아파트, 상가 등 단순한 용도의 건물들이 도시의 발달, 수요자의 욕구 변화 등으로 세분화, 대형화, 스마트화, 복합화가 이루어지고 있다.

대표적인 집합건물의 사례가 주상복합아파트이고, 1인가구의 증가와 전·월세난으로 인하여 최근들어 수요가 증가하고 있는 주거용 오피스텔이다. 2017년 10월 현재 서울시내 오피스텔은 2,661동으로 이중 주거용은 약 50,000호(실)이 넘을 것으로 추정되고 있으며, 도시형생활주택, 원룸, 고시텔 등 수요자의 욕구에 따라 다양한 종류의 집합건물이 공급되지만 건축물의 관리제도는 주거형태의 변화를 따라가지 못하고 있는 실정이다.

공동주택 즉 아파트의 경우에는 공동주택관리법에 의하여 일정 부분 관리 제도를 갖추고 있고 공법적 성격으로 인해 관리는 공공의 지휘·감독을 받는다. 그러나 집합건물법 적용을 받는 150세대 미만 주상복합아파트, 오피스텔, 도시형생활주택 등의 집합건물은 사적자치의 사법적 성격이 강하기에 구성원들 간의 합의로 관리하도록 되어있어, 이해관계가 첨예한 입주자들의 합의를 표출한다는 것은 상당한 어려움이 있고 이로 인해 많은 갈등과 민원이 발생하고 있다.

그러나 집합건물법은 1984년 4월 15일 제정되어 지금까지 4회에 걸쳐 개정되어 왔어도 구분소유권 위주로 철저하게 구분소유자의 소유에 관한 권한을 더 할 뿐이였다.

집합건물법상 공공의 개입근거는 미약하지만 이로 인해 발생되는 문제점등 갈등의 근원적인 해결을 지원하기 위해 서울시는 다양한 지원사업을 추진하여 오고 있다. 구분 소유자 또는 임차인이 부담하는 관리비의 투명화를 위해, 우선 관리주체를 적법하게 입주자가 선출할 수 있도록 지원하고 있으며, 입주민들의 자치역량을 높이기 위해 입주민·관리주체를 위한 집합건물 시민 아카데미 교육실시해오고 있다.

아울러 그간 다양한 지원 시범사업 중 갈등을 해결한 모범적인 집합건물 관리 사례를 보면, 입주민들 자발적으로 제도와 법률이해, 정보공유 등 이 투명한 공동체 주거문화 조성의 첫걸음이었다고 본다.

이번에 발간하는 [집합건물 관리 업무 매뉴얼]은 최근까지의 법개정 내용 뿐만아니라, 법령질의, 관리실무, 민원 및 판례 등 사례를 통하여 실제 집합건물법 분쟁에 많은 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 이번 책자 발간으로 집합건물 행정을 처리하는 일선 공무원들과 입주민, 집합건물 관리주체 관계자 여러분들이 법령 등을 올바르게 이해하고 적용하여 각종 분쟁을 미연에 방지하고, 이로 인해 서울시의 집합건물 행정이 한 단계 더 발전하고 정착되는 계기가 되길 바란다.