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상가권리금 사례별 해법
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상가권리금 사례별 해법

  • 이인덕
  • |
  • 부연사
  • |
  • 2017-06-07 출간
  • |
  • 212페이지
  • |
  • 154 X 226 X 14 mm /397g
  • |
  • ISBN 9788984658400
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평

2015년 5월 13일은 상가 권리금 시장에 천지개벽이 일어났다고 할 만 합니다. 권리금 거래가 어두운 지하에서 밝은 지상으로 올라 왔기 때문입니다. 상가건물 임대차보호법에 권리금 5개 조항이 신설되어 이날부터 시행된 것입니다.

드디어 권리금이 양성화 되었습니다.
2015년 5월 13일은 상가 권리금 시장에 천지개벽이 일어났다고 할 만 합니다. 권리금 거래가 어두운 지하에서 밝은 지상으로 올라 왔기 때문입니다. 상가건물 임대차보호법에 권리금 5개 조항이 신설되어 이날부터 시행된 것입니다.

이제는 권리금 받기 전에는 못나갑니다.
상가 세입자들은 쌍수를 들고 환영합니다. 그리고 기대에 부풀었습니다. 실제로 권리금 받을 가능성이 커진 것은 맞습니다. 그러나 권리금을 받아 나오기는 여전히 만만치 않습니다. 권리금을 법으로 보호한다고 하지만 곳곳에 예외 조항, 다시 말해 보호가 안 되는 함정들이 숨어 있기 때문이죠. 세입자 입장에서는 내 경우에 혹시 이런 함정들이 해당되는지 미리 알아보고 대비해야 합니다.

내가 받지도 않은 권리금을 왜 책임져야 합니까
한편 상가 주인들은 핏대를 올려 항의합니다. 요즘 서울시 상가임대차 상담센터에 이런 전화가 부쩍 늘었습니다. 그런데 가만히 들어보면 여기에도 오해가 있습니다. 무조건 건물주들이 책임지라는 것은 아니죠. 세입자들 간에 주고받는 권리금거래를 방해하지 않으면 됩니다. 그리고 곳곳에 주인의 재산권을 지킬 수 있는 조항도 마련되어 있고요. 그래서 상가 주인들도 내가 책임질 범위가 어디까지인지 차분하게 따져볼 필요가 있습니다.

권리금 양성화 무엇이 달라졌나요
그동안 판례로만 인정해 왔던 상가 권리금을 법조문에 올린 것입니다. 그래서 ‘권리금 법제화’ 라고도 합니다. 기존에 있던 상가건물 임대차보호법에 5개 조항을 추가한 것이죠. 이제 권리금을 받고 못 받고는 결국 이 5개 조항을 통해 답을 찾아야 합니다.
한편 권리금 보호를 못 받는 경우도 역시 이 5개 조항에 나옵니다. 세입자로서는 ‘함정’이 되지만, 건물주로서는 권리금에 대한 책임을 벗어나는 경우 즉 ‘면책’이 됩니다.
(이 책의 1~2장에서 이 부분을 다루고 있습니다.)

권리금 받으려면 준비를 잘해야
나라에서 권리금을 보호해 준다고 해서 그저 해결되는 것은 아닙니다. 개인도 응분의 준비를 할 때 제대로 권리금을 받을 수 있다는 말이죠. 들어갈 상가를 구하는 단계에서부터, 계약 기간 중에, 그리고 나올 때 각각의 단계에서 세입자로서 준비해야 할 일들을 살펴봅니다(3장).

권리금 보호를 못 받게 되면 다른 방법은 없나요
‘권리금 보호 대상이 아니다’는 말을 ‘권리금 못 받는다’로 생각하는 사람들이 많습니다. 물론 비슷해 보이지만 엄연히 다른 말입니다. 나라에서 권리금 보호를 안 해준다고 했지, 권리금 받지 말라고 한 것은 아니기 때문입니다.
상담을 해보면 세입자들이 여러 가지 비상수단, 예컨대 상대의 약점을 추궁하는 수법을 통해서 권리금을 받아내는 사례를 자주 보게 됩니다. 그래서 필자에게는 권리금 거래 현장이 바로 ‘밀림의 법칙, 약육강식의 세계’로 보일 때가 많습니다.(4장에서는 세입자들의 비상 대책 몇 가지를 소개합니다.)

