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삼위일체 부동산경매론
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삼위일체 부동산경매론

  • 김석중
  • |
  • 법률출판사
  • |
  • 2016-09-20 출간
  • |
  • 524페이지
  • |
  • 185 X 259 X 32 mm /1099g
  • |
  • ISBN 9788958212898
★★★★★ 평점(10/10) | 리뷰(1)
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평

머리말

부동산업계에 입문한 해가 1994년 초봄이다.
나는 학과 전공을 살리지 못한 원죄를 안고 사회로 나서게 되었고 그럼에도 전공분야와 가장 근접한 분야이면서도 기술적 노하우가 없어도 되는 상가분양업계 영업직원으로 사회 첫 발을 내딛게 되었다.
2년 남짓 상가분양 영업을 하다가 회사의 방침에 따라 개발기획 담당으로 월급제 직원으로도 얼마간 근무하다 중견 건설회사로 이직하여 아파트분양업무와 상가개발기획담당으로 근무 하였다.
1997년 말 불어 닥친 IMF사태는 건설업계에도 큰 태풍처럼 밀려들어왔고 나는 회사의 위기와 무관하게 예방차원의 구조조정에 내몰려 실직자가 되고 말았다.
그 후 아파트 시행사 용지매입 담당으로 다시 공인중개사 합격 후 중개법인사무소를 거쳐 개인 사무소를 운영하다가 다시 아파트 용지매입 업무를 하는 등 좌충우돌 뚜렷한 계획 없이 부동산건설업계를 전전 하였다.
그러다가 부동산계통에서 가장 가까운 전문자격으로 법무사를 선택하고 2007년과 2008년 1차 시험을 응시했으나 형편없는 점수로 낙방을 하고난 뒤 경매업계로 뛰어들어 실무와 경제력을 회복한 후 시험에 재도전하기로 결심하고 2008년 크리스마스를 앞두고 부산으로 낙향을 하였다.

2009년 2월에 해운대신도시 역세권에 자그마한 지하 사무실을 얻어 경매전문공인중개사 사무실을 열었고 그 해부터 2012년까지 3년 간 고객들의 실수요 및 투자물건과 자기투자 물건들을 직접 실무적으로 다루면서 경매이론을 가다듬기 시작하였고, 2012년 2월 부산지방법원 앞으로 옮겨서 운영하던 사무실을 공동운영자에게 인수시켜 주기 전까지 총 4기에 걸친 경매강좌를 진행하면서 삼위일체 부동산경매론의 기본적인 체계를 완성시켰다.
2012년 2월부터 실전 경매업을 내려놓고 법무사 시험에 올인하였고, 2013년 1차 시험을 합격한 후 비로소 서울에 잠시 올라와 고시학원 동차반을 등록하고 3개월간 2차 시험 준비를 하였다.
3개월간의 고시학원 공부와 2차 시험의 경험은 경매실전이 얼마나 중요한 자산이 되는지 실감하는 시간이었다.
실전 경매에서 등장하는 다면적 권리분석 과제는 민사소송이 다루는 양당사자 대립구도보다 훨씬 복잡하고 다층적인 대립구조를 띠고 있어 실체법과 절차법을 넘나들면서 그 상호 법률적 체계에 따른 관계와 이해관계인들 사이의 다면적 대항관계를 실타래 풀듯이 풀어 나가야 하는 것이다.
2014년 2차 시험에서 수석합격을 한 후 2015년 6월 법무사사무실과 경매전문 부동산중개법인을 열면서 다시 경매업계로 복귀하였다.
뒤돌아보면 지난 20년은 ‘굼뱅이도 구르는 재주는 있다!’고 하는 속담과도 같은 삶이었던 것 같다.
처음부터 전문가의 길을 걸은 것은 아니지만 부동산 건설업계를 전전하면서 실전으로 부딪히면서 얻은 경험과 부스러기 같은 지식들이 차곡차곡 쌓여왔던 결과로 그나마 경매라는 부동산실전 투자분야에서 나름대로 그 이론적 체계를 제시할 수 있는 수준에 도달하게 되었다.
이 책은 경매의 모든 것을 담고 있지 못하고, 특히 민사집행절차법적 과제는 그 일부만 체계내로 포섭하여 기술하였다. 민사집행절차에 관한 실무서는 법원행정처에서 발간한 실무제요가 양적으로 질적으로 우수하고 아직 그것을 대체할만한 서적을 발견하지도 못했다.
다만 그 양이 너무 방대하여 일반인이 쉽게 독파해 가기에는 너무 많은 시간이 소요되고 절차법적 체계 위주로 되어 있어 실전경매 실무서로서는 적합하지 않은 면이 있다.
따라서 기회가 된다면 핵심적인 내용을 위주로 실전 투자자 입장에서 지침으로 삼을 수 있는 단권화 작업을 시도해 보려고 한다.
이 책은 또한 실전사례와 판례사건을 근거로 체계적으로 논리화한 이론서로 만들어졌으므로 풍부한 경매사례를 간접 경험하기에는 역부족이다.
다만 근간으로 출간될 제2권인 실전사례 및 판례사례 편이 나오게 되면 비로소 오픈강좌를 듣지 못하는 분들도 이론서와 사례서를 함께 참조하여 공부할 수 있게 되어 경매의 체계적 지식습득에는 더할 나위 없는 책이 되리라 감히 장담을 해 본다.

부동산은 실전이 이론보다 더 중요성을 가지는 분야이다.
부동산경매에서 권리분석도 중요하지만 가치분석이 때론 더 중요할 때가 있다. 가치분석이란 이론적 틀보다는 실전경험으로 축적된 감각과 직관이 더 중요하게 기여하는 감각적 판단능력이라고 할 수 있다.
따라서 이 책에서는 단지 가치분석 그 자체가 경매실전에서 중요한 한 부분을 차지한다는 사실 그 자체를 인지시켜 줄 수 있다면 그로서 필자는 만족할 것이며, 이 책을 읽는 독자들 또한 그 정도로 받아들이고 각자 실전을 통해서 스스로의 판단능력을 길러 나가길 바란다.

이 책은 법체계를 많이 접해 본 적이 없는 분들을 위하여 특별히 표 작업을 통해서 각 분야의 이론을 체계화시켜 놓았다. 인문사회과학 어느 분야든 지식을 이론화. 체계화 하려면 먼저 표 작업을 해보면 지식체계화 작업에는 그만큼 뛰어난 방도가 없다는 것을 알 수 있을 것이다.
따라서 표에 기술된 내용은 대부분 이론의 최상층, 즉 추상화작업의 최상층에 해당하는 결론부분을 체계화시켜 놓은 것이므로 보고 또 보면서 이해가 되지 않는 부분은 그 아래 설명부분을 다시 공부하고 사례 편을 참조하여 기필코 표에 담겨져 있는 이론적 체계화에까지 도달할 것을 독자들에게 특별히 주문한다.
법과 판례는 일반성을 가지지만 그 보수성과 함께 현실보다 풍부하지 못한 한계를 가지고 있다는 사실도 염두에 두어야 한다.
이 책에서 사용하는 ‘절차법적 소멸기준권리’와 ‘실체법적 소멸기준권리’는 아직 판례에서도 실전 경매이론분야에서도 사용하지 않았던 개념이다.
개념이란 현실의 추상화작업이며 논리적 이론화의 기둥이 되는 것이다.
경매절차에서 경매법원이 낙찰자의 말소촉탁 신청에 따라 등기상 권리 중 말소등기를 촉탁해 주는 것과 말소해 주지 않는 기준이 무엇인지, 경매법원이 낙찰자가 소유권취득과 함께 점유자에 대하여 인도명령을 신청한 경우에 인도명령을 해 줄 것인지 말 것인지 판단하는 기준이 무엇인지 실무는 존재하나 아직 그 구체적인 기준에 관한 개념규정을 하고 있지 못한 것이 현실이다.
이러한 기준에 관하여 이미 경매투자를 가르치는 경매학원이나 실전투자이론을 강의하는 업계에서는 ‘말소기준권리’ 또는 ‘말소기준등기’라는 개념을 사용하여 권리분석의 제일 중요한 개념도구로 사용하고 있다.