권리금에 대한 책임이 없는 경우 건물주의 면책 조항들
이번에는 건물주 입장에서 법제화 내용을 살펴봅니다. 권리금 보호의 예외 조항들이 결국 건물주에게는 면책 조항이 됩니다. 그리고 법 조항에는 안 나오지만 법무부의 유권해석을 통해 면책으로 해석되는 경우도 있습니다.
권리금을 요구하지 않는다는 특약을 달고 싶은데 과연 효력이 있을지도 궁금합니다(5장).

상생의 길은 과연 없는가
건물주와 세입자는 권리금을 놓고 이해타산이 엇갈릴 수밖에 없다고 다들 생각합니다. 저 사람이 가져가는 만큼 내 몫이 줄어든다는 ‘제로섬’ 게임으로 보기 때문이죠. 그래서 서로 자기 몫을 챙기려고 하다보면 상처가 나기 마련입니다. 때로는 상처가 너무 커서 챙긴 몫이 초라합니다. 과연 이 게임을 피할 수는 없을까요
(6장에서는 서로 Win Win 하는 사례를 몇 가지 소개합니다.)

권리금 계약할 때 - 이것만은 알고 갑시다
권리금 법조항을 떠나 여기서는 계약 실무를 다루고 있습니다. 권리금 계약서가 일반 계약서와 다른 점을 살펴봅니다. 특히 권리 계약만 되고 건물주와 임대차 계약이 안 될 경우, 계약금을 돌려받을 수 있는지도 알아보겠습니다(7장).

판례와 유권해석을 기대하면서
복잡한 권리금 거래를 법조문만으로 규율하기는 어렵습니다. 권리금 양성화 시행이후, 지난 2015년12월 법무부에서 ‘개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A40선’이 출간되었고, 지방법원에서 관련 판례가 나오기 시작하여 분쟁 예방의 가이드라인이 되고 있습니다. 그렇지만 아직도 거래 현장의 다양한 질문을 소화하기에는 턱없이 부족합니다. 법조문도 현실에 맞게 개정해나가고, 판례, 유권해석 그리고 권리금 감정평가 사례 등이 많이 쌓여서, 세입자와 건물주 간에 다툼을 막을 수 있는 기초가 되기를 기대합니다.

목차

제1장 권리금 양성화 - 무엇이 달라졌나요?
제2장 권리금 보호를 못 받는 경우
제3장 권리금 받으려면 준비를 잘해야
권리금 주고 들어갈 때
계약기간 중는
권리금 받아 나올 때

제4장 권리금 보호를 못 받게 되면 ? 다른 방법은 없나요?
제5장 건물주의 고민 ? 받지도 않은 권리금을 책임지라고요?
제6장 건물주와 세입자 - 상생의 길은 과연 없나요?
제7장 권리금 계약할 때 - 이것만은 알고가세요

부 록

저자소개

저자 이인덕은
서울시청 임대차분쟁 상담위원(2003~현재)
한국공인중개사협회 실무교육 교수(2009~현재)
네이버 부동산 칼럼니스트(2013~2015)
하이서울 창업스쿨 강사?지도위원(2009~현재)
서울동부지방법원 민사조정위원(2007~현재)
동부그룹 상무?동부생명(주) 상임감사 역임
서울대학교 상과대학 졸업?서울시립대 행정학 석사

저서 & 논문
나몰라 임대인 배째라 임차인(부연사, 2016.2)
임대차 상식의 오해와 진실(부연사, 2009.4)
부동산 중개경영 이론과 실무
한국공인중개사협회 공동 집필(2009.7)
주택임대차 유지보수분쟁 해소를 위한 서울시 자치법규 제정연구
서울특별시의회 정책연구보고서(2010.1)
주택임대차 분쟁의 해소방안에 관한 연구
서울시립대 석사학위 논문(2008.8)

도서소개

2015년 5월 13일은 상가 권리금 시장에 천지개벽이 일어났다고 할 만 합니다. 권리금 거래가 어두운 지하에서 밝은 지상으로 올라 왔기 때문입니다. 상가건물 임대차보호법에 권리금 5개 조항이 신설되어 이날부터 시행된 것입니다. 그동안 판례로만 인정해 왔던 상가 권리금을 법조문에 올린 것입니다. 그래서 ‘권리금 법제화’ 라고도 합니다. 기존에 있던 상가건물 임대차보호법에 5개 조항을 추가한 것이죠. 이제 권리금을 받고 못 받고는 결국 이 5개 조항을 통해 답을 찾아야 합니다. 『상가권리금 사례별 해법』에서는 이러한 문제점과 해법을 제시하며 세입자로서 준비할 일과 비상 대책을 소개합니다.
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