필자는 위 개념보다 ‘소멸기준권리’라는 개념을 사용하길 권하고 이 책에서 계속 이 개념을 기준으로 절차법적 권리분석을 설명해 나갈 것이다.
말소기준권리 내지 말소기준등기라는 개념은 ‘등기’상의 말소를 할 수 있는지 없는지 그 기준만을 표현하는 개념임에 반해 ‘소멸기준권리’는 등기상의 말소를 포함하면서도 점유자에 대한 대항관계를 기준으로 점유인도를 받을 수 있는지 없는지, 즉 인도명령을 인용할 것인지 말 것인지 여부를 판단하는 기준으로서도 작용하므로 보다 추상적인 개념을 사용할 필요성이 있기 때문에 제안을 하는 것이다.
또한 경매법원에서는 선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 전세권 등의 물건이나 법정지상권, 유치권 성립 여지 있는 물건에 관하여는 이를 실체법적인 문제로 보아 낙찰자에게 인수시키거나 그 사실을 고지하는 정도로만 처리하고 있으므로 경매 입찰자가 미리 이와 같은 권리에 관해 낙찰 후 등기말소나 점유이전 청구에서 승소할 수 있을 것인지 미리 판단해 볼 수 있는 이론적 틀과 기준이 필요함에도 아직 그 체계화된 이론을 제시하는 서적이 없다.
필자는 이러한 한계를 조금이나마 극복할 수 있는 기준으로서 ‘실체법적 소멸기준권리’라는 개념을 창안하고 이 책에서 그 대강을 설명하려고 한다.
실체법적 소멸기준권리는 한마디로 낙찰자가 인수하는 권리에 대한 소송상 승패의 기준이라고 할 수 있다.
이 책은 결국 절차법적 소멸기준권리와 실체법적 소멸기준권리를 제시하고 그 이론적 체계화를 도모하기 위한 목적으로 출간되는 책이라고 해도 과언이 아닐 것이다.
이 두 개념에 접근하고 체계적 이해에 도달하기 위해서 가장 중요한 개념은 권리와 권리 사이의 대항관계, 즉 대항력이라는 개념이다.
민법은 권리와 의무에 관한 실체법이지 권리와 권리 사이의 관계는 원칙적으로 논외로 하는 것이지만 민사집행법이 다루는 경매절차에 흘러 들어와 대립하고 경쟁하는 것은 원칙적으로 다수의 권리들이며 권리분석이란 원칙적으로 권리와 권리 사이의 우열관계를 따지는 것이다.
권리와 권리 사이의 우열관계를 판단하는 기준이 바로 대항력이고 이는 물권과 채권을 포괄하고 등기된 권리인지 아닌지를 불문한다.
특별법인 주택임대차보호법(상가건물임대차보호법 포함)상의 ‘대항요건’ ‘우선변제요건’은 대항요건의 등기나 등기로 인하여 성립하는 담보물권의 우선변제권에 갈음하는 공시방법이므로 경매절차에서는 그 공시방법을 갖추게 되면 채권에 관한 대항요건의 등기나 담보 물권으로서 등기된 권리와 마찬가지 법적 효과를 가지고 참가하게 된다.
물권이 항상 채권을 깨트리는 것이 아니라 대항요건의 등기를 하였거나 특별법상의 일정한 공시방법을 갖춘 채권적 권리는 물권을 깨트리거나 적어도 물권도 동일한 순위의 작용과 효과를 발휘한다.
이와 같이 채권과 물권, 등기된 권리와 등기되지 않은 권리를 모두 포함하여 그들 사이에 경매절차를 둘러싸고 발생하는 권리와 권리 사이의 우열관계 내지 순위를 판단하는 기준으로 등장하는 것이 ‘대항력’이다.
판례와 실무제요상의 실무례가 없는 경매사건이 속출하고 있다.
법과 판례가 없다고 재판부가 다툼이 있는 사건에 관하여 재판의 결론을 내지지 않는 사건이란 없듯이 실전경매에 들어와서 판례나 실무례가 없다고 경매낙찰이 되지 않는 사건이란 없다.
따라서 경매고수를 자처한다면 절차법적 소멸기준권리와 실체법적 소멸기준권리 및 대항력이라는 기준과 개념을 사용하여 권리와 권리 사이의 우열관계를 분석하고 결론을 내릴 수 있어야 한다.
물론 이 세 가지 개념만으로 모든 권리분석이 되는 것은 아니다.
때로는 다양한 민사 일반법 체계가 개입되고(예: 집합건물 대지권에 관한 시공사의 동시이행항변권 행사 사례), 급기야 형사법 체계가 동원될 필요(예: 지분경매 후 선순위가등기를 해 둔 공유물분할판결에 따른 경매신청채권자)가 있는 경매사건도 존재한다.
그러나 이 책에서 제시한 세 가지 주요개념을 체계적으로 이해하고 활용할 수준에 도달하게 된다면 다른 것들은 그때그때 케이스마다 자료를 뒤져서라도 충분히 해결해 나갈 수 있는 권리분석 역량을 갖추게 될 것이다.
이 정도로 지난 시절 필자의 과거사와 이 책의 대강에 관하여 마무리하고 본격적으로 책 내용으로 들어와 독자들과 마주하고 싶다.
끝으로 이 책이 나오게 되기까지 아직 무르익지 않았던 실무능력과 강의 스킬(아직도 강의수준은 장담 못하지만)에도 불구하고 선뜻 투자를 맡겨 주었던 수많은 고객들과 강의 수강생들에게 고마운 인사를 드리고 싶다.
이 분들이 있었기에 필자의 실무사례가 풍부해지고 이론을 체계화 시킬 수 있는 강의 자료를 만들 수 있게 되었기 때문이다.
2권 실무사례 및 판례사례 편의 조속한 출간을 약속하며 .....

2016년 8월16일
두리법무사 사무실에서

목차

제1편 삼위일체 경매총론 49
제1장 삼위일체 부동산경매론 입문 50
제1절 삼위일체 부동산경매론을 제시하며 50
1. 경매컨설팅업은 권리분석과 가치분석을 총체적으로 수행하는 전문가 영역이다! 50
2. 경매 권리분석은 종합적이고 고차원적인 민사법률 지식체계를 요구한다! 51
3. 삼위일체 부동산경매론은 경매실무를 위한 최소한의 종합 접근법이다. 53
제2절 삼위일체 부동산경매론의 구성 55
1. 경매투자의 3원칙 56
2. 경매분석의 3원칙 56
3. 경매실무의 3원칙 56
제3절 삼위일체 부동산경매론은 경매컨설팅 실무이론 58
제4절 삼위일체 부동산경매론 체계 60
1. 경매의 3원칙(총괄적 3원칙 체계) 60
2. 삼위일체 경매투자 방법론 61
가. 경매투자의 3원칙 61
(1) 현재가치(Present Value) 투자의 원칙 62
(2) 미래가치(Future Value) 투자의 원칙 64
1) 개발축 투자의 원칙 64
2) 경기분석의 원칙 65
(가) 부동산 10년 주기설과 부동산시장의 변동 65
(나) 최근 부동산 시장현황 66
(3). 투자의 일반원칙 67
나. 경매분석의 3원칙 68
(1) 권리분석(Rights Analysis) 68
1) 절차법적 권리분석 68
2) 실체법적 권리분석 69
3) 실무적 권리분석 71
(2) 가치분석 73
1) 현재가치분석 73
2) 미래가치분석 73
3) 경기분석 73
(3) 배당분석 74
1) 순위배당 원칙 74
2) 안분흡수배당 76
3) 순환배당 77
다. 경매실무의 3원칙 77
(1) 수익성 관리실무 : 환가 및 회수의 용이성 78
1) 환가의 용이성 78
2) 회수율 78
3) 회수기간 79
4) 회수의 위험성 79
(2) 명도 및 소송실무 : 명도의 난이도 80
1) (명도)소송 요구되는 경우 80
2) 등기말소청구소송이 요구되는 경우 81
3) 명도실무능력이 요구되는 경우 81
(3) 투자위험 관리실무 경매위험성 81
1) 인수 권리의 위험성 81
2) 절차중단의 위험성 82
3) 소유권 상실의 위험성 82
제2장 부동산 경매와 법률 84
제1절 민사법과 경매 권리분석 방법론 85
1. 서언 85
2. 권리와 의무에 관한 실체법과 절차법 86
가. 민법 및 민사특별법(실체법) 86
나. 민사소송법과 민사집행법(절차법) 87
다. 부동산 등기법(절차법) 87
3. 권리와 권리에 관한 실체법과 절차법 88
가. 집합건물법 88
나. 부동산등기법 89
다. 민사집행법 90
4. 대항관계 91
가. 서언 91
나. 주택임대차보호법 등과 대항관계 92
다. 가압류, 가처분, 가등기의 대항력과 권리분석 93
5. 민법상의 매매와 민사집행법상의 경매 95
가. 서언 95
나. 타인권리의 매매 96
다. 경매가 수량지정매매인지 여부 97
다. 토지거래허가구역 토지매매와 경매 97
라. 이중매매 98
마. 대상청구권 99
1) 경매신청만 된 상태 99
2) 대금 납부 전 100
3) 대금납부 후 100
바. 담보책임 101
(1) 물건의 하자와 권리의 하자 101
(2) 민법 제578조에 특유한 담보책임 규정 101
사. 경매의 공신력과 등기의 공신력 102
(1) 임의경매개시결정이 무효인 경우 104
1) 원인무효 가등기 후 이에 기한 본등기 이에 기한 저당권설정등기 후 임의경매 된 경우 104
2) 저당권의 피담보채권이 이미 소멸한 경우 104
(2) 집행권원. 집행증서가 무효인 경우 105
1) 이중매매의 배임행위에 해당하는 가장채권에 기한 판결 후 경매신청한 경우 105
2) 무권대리인의 촉탁에 의하여 공정증서가 작성된 경우 105
(3) 임의경매 개시결정 후 변제 등으로 저당권 말소된 경우 105
1) 매각대금 납부 전에 경매절차정지 및 취소신청을 하지 않은 경우 105
2) 변제기 도래 전 담보권실행 경매를 신청한 경우 106
(4) 판결에 따른 강제경매 후 (추완)항소 등에서 전심 판결이 취소된 경우 106
1) 경락 후 사해행위취소판결이 제3자의 추완항소에 의하여 취소된 경우 106
제2절 부동산집행의 대상과 경매절차 107
1. 서언 107
2. 토지 108
가. 토지 전부 108
(1) 맹지 109
(2) 도로부지 109
(3) 법정지상권 여지 있는 토지 110
나. (토지)지분 111
다. 구분소유적 공유지분 112
라. 집합건물의 대지 또는 대지권 113
마. 건축 중단된 토지 115
3. 건물 116
가. 미등기건물과 무허가건물 116
(1) 직권보존등기 가부 116
(2) 미등기 또는 무허가건물의 상속과 경매분할 117
(3) 주택임대차보호법 적용 118
1) 미등기건물 또는 무허가건물에 대한 주택임대차보호법 적용 및 양수인의 지위 118
2) 토지만의 경매 시 우선변제권, 최우선변제권 등 배당신청 가부 119
3) 토지만의 경매절차에서 낙찰자의 지위 120
4) 토지에 선순위 저당권 설정 후 미등기 또는 무허가 신축주택의 임차인과 저당권자의 배당관계 121
(4) 법정지상권 법리 적용가부 121
(5) 미등기 또는 무허가건물에 대한 양도담보 121
나. 구분건물 124
(1) 구분건물의 성립요건 124
(2) 오픈상가에 대한 경매 125
(3) 구분건물의 경계벽이 제거된 경우 125
(4) 대지권 등기 없이 전유부분만 경매되는 경우 127
다. 공장저당물의 경매 128
(1) 경매실행선택권 128
(2) 부합물·종물에 관한 효력 129
(3) 기계·기구에 대한 공장저당의 효력 129
(4) 농지와 공장용지에 대한 공장저당과 공동저당 129

제2편 삼위일체 경매분석론 131
제1장 삼위일체 권리분석론 132
제1절 개관 132
제2절 절차법적 권리분석 133
1. 절차법적 소멸기준권리란? 133
2. 절차법적 소멸기준권리의 법적 근거 135
가. 절차법적 소멸기준권리가 될 수 있는 권리 135
나. 근거조문 136
(1) 부동산등기법 136
(2) 민사집행법 138
다. 절차법적 소멸기준권리의 내용 140
(1) (근)저당권 140
1) 저당권이 소멸기준권리가 되는 근거 140
2) 소멸조건 141
(2) 가압류·압류(=체납처분압류) 141
(3) 부동산 전부에 대한 선순위 전세권으로서 배당요구 또는 경매 신청한 권리 142
(4) 경매개시결정등기(=압류) 143
(5) 최선순위 담보가등기 143
3. 소멸기준권리에 의한 인수·소멸 143
가. 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하느냐 인수하지 않느냐 하는 인수기준이 된다. 143
나. 낙찰 후 등기부상에 있는 제 권리의 인수와 소멸의 기준이 된다. 144
다. 명도 시 인도명령 대상이냐 명도소송의 대상이냐는 판단의 기준 역할을 한다. 144
라. 설정순위와 상관없이 언제나 인수해야 하는 것 145
마. 소멸기준권리보다 빠르므로 낙찰자가 인수해야하는 것 146
제2절 실체법적 권리분석 147
1. 서언 147
2. 실체법적 소멸기준권리 147
가. 실체법적 소멸기준권리의 의의 147
나. 선순위가처분(=저당권설정청구권보전 가처분 후 근저당권이 설정된 경우) 148
다. 건물전부에 대한 확정일부 임차권(=경매신청 또는 배당요구 한 경우) 150
(1) 선순위 확정일자부 임차권자의 지위 151
(2) 가등기와 임차권의 우열관계 151
(3) 임차주택의 매수인과 매도인의 지위 152
(4) 담보권과의 우열관계 152
다. 실체법적 소멸기준권리의 법리 153
라. 사례분석(2009타경24124 경매사건) 154
(1) 절차법적 소멸기준권리☞2009.3.12. 부산광역시 중구 압류등기 155
(2) 실체법적 소멸기준권리 155
3. 실체법적 권리분석 155
가. 실체법적 권리분석 개관 155
나. 대표적인 사례 156
(1) 낙찰자가 인수한 선순위 전세권이 채무인수인지 여부 156
1) 절차법적 권리분석 157
2) 실체법적 권리분석 157
(가) 선순위 전세권의 유효 여부 판단 157
가) 사실관계 157
나) 유효한 전세계약이 있었는지 여부 및 이에 따른 법률관계 157
① 전세계약 및 전세보증금의 지급이 있었던 경우 158
(ㄱ) 낙찰자의 권리인수 158
(ㄴ) 인수한 선순위 전세권 담보채권 변제 및 구상권 행사 159
(ㄷ) 이 사건의 경우 161
② 전세권등기가 무효인 경우 162
(2) 지분경매 투자자들의 지분낙찰 후 통정허위표시인 선순위 가등기 경료 행위 163
1) 지분경매 후 통정허위표시에 의한 선순위 가등기 경료 163
2) 형사상 죄책 검토 164
(가) 경매방해죄 164
(나) 공정증서원본부실기재 및 동행사죄 165
(다) (소송)사기 165
3) 낙찰자의 대응 166
제3절 종합 실무적 권리분석(역학적 권리분석) 167
제2장 특수물건에 대한 실체법적 권리분석 171
제1절 (관습법상)법정지상권 171
1. 서언 171
2. 법정지상권과 소멸기준권리 171
3. 법정지상권 및 관습법상 법정지상권의 성립요건 분설 174
가. 건물이 존재할 것 175
(1) 건축 중에 있었던 경우 175
(2) 구 건물을 헐고 신축한 경우 177
1) 토지에만 저당권 등이 설정된 경우 177
2) 구 건물과 토지를 공동담보로 설정한 경우 177
(3) 미등기와 무허가 건물이 있는 경우 179
나. 소유자가 동일할 것 180
(1) 소유자 동일 여부 판단 기준시기(=선순위 소멸기준권리 등기 당시) 180
1) 선순위 가압류가 있는 경우 180
2) 선순위 저당권이 있는 경우 182
3) 결론 184
4. 특수한 경우의 법정지상권 성립 여부 185
가. 토지지분에 대한 경매 시 185
나. 구분소유적 공유관계에 있는 지분인 경우 187
다. 미등기(무허가)건물이 있는 경우의 토지경매 시 187
1) 양수인이 저당권을 설정한 경우 187
2) 저당권이 설정된 상태에서 토지건물을 양수받고 토지만 등기한 경우 188
3) 공동담보권이 설정된 후 구 건물을 헐고 미등기 건물 신축한 경우 189
5. 법정지상권이 성립여부에 따른 법률관계 190
가. (관습법상)법정지상권이 성립하는 경우 190
(1) 토지소유자의 권리 : 지료청구권 190
1) 발생 시기 190
2) 지료연체에 따른 소멸청구 190
(2) 건물소유자의 권리 191
1) 증. 개축. 신축할 수 있는 권리 191
2) 양도할 수 있는 권리 191
(3) 존속기간 191
나. (관습법상)법정지상권이 성립하지 않는 경우 192
(1) 건물소유자에 대한 청구 192
(2) 건물 점유자(임차인 등)에 대한 청구 192
6. 실무적 권리분석(명도기법) 193
가. 건물 협의매수방식 193
나. 임차보증금 채권 양수 방식 194
다. 토지임대차 계약 방식 194
라. 무상취득 방식 195
마. 토지매도 방식 195
바. 지료청구의 소 196
사. 토지인도 및 건물철거청구의 소 197
제2절 선순위 전세권 198
1. 소멸기준권리와 선순위 전세권 198
2. 전세권의 유무효에 따른 법률관계 200
3. 전세권과 임차권의 동시보유 관계 202
가. 동일인에 의한 대항력 있는 임차권과 선순위전세권 동시보유관계 202
(1) 전세권에 기하여 배당요구 한 경우 203
(2) 임차권에 기하여 배당요구 한 경우 203
나. 낙찰자가 인수한 선순위 전세권이 채무인수인지 여부 204
4. 공매와 선순위 전세권 206
가. 2011.4.4. 국세징수법 개정 전의 공매절차와 선순위 전세권자의 배분여구 가능 여부 206
나. 2011.4.4. 국세징수법 개정 후의 선순위 전세권에 대한 배분절차 207
제3절 선순위 가등기 209
1. 가등기 의의 209
2. 가등기의 요건과 효력 210
3. 소멸기준권리와의 관계 211
가. 인수되는 선순위 가등기가 실체법상 소멸되는 경우 211
(1) 선순위 가등기 전에 대항력을 취득한 확정일자부 임차권자가 경매신청 한 경우 211
(2) 가등기가 매매예약완결권의 행사기간(=제척기간) 도과로 소멸되는 경우 220
(3) 선순위 담보가등기인 경우(=소멸기준권리) 220
(4) 지분경매 후 공유물분할판결에 의한 경매와 통정허위표시에 의한 선순위가등기 221
1) 경매방해죄 222
2) 공정증서원본부실기재 및 동행사죄 223
3) (소송)사기 223
나. 선순위가등기가 유효하고 대항력을 가지는 경우 법률관계 224
(1) 경매의 위험성 평가와 권리분석 224
(2) 민법 제578조, 제576조에 의한 담보책임에 기한 구상권 행사 225
1) 민법 제576조 적용 225
2) 민법 제578조 적용 225
(가) 배당채권자의 매도인 지위 225
(나) 손해배상책임의 발생 시기 226
제4절 선순위 가처분 227
1. 가처분 개요 227
2. 가처분의 요건과 효력 228
3. 선순위 가처분이 소멸기준권리가 되는 경우 : 저당권설정청구권 보전 가처분 230
가. 현재 존재하는 저당권 등 232
나. 과거 존재했던 저당권 232
다. 장래 설정될 저당권 233
(1) 저당권설정청구권의 유형 233
1) 약정 저당권 설정청구권 233
2) 법정 저당권설정청구권(민법 제666조) 233
(2) 저당권설정청구권보전 가처분의 효력 234
(3) 선순위 저당권설정청구권 가처분이 소멸기준권리가 되는 경우와 인수되는 경우 235
1) 실체법상 소멸기준권리가 되는 경우 235
2) 경매 진행 중에 아직 본안판결에 의한 근저당권설정등기가 마쳐지지 않은 경우 236
(가) 제1설 : 민법 제578조, 제576조에 의한 담보책임 적용설 237
(나) 제2설 : 가압류 준용설 238
3. 선순위 가처분이 실체법적으로 소멸되는 제 사례 239
가. 가처분의 목적 달성 239
나. 사해행위취소권을 피보전권리로 하는 선순위가처분 240
다. 이혼에 따른 재산분할 청구권 241
라. 공유물분할을 위한 가처분 241
4. 집행절차상 인수 권리로서 낙찰자가 대항할 수 없는 것 242
가. 원인무효 소유권이전등기 말소청구권을 피보전권리로 하는 선순위. 후순위 가처분 242
나. 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하는 선순위 가처분에 기한 소유권이전 243
5. 대항력 없는 낙찰 매수인의 구제책 244
제5절 지분경매와 공유물분할에 의한 형식적 경매 245
1. 지분경매에 따른 권리분석 245
가. 공유자 우선매수 청구권 245
(1) 취지 245
(2) 우선매수권을 행사할 수 있는 시한(민집규 76조 1항) 246
(3) 우선매수청구권의 행사와 그 제한 246
(4) 특별매각조건으로 우선매수권을 제한하는 경우 그 해석 247
(5) 기타 특별법에 의한 우선매수 248
1) 임대주택법(제22조)에 의한 우선매수청구권 248
2) 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 따른 주택매입사업시행자의 우선매수 248
2. 지분경매에서 주택임대차보호법(상임법 포함)상 인수 권리에 대한 분석 249
가. 공동임대인의 법적 지위(=불가분채무자) 249
나. 주택임대차보호법상의 유효한 임차인 지위 249
다. 낙찰자의 보증금 인수범위 250
3. 지분경매 낙찰 매수인의 권리행사 250
가. 협상의 경우 250
(1) 매수. 매도. 공동매도 협의 250
(2) 지료(또는 차임)청구 250
나. 소송의 경우 251
(1) 임료 청구 또는 부당이득반환 청구 251
(2) 공유물 분할청구 251
다. 주택 등의 점유자에 대한 인도명령 신청 가부 251
(1) 매수인이 과반 지분을 낙찰 받은 경우 252
1) 종전 공유자였던 채무자가 점유하고 있는 경우 252
2) 채무자가 아닌 다른 공유자가 점유하고 있는 경우 252
3) 공유자가 아닌 임차인 등이 점유하고 있는 경우 252
(가) 대항력 있는 임차인이 경매절차에서 보증금 전액을 배당 받지 못한 경우 252
(나) 대항력 없는 임차인이 미배당 보증금이 있는 경우 252
(2) 매수인이 소수 지분을 낙찰 받은 경우 253
1) 공유물 전부 점유자 253
2) 과반수 지분 공유자와 임대차계약을 체결한 자의 점유 253
3) 배당금을 지급받지 못한 임차인과의 관계 254
(가) 대항력 있는 임차인과의 관계 254
(나) 대항력 없는 임차인과의 관계 254
(3) 매수인이 1/2 지분을 낙찰 받고, 다른 공유자가 1/2을 보유하고 있는 경우 254
제6절 유치권 255
1. 서언 255
2. 유치권과 소멸기준권리 256
가. 유치권과 소멸기준권리(저당권. 가압류)와의 관계 256
(1) 민사유치권과 소멸기준권리 256
(2) 상사유치권과 소멸기준권리 257
나. 유치권과 압류 사이의 관계 257
다. 국세징수법에 의한 체납처분압류와의 관계 258
2. 유치권의 성립요건 259
가. 변제기가 도래할 것 259
나. 그 물건에 관하여 생긴 채권일 것 260
(1) 수급인에 대하여 공사자재를 납품한 채권자는 유치권자로 볼 수 없다. 260
(2) 매매잔대금을 피담보채권으로 유치권을 주장할 수 없다. 260
다. 점유하고 있을 것 261
(1) 점유의 개념 및 범위 261
(2) 유치권자의 점유 시 선관주의 의무 261
3. 유치권자가 낙찰자에 대항할 수 있는지 여부 262
가. 압류의 효력 발생 전에 성립한 유치권일 것 262
나. 낙찰자에게 대항할 수 있는 경우의 법률관계 262
(1) 낙찰자에게 피담보채무의 변제를 청구할 수 있는지 여부 262
(2) 유치권자의 점유에 따른 부당이득반환 의무 263
1) 유치권자의 낙찰자에 대한 부당이득 반환 성립요건 263
2) 건물에 관한 경우 264
3) 대지에 관한 경우 264
4. 토지에 대한 유치권 성립여부 264
가. 공사 중단된 건물의 공사대금 채권자 264
나. 복토공사 등 토지개량 유익비채권 264
5. 경매절차와 유치권자 265
가. 유치권자가 민사집행절차상 이해관계인인지 여부 265
나. 매각물건명세서에 유치권의 존부를 기재하여야 하는지 265
다. 유치권자에 대한 인도명령 신청 가부 266
(1) 유치권포기각서를 채권자에게 제출한 경우 266
(2) 매매잔대금을 피담보채권으로 하여 유치권을 행사하고 있는 경우 267
(3) 사회통념상 건물 요건을 갖추지 못한 토지 지상의 공작물에 관한 유치권 행사 267
6. 유치권에 기한 형식적 경매절차 267
가. 민사집행법 제91조에 따른 소멸주의 원칙이 적용되는지 여부 268
나. 이중경매가 개시된 경우 268
제3장 주택임대차보호법 등 특별법과 권리분석 269
제1절 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 269
1. 주택임대차보호법 적용 범위 269
가. 객관적 적용범위(실질주의 원칙) 269
(1) 개관 269
(2) 적용 범위 270
1) 미등기 무허가 건물 270
2) 주거용 건물의 대지 또는 수 필지 중 일부가 타인에게 매도된 경우 272
3) 근린생활시설 등 상가건물을 주택으로 (불법)개조한 경우 272
(3) 배제기준과 범위 272
나. 주관적 적용범위 274
(1) 임대인/임대인의 지위 승계인 275
1) 임대인 275
2) 임대인의 지위승계인(양수인) 276
(가) 미등기건물의 양수인 276
(나) 소유권이전 받은 매수인의 임대차 후 계약해제로 소유권 회복한 제3자 277
1) 미등기. 무허가 주택의 임차인 278
2) 가장 임차인 278
3) 임차보증금 채권의 양수인 280
4) 채권회수 목적의 채권자 280
2. 주택임대차보호법의 3요건 281
가. 서언 281
나. 대항력(요건) 282
(1) 주민등록 요건 283
1) 주민등록의 의의와 특수주소 및 특수주소변경 284
(가) 효력인정 또는 소급사례 285
㉮ 등기부 표제부상 A동을 건물에 표시된 가동으로 신고한 경우 285
㉯ ‘시티빌리지’를 ‘씨티빌리지’로 표시하여 전입신고 286
㉰ 다가구주택을 다세대주택을 구분등기만 한 채 집합건축물대장을 작성하지 않은 경우 286
㉱ 다가구 단독에서 다세대로 변경한 경우 287
(나) 비소급 사례 287
2) 주민등록 직권 말소되었다가 회복된 경우 대항력 발생 시점 288
(가) 사례1) 사례1 2002다20957 판결 289
(나) 사례2 2003다25461 판결(유사경매사례 289
3) 집행관 현황조사 시 통상 주의의무와 낙찰자의 고도의 주의의무 290
(2) 점유 요건 292
1) 점유보조자 점유 유형 : 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우 293
2) 전차인이 점유하는 간접점유 294
(가) 유효요건 294
(나) 임대인의 승낙이 없는 경우에도 인정되는 경 294
(다) 적법한 임차권의 양도 또는 전대 시 대항력 발생 시기 및 우선변제권 행사방법 295
3) 전차인 외 간접점유 유형 296
(가) 간접점유와 주민등록 사이의 관계 296
(나) 2000다55645 판결사례 분석 296
(다) LH공사 등에 의한 임대차계약과 간접점유 297
㉮ LH공사 등 법인의 임대차계약과 대항력 297
㉯ LH공사와 1차 계약 후 전입한 세입자가 별도로 임대인과 추가계약을 체결한 경우 298
나. 우선변제권(요건) 299
(1) 우선변제요건 299
1) 대항력과 대항요건의 구별 및 우선변제권 효력 발생 시기 300
2) 확정일자와 전세권설정계약서 및 등기필증의 접수인 301
(2) 우선변제권의 존속 및 행사요건 302
1) 존속요건 302
2) 행사요건 303
(3) 계약갱신과 우선변제권 행사 303
1) 계약갱신과 대항력 및 우선변제권 유지 범위(=종전 보증금 범위 내) 303
2) 배당요구 시 유의사항 304
3) 신소유자와 별개계약 304
(4) 우선변제권의 행사와 낙찰자와의 관계 305
1) 보증금 전액 배당받는 경우 점유부당이득 발생 시기 305
2) 보증금 일부 미배당 시 우선변제권의 존속여부 305
다. 최우선변제권(요건) 306
(1) 성립요건 306
(2) 소액보증금 적용 기준 308
1) 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 308
(가) 담보물권이 1개만 존재하는 경우 308
(나) 담보물권이 2개 이상 존재하는 경우 309
(다) 담보물권이 없는 경우 309
(라) 확정일자부 임차권의 확정일자일 309
2) 대지에 관한 저당권설정 후 신축한 건물의 소액임차인(=건물에 대한 담보물권 설정일) 309
3) 보증금의 증감변동이 있는 경우의 소액보증금 해당여부 : 배당시 보증금액이 저당권설정 기준일에 부합하면 소액보증금에 해당 310
(3) 소액보증금으로 분할하여 최우선변제를 받으려는 행위인지 여부 310
라. 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권 사이의 상호관계 311
(1) 임차인이 낙찰자가 된 경우 311
(2) 대항력 및 우선변제권 보유자가 경매신청 한 경우 배당요구 요부 312
(3) 소액임차인과 확정일자부 임차인들 사이의 배당 312
3. 종합적 권리분석표 313
4. 상가건물임대차보호법 314
가. 상가건물임대차보호법 적용요건 314
나. 주택임대차보호법과 비교 317
제2절 집합건물법 319
1. 집합건물과 대지권에 대한 개괄 319
가. 집합건물에 관한 제도와 해당법률 319
나. 구분소유권과 대지권의 성립요건 및 성립시기 319
(1) 구분소유권의 성립요건 및 성립시기 319
(2) 분리처분 금지되는 대지권 성립요건 321
1) 집합건물을 건축한 사람이 대지에 대한 사용ㆍ점유할 권원이 있을 것 321
2) 전유부분과 대지사용권이 동일 소유자에 속할 것 322
다. 분리처분이 가능한 경우 322
(1) 집합건물법 시행 전 분리 또는 시행 전 권리의 실행으로 분리된 경우 322
(2) 집합건물 시행 이후 323
1) 분리처분 가능규약이 있는 경우 323
2) 대지권 성립 전 권리에 의해 대지소유권이 타인에게 이전된 경우 323
(가) 대지권 성립 전 토지에 경료된 가등기에 기한 본등기 323
(나) 대지권 성립 전 설정된 근저당권 실행으로 대지권 지분이 타인에게 매각된 경우 324
(다) 채권적 대지사용권이 소멸하는 경우 325
(라) 구분소유자와 무관한 대지 소유권자가 있는 경우 326
(마) 저당권 설정 또는 가압류 당시 대지권이 성립하지 못한 경우로서 그 실행으로 토지소유권이 타인에게 낙찰된 경우 326
(바) 적법한 구분폐지를 한 경우 327
라. 낙찰자의 대지사용권 취득 여부 331
(1) 낙찰자가 대지권 취득하는 경우 331
(2) 낙찰자가 대지권을 취득하지 못하는 경우 332
2. 집합건물 전유부분만 매각되는 경우의 제 문제 332
가. 대지권을 취득하지 못하는 경우 332
(1) 철거청구권 333
(2) 대지소유자의 시가매수 청구권(=형성권) 333
(3) 부당이득 반환청구권 333
나. 대지권을 취득하는 경우(☞2008타경33657사건 등) 334
다. 대지권을 취득하나 시공사 등이 잔금 미납을 이유로 동시이행항변권을 행사하는 경우 335
3. 토지별도등기 있는 경우 338
가. 토지에 저당권이 있고 이에 대한 별도등기인 경우 338
(1) 특별매각조건을 고지한 경우 338
(2) 특별매각조건이 없는 경우 339
나. 대지권 성립 전 토지 만에 대한 선순위 가등기 가처분이 있는 경우 339
제3절 근로기준법 등 340
제4장 배당분석 341
제1절 배당의 원리와 유형 341
1. 서언 341
2. 배당 3방식 341
가. 순위배당의 원칙 341
나. 안분흡수배당 344
다. 순환배당 344
제2절 절차법적 배당분석(집행법원의 배당) 345
1. 순위배당 345
가. 집행비용에 관한 배당 347
나. 필요비·유익비 348
다. 최우선변제(배당) 349
(1) 임금최우선 배당채권 349
1) 의의 349
2) 배당요구 349
(가) 필수적 배당요구 349
(나) 배당요구 종기 후 추가 확장 불허 349
(다) 배당요구 시 채권의 원인 구체적 표시 필요 349
(라) 배당요구 종기 후 종기 연기 신청 불허 350
3) 금액 기산점 351
4) 근로복지공단의 체당금 지급 및 대위행사 시 선순위 전세권 및 확정일자부 임차권자의 무배당 주의 사례 351
5) 사용자의 부동산에 설정된 저당권과 임금우선채권 사이의 관계 352
(가) 저당권이 설정된 부동산을 사용자가 취득한 경우 임금우선채권과의 관계 352
(나) 사용자 지위 취득 전 설정된 저당권과 임금우선채권 사이의 관계 353
(2) 소액보증금임차인 353
라. 당해세 354
(1) 의의 354
(2) 배당요구 요부 354
(3) 당해세 해당여부 354
마. 우선변제권과 공과금 355
(1) 대상 355
(2) 우열관계 결정 기준 356
1) 조세채권자사이: 압류선착주의 356
2) 우선변제권사이 : 성립(법정기일)기준 357
3) 조세채권의 법정 공동담보물권성에 따른 배당관계 357
바. 임금채권우선변제권와 후순위 국세. 지방세 358
사. 일반채권 358
2. 안분배당 359
3. 안분 후 흡수(안분흡수배당) 360
가. 의의 360
나. 적용요건 361
(1) 가압류 후 담보권 설정된 경우 361
(2) 가압류 후 확정일부 임차권 성립 361
(3) 가압류 후 근저당권 설정된 경우 362
다. 배당연습 362
라. 가압류 후 소유권이 이전된 경우의 배당관계 363
(1) 배당차단효 발생 363
(2) 배당연습 364
4. 순환배당 발생 유형과 배당연습 364
가. 저당권-당해세-소액보증금 순으로 권리 형성된 경우 364
나. 공과금-저당권-조세채권 순으로 권리 형성된 경우 366
제3절 주택임대차보호법·상가임대차보호법과 배당 368
1. 주택임대차보호법과 배당 368
가. 소액보증금 기준일과 적용기준 368
나. 주택소액임차인의 최우선 변제보증금의 범위 369
다. 배당연습 370
2. 상가임대차보호법과 배당 375
가. 지역별 환산보증금과 최우선변제금액의 범위 375
나. 우선배당 376
(1) 선순위 저당권(채권최고액 : 2억)이 있는 경우 377
(2) 선순위 저당권이 없는 경우 377
다. 최우선배당과 소액환산보증금 377
제4절 실체법적 배당분석 378
가. 근거조문 380
나. 근거판례 380
다. 낙찰 매수인의 배당이의 및 전세권등기말소 소송 방법 381
2. 실체법상 배당배제 되는 경우 382
가. 명의신탁부동산에 대한 수탁자의 근저당권이 무효로 되는 사례 382
(1) 배당이의의 소 원고적격과 주장입증 범위 383
(2) 지분취득자가 제기한 저당권말소소송의 패소판결이 후소인 배당이의의 소에 기판력이 미치는지 여부 384
(3) 명의신탁자가 경료한 근저당권 설정등기의 효력 384
나. 의사무능력자에 의한 근저당권설정행위 385
제5절 특수배당관계 386
1. 선순위 전세권과 확정일자부 임차권을 동시에 한 경우 배당관계 386
가. 임차권자로서 배당요구 한 경우 386
나. 전세권자로서 배당요구 한 경우 386
2. 주택(상가)임차인이 배당요구 하여 일부만 배당받고 대항력에 기해 해당물건을 계속 점유하는 경우 387
3. 대위변제한 채권의 배당순위와 임금채권의 최우선변제 388
가. 근로복지공단의 채권 신고 및 배당요구 시 확인 사항 388
나. 대항력 있는 소액임차보증금과 근로복지공단 체당금 구상채권이 동시에 존재하는 경우 배당 389
다. 배당공식 389
4. 신고납부 조세채권과 담보물권 사이의 배당우선순위 390
5. 공동근저당 법리 391
가. 근거규정(민법 제368조 제2항) 391
나. 임금채권 우선특권에 의한 최우선배당 시 선순위 근저당권에 유추적용(준용) 391
다. 지분경매에서 준용 392
라. 납세의무자 소유의 여러 부동산에 대하여 조세우선변제권이 행사된 경우에 준용 393
제6절 배당실무와 사례 394
1. 배당표에 대한 이의 및 배당이의의 소 394
가. 이의를 할 수 있는 자 및 이의시기 등 394
나. 절차상의 사유에 기한 이의(형식상의 이의) 395
(1) 이의사유 및 성질 395
(2) 이의에 대한 조치 396
(3) 실체상의 사유에 기한 이의 397
1) 이의사유 및 성질 397
2) 이의방법 398
3) 이의에 대한 조치 400
4) 이의에 관계된 다른 채권자의 인부 400
5) 불출석한 이해관계인의 취급 401
6) 이의의 효과 402
(가) 채무자가 이의를 한 경우 402
(나) 채권자가 이의를 한 경우 402
(다) 실체법상의 이의와 배당의 저지 403
7) 배당이의의 소제기 등의 증명 403
8) 이의의 철회(취하) 404
나. 배당이의의 소 404
(1) 서언 404
(2) 배당이의의 소와 부당이득반환청구의 소와의 관계 405
2. 주택임대차보호법과 배당실무 406
가. 배당요구 관련 406
(1) 확정일자부 임차권자가 집행권원으로 강제경매 신청한 경우 별도의 배당요구 요부 406
(2) 주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기(=민사집행법상 배당요구의 종기) 407
(3) 임차인이 경매진행사실을 통지받지 못해 배당요구를 못한 경우 407
(4) 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인이 당연배당권자인지 여부 408
나. 배당방법 등 409
(1) 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법 409
(2) 임차권등기말소와 보증금 반환의무 사이의 관계 409
다. 배당에 따른 임차인과 낙찰자와의 관계 410
(1) 임차인이 임차주택에 대한 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 임차권의 소멸시기(=임차인에
대한 배당표의 확정시) 낙찰자의 소유권 취득 후 배당기일까지의 부당이득 청구 가부 410
(2) 경매 낙찰자와 임차인이 재임대계약을 체결한 경우 대항력 발생 시기 410
3. 가압류배당과 가압류취소결정에 따른 소멸기준권리 가부 411
제5장 가치분석 415
제1절 현재가치 분석의 원칙 415
1. 현재가치투자의 원칙 415
2. 현재가치분석의 목적 416
가. 회수율 : 투입금액(INPUT)에 대한 환수금액(OUTPUT) 비율 417
나. 수익률 : 투입금액 대비 투자수익률 417
3. 현재가치분석의 내용 418
가. 시세분석 418
나. 물건분석 419
4. 현재가치분석을 위한 물건별 특성분석 419
가. 상권분석과 상가의 유형분석 419
(1) 유형별 상가분석 419
(2) 상가의 유형별 분류 420
(3) 상권별 상가분석 421
1) 지역분석에 따른 업종변경 또는 용도변경 및 구조변경 가능성 분석 421
(가) 구조변경 가능성 421
(나) 용도변경 가능성(단 불법용도변경 주의) 421
2) 특수 입지요건 분석 422
나. 토지군 422
(1) 법정지상권 물권 422
1) 법정지상권 현재가치분석 422
2) 일반적인 분석법 423
3) 지료청구 해야 하는 경우의 현재가치분석 423
(2) 토지 지분경매 423
다. 기타군 424
제2절 미래가치 투자의 원칙 426
1. 개발축 투자의 원칙 426
2. 지역분석 기법 427
가. 지역 개발축 형성 정도와 개발의 단계별 시점 분석 427
나. 개발축의 영향권 분석 및 시점별 예상 가격 분석 427
다. 개별분석 기법 429
제3절 경기분석의 원칙 430
1. 아파트 경기변동의 주기설 : 10년 주기설 430
2. 경기분석법 431
가. 전세가 추이와 매매/전세가 비율에 따른 분석법 431
나. 낙찰가 추이 분석법 433
다. 신규 분양시장을 통한 분석법 436
제4절 투자의 일반원칙 437
1. 감정가격을 할인하는 물건에 대한 투자 437
2. 권리관계가 복잡한 물건 438
제6장 경매 관리실무 439
제1절 명도의 난이도 분석실무 439
1. 절차법적 명도절차 439
가. 인도명령 신청 및 집행 439
(1) 근거법률 439
(2) 인도명령의 물적. 인적 범위 440
1) 물적 범위 441
(가) 제시 외 건물: 종물·부합물도 포함 441
(나) 낙찰 토지 밖에 있는 종물 442
(다) 주유소의 유류저장탱크 및 주유기 442
(라) 백화점 내의 전화교환설비가 종물인지 여부 및 근저당권 설정 이후의 압류집행채권자와의 권리관계 442
(마) 건물의 증축부분 443
2) 인적 범위 : 소유자. 채무자. 점유자 444
(가) 채무자의 범위 444
(나) 경락허가결정후의 일반승계인, 경매개시결정에 인한 압류의 효력발생후의 특정승계인 및 불법점유자 444
(다) 유치권자에 대한 인도명령 444
(3) 인도명령에 대한 불복사유와 불복시한 445
(가) 경락인이 대금납부 후 소유자, 채무자 기타 인도명령의 상대방이 될 수 있는 점유자에게 매매 등 소유권을 양도하는 행위를 한 경우 445
(나) 불복시한(=집행 종료 전까지) 446
(다) 임차인에 대한 배당과 인도명령 446
(4) 인도 집행까지 채무자(소유자)가 나타나지 않는 경우 447
1) 집행목적물 아닌 동산매각허가의 결정 447
2) 근거법률 448
3) 신청양식 449
2. 실체법적 명도. 말소절차 451
가. 인도. 명도청구소송 452
(1) 유치권자를 상대로 하는 인도소송 452
1) 인도명령과 인도소송 452
2) 낙찰 소유자의 유치권 점유자에 대한 유치권 부존재 확인의 소의 가부 453
(2) 법정지상권에 관한 소송 454
나. 말소청구소송 455
(1) 가등기말소소송 455
1) 무효인 등기로서 말소 청구할 수 있는 경우 456
(가) 명의신탁 약정에 의해 가등기가 마쳐진 경우 456
(나) 토지거래허가구역 내에서 허가 없이 체결된 매매예약에 기한 가등기 456
(다) 원인된 법률행위(=매매예약. 계약) 없이 경료 된 가등기 456
2) 유효한 가등기인 경우 457
(2) 전세권 말소청구 457
1) 전세권등기의 유효 여부 457
(가) 전세보증금반환채권이 양도된 경우 457
(나) 통정허위표시에 의한 경우 458
(다) 제3자 명의로 전세권설정등기를 한 경우 458
2) 전세권등기 말소청구 소송 459
(가) 전세권 양도의 부기등기가 된 경우 피고적격 459
(나) 전세권에 가압류가 경료되어 있는 경우 459
3) 경매절차 상 선순위 전세권 인수 시 실무 459
(가) 전세권등기의 무효를 다투는 경우 459
(나) 유효함을 전제로 소송상 다투는 경우 459
(다) 협상을 통한 말소 460
(3) 가처분 말소 소송 460
1) 가처분등기 말소청구 가부 460
2) 집행취소(해제)결정 신청 460
(가) 채권자의 집행취소(해제)신청 460
(나) 경매 낙찰자에 의한 집행해제신청 461
ⅰ) 가처분의 피보전권리가 가처분 당시 발생하지 않은 경우 461
ⅱ) 피보전권리가 등기완료 등으로 이미 목적달성이 된 경우 462
ⅲ) 사정변경으로 인한 가처분말소촉탁 신청 462
가) 의 의 462
나) 사정의 변경 463
(ㄱ) 피보전권리에 관한 것 463
(ㄴ) 보전의 필요성에 관한 것 465
(ㄷ) 보전처분 집행 후 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때 466
(ㄹ) 저당권설정청구권 등의 선순위가처분이 경료되어 있는 경우(2013타경34217 경매사건 등) 466
3. 실무적 명도협상의 기술 467
제2절 경매의 위험성 분석실무 468
1. 경매의 위험성 분석 3원칙 468
가. 권리분석의 위험성 468
(1) 인수 권리의 위험성 468
1) 채무와 책임의 인수 468
(가) 유치권 468
(나) 체납관리비/관리비연체이자/관리비소멸시효 469
㉮ 체납관리비의 승계 범위에 관하여 469
㉯ 연체료의 승계 여부에 관하여 470
㉰ 소멸시효에 관하여 470
(다) 대항력 있는 임차인의 (미배당) 보증금 471
2) 특별매각조건과 소멸주의·인수주의 472
(가) 유치권에 의한 형식적 경매 472
(나) 공유물분할에 의한 형식적 경매 473
(다) 집합건물의 대지권과 토지에 대한 근저당권의 인수에 관한 특별매각조건 473
3) 경매절차상의 하자로 인한 인수 권리의 위험성 474
(가) 집행관의 현황조사의 하자와 매수인에 대한 구제 여부 474
(나) 임차인의 주민등록상의 주소와 건축물관리대장상 또는 등기부상의 주소표기가 상이한 경우 476
㉯ 인수하는 임대차 476
(다) 집행관의 현황조사 및 매각물건명세서 기재 하자 477
㉮ 선순위 전세권과 선순위 임차권 동시 겸비 임차인의 임차권에 기한 배당요구 시 전세권의 인수(단, 국가배상책임 20%로 한정 인정) 478
㉯ 건물외벽 표시와 건축물대장 표시가 다른
경우에 대장만으로 주민등록 전입신고 조사 478
㉰ 최저매각가격의 하자를 매각물건명세서 기재 하자로 다투어서 패소한 경우 479
㉱ 대항력 있는 임차인이 소유자와 부자지간이라는 사실을 매각물건명세서에 고지하여야 하는지 여부 481
(2) 소유권 상실의 위험성 481
1) 소유권 상실 481
(가) 반사회적 법률행위인 강제집행 481
(나) 무효인 근저당 (등기의 공신력 결여) 482
(다) 원인무효 소유권이전등기에 터 잡은 강제경매신청 483
(라) 무효인 경매절차에 의한 경락 취득 483
(마) 선순위 소유권이전등기청구권 보전 가처분 483
(바) 강제경매 그 자체의 공신력은 인정 안 된다. 483
(사) 근저당권무효에 의한 원상회복의 문제 484
(아) 목적물의 하자 : 구분건물에서 구조상, 이용상 독립성 결여된 건물 484
(자) 이중매매형식의 가장채무명의에 의한 경락취득 485
(차) 저당권의 부존재. 소멸 : 개시결정 자체가 무효이면 소유권 상실 485
(카) 공시송달 명령 없이 한 공시송달 485
(타) 멸실건물 구등기에 기한 신건물 낙찰(주관적 의사합치와 객관적 공시수단인 등기) 486
2) 소유권 취득 486
(가) 무효인 중복등기에 기한 경매에서 낙찰 받은 경우(등기의 공신력과 경매의 공신력) 486
(나) 사해행위 취소 486
(다) 불법 말소된 근저당권의 소멸 여부 487
(라) 무효인 공정증서에 의한 강제경매 488
(마) 집행권원의 공신력(엄밀하게는 집행권원의 집행력) 인정사례 488
(바) 근저당권 일부 무효(취소) 489
(사) 대금 납부 후 절차상 하자를 이유로 소유권취득 부정 여부 489
(아) 공장저당의 대상이 아닌 건물 및 부지에 대한 일괄매각 489
3) 재단법인. 사단법인 등의 재산에 대한 경매취득 490
(가) 기본재산에 대하여 주무관청 허가 없이 경매 소유권 취득 가부 490
(나) 주무관청의 허가가 경매개시요건인지 여부 : 매각허가결정(소유권취득) 요건 490
(다) 입찰보증금 반환 여부(매각불허가 사유인지 여부) 490
(라) 주무관청에 대한 낙찰자의 채권자 대위 허가 신청 가부 491
(마) 재단법인의 채권자가 주무관청에 대하여 기본재산에 대한 처분허가신청절차를 이행할 것을 청구할 권한이 있는지 여부 491
4) 농지취득자격증명과 소유권취득 492
(가) 농지취득자격증명의 성격 492
(나) 농취증 제출시한 492
(다) 공매절차에서 농취증 미제출로 인한 소유권 미취득과 매도인의 담보책임 493
(3) 절차 중단 및 취소의 위험성 494
1) 취 소 494
(가) 잉여(남을)의 가망이 없을 경우의 경매취소(민사집행법 제102조) 494
(나) 경매신청 취하와 무잉여 매각 취소의 실체법상 효력 495
(다) 부동산의 멸실 등의 경매취소(민사집행법 제96조) 495
(라) 담보권의 소멸 및 원인무효 등의 사유로 인한 취소 496
2) 취 하(민사집행법 제93조) 497
3) 변 경 498
4) 연 기 498
5) 정 지 498
(가) 경매개시결정에 대한 이의 498
(나) 매각허가결정에 즉시항고 499
㉮ 채무자 등 이해관계인에 의한 즉시항고 499
㈀ 이해관계인인지 여부 499
㈁ 손해의 의미 499
㈂ 이해관계인이 아닌 자의 즉시항고에 대한 조치 500
㉯ 낙찰자에 의한 즉시항고 500
㉰ 항고보증공탁 500
(다) 채무자 등의 사망이 매각절차 중단 사유인지 여부 501
나. 배당분석의 위험성 관리실무 502
(1) 임금채권자 등의 권리자가 있는 경우 502
1) 임금우선채권의 범위 502
2) 낙찰자의 최고수위 위험성 사례502
(2) 조세채권의 위험성 503
(3) 대지와 건물의 채권자가 다른 경우의 배당의 위험성 분석 504
다. 가치분석과 회수의 위험성 관리실무 505
(1) 가치분석의 위험성 관리실무 505
1) 고평가 감정된 경우 505
2) 경매대상이 아닌 물건과 함께 감정평가 한 경우 505
3) 경기분석 실패 506
(2) 회수의 위험성 관리실무 506
1) 환금성 506
2) 회수율, 회수기간, 회수 위험성 507
2. 원인무효의 경매와 후처리 관계 508
가. 임의경매 508
(1) 원인무효 근저당권 말소소송의 피고격인 채권자의 응소의무와 의무해태로 인한 손해배상 508
(2) 경매절차가 무효인 경우 :부당이득반환 509
(3) 제3자의 소유권(타인소유) : 담보책임 509
(4) 낙찰대금 납부 전 원인무효 근저당권 말소 인용판결 확정되면 기판력이 미친다. 509
(5) 후 이중 보존등기에 기한 임의경매로 경락받은 자의 소유권취득 여부 510
나. 강제경매 510
(1) 강제경매의 원인무효에 기한 부당이득반환과 국가배상책임의 여지 510
(2) 타인소유에 대한 강제경매는 그 자체가 원인무효이므로 부당이득반환법리로 간다. 511
(3) 가집행선고부판결에 기한 강제경매 후에 위 가집행선고부판결이 상소심에서 취소된 경우 511
다. 선순위가등기, 가처분에 기한 소유권상실 512
(1) 가등기 : 민법 제578조에 의하여 경매신청 채권자가 경락인에게 부담하는 손해배상책임 512
(2) 가처분에 기한 소유권상실 512
제3절 수익성 관리실무(환가 및 회수의 난이도) 514
1. 경매 위험성 회피전략 514
가. 종목 포트폴리오 전략 (단기->중기->장기 상품으로 점차적인 이동) 514
나. 위험성 배분 투자 전략 514
다. 자금회수 위주의 투자 전략 514
2. 수익성 관리실무 515
가. 수익성 분석표 작성 515
나. 절세실무 518

사항색인 / 519
경매사건 색인 / 521

저자소개

저자 김석중

학력
1979.2. 부산 전포초등학교 졸업
1982.2. 부산 항도중학교 졸업
1985.2. 부산 동성고등학교 졸업
1994.2. 서울 한양대학교 도시공학과 졸업

경력
1994. ~96 주식회사 이한 상가분양 및 개발기획 담당
1996. ~1998. 주식회사 동문건설 상가기획담당
1999.~2000. 주식회사 휴스콘건설 용지매입담당
2000.3. 제10회 공인중개사 합격
2000.~2006. 부동산몰중개(주) 등 부동산사무실 운영
2006.~2008. (주)인컴씨엔디 아파트 용지매입 담당
2009.~2012. 부동산ABC 경매전문 부동산 운영
2012.~2014. 법무사시험 제20회 법무사 수석합격

현재
2015.6~ 두리 법무사 사무소 대표 법무사
2015.6~ (주)두리경매부동산중개법인 대표 공인중개사
2015.8~ 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수
2015.8~ W자산협동조합 이사 겸 사업위원장
2016.7~ 서울중앙지방법무사회 경쟁력강화위원회 위원

도서소개

공인중개사, 법무사, 변호사들을 위한 경매종합이론서『삼위일체 부동산경매론』은 실전사례와 판례사건을 근거로 체계적으로 논리화한 책이다. 이 책을 통해 주요개념을 체계적으로 이해하고 활용할 수준에 도달하게 된다면 다른 것들은 그때그때 케이스마다 자료를 뒤져서라도 충분히 해결해 나갈 수 있는 권리분석 역량을 갖추게 될 것이다.
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