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행복한 경매 [부동산]
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행복한 경매 [부동산]

  • 우형달
  • |
  • 매일경제신문사
  • |
  • 2012-02-04 출간
  • |
  • 403페이지
  • |
  • 188 X 254 mm
  • |
  • ISBN 9788974427924
★★★★★ 평점(10/10) | 리뷰(1)
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평

경매신청권리 인수해서 입찰보증금 안 날리기!
우리 경매판에 엄청난 파장을 몰고 올 비법 전격 공개!!
乙에서 甲으로 깜짝 대변신을 통해 경매판을 좌지우지 하기!!!
대한민국 경매판에 만들어진 넓고 넓은 ‘블루오션!’

- 머리말 -

「행복한 경매」를 통하여 독자여러분과 경매시장에 전하고자 하는 메시지는 두 가지로 간단하다. 내 실수로 잘못 응찰하여 낙찰 받은 후에 입찰보증금 몰수당할 처지에 빠졌을 때 ‘입찰보증금 안 날리기’와 ‘잔금납부로 소유권 취득 후에 추가부담 최소화’하기가 그것이다. 그동안 내로라 한다는 대한민국 경매전문가들이 이 문제에 해답을 찾겠다고 매달려왔다. 그러나 온전한 해결책을 발견하지 못했던 것이 사실이었다. 어느 누구도 제시하지 못했던 것을 “우 박사”라고 가능하냐고 고개를 갸웃거리는 독자의 모습이 보인다. 자신 있게 말씀드린다. 가능하다. 이 책을 통해 그 해결책을 공개하겠다. 입찰보증금을 날릴 지경에 빠진 낙찰자가 경매 권리를 인수하여 경매신청권자가 되어 당당히 큰소리치며 입찰보증금을 회수하자는 것이다. 읽고 난 다음에 놀라서 입을 다물지 못하는 독자들의 모습도 보인다. 날릴 뻔했던 입찰보증금은 물론이고, 법원(은행)이 보관하고 있던 기간의 이자까지도 낙찰자의 몫이다.
‘경매신청권리 인수로 경매판을 좌지우지’ 하기가 이 책의 컨셉이다. 낙찰자 잘못으로 입찰보증금을 날릴 위기에 빠졌을 때 안달복달 울고불고 여기저기 아쉬운 소리하지 말자. 승소한다는 보장도 없는 소송(매각불허가 신청, 매각허가취소송)에 매달리지 말자. 경매판을 180도 뒤집어서 바라보고 난 다음 ≪위험한 경매≫를 시리즈로 썼다. 기대와 염려 그리고 격려와 비판을 한 몸으로 받았다. 독자의 평가는 양극단으로 극명하게 갈렸다. 칭찬을 하던 비난을 하던 공통적인 요구 사항은 하나였다. 해결책을 제시하라는 것이었다. 무책임하게 ‘위험하다’는 말만 요란하게 하지 말고, 위험한 경매판에 빠진 독자, 투자자들에게 솔루션을 제시하란다. 경매사고가 터진 다음에 구사할 제대로 된 해법을 보여 달란다. 병을 주었으면, 해법(약)도 내 놓으라는 요구를 받았다. 효과가 확실한 처방전 말이다.
우박사의 책은 위험하다고 까발리기만 했지 해법이 없단다.
고민했다. 공개할까 말까까지도 말이다. 고민은 오래가지 않았다. 재경매 당할 구렁텅이 빠진 전국의 경매투자자를 한번 구해보자고 결심하고 이 책을 썼다. 갈수록 치열해지는 경매전쟁터에서 살아남을 수 있는 방법을 제시했다. 「행복한 경매」는 위험한 경매 세상에 해법을 제시하고 있다. 이 책을 보면 강자의 큰소리가 실속도 없고, 무모하기만 한 것은 아니라는 것을 통감하실 것이다.「강해서 살아남은 것이 아니라 살아남아서 강하다!」라는 말이 유난히 잘 어울리는 곳이 경매판이다. 패하려고 전쟁을 시작하는 멍청한 군주가 없듯이, 망하려고 경매를 시작하는 투자자도 없을 것이다. 그러나 현실은 어떤가. 보통의 노력으로는 평균이상의 수익률을 경험하기가 어려워지고 있다. 그러다보니 무리하게 된다. 초보투자자는 물론이고, 길잡이 그룹도 무리를 한다. 그 결과가 재경매로 나타난다. 세상사라는 것이 무리해서는 좋을 일보다 손해가 더 많이 벌어지는 것이 정해진 이치다. 초조해 하지 말자. 냉정심을 잃지 말자는 이야기를 하고 싶다. 제대로 배우면 어차피 죽을 때까지 써 먹을 수 있는 것이 경매투자 아닌가.
「지피지기(知彼知己)면 백전백승(百戰百勝)」이라는 병서의 말씀처럼 적을 알고 나를 알면 결과는 달라질 수도 있지 않을까. 경매전쟁터라면 확실히 그러하다. 시중에는 자화자찬으로 초보독자를 유혹하는 핑크빛 경매 책들로 넘쳐나지만, 지뢰 밟지 않을 수 있는 방법, 밟았을 때 큰 부상 없이 빠져 나올 수 있는 해법을 제시하고 있는 책들은 별로 없다. 인정할 것은 인정하자. 지금까지는 몰라서 당했다고 하더라도 이제부터라도 당하지 말자. 이 책을 통해 여러분들에게 전달하고자 하는 메시지의 핵심이다.
놀라는 독자의 표정이 보이기도 하고, 무릎을 치는 분도 계실 것이다. 진즉에 알았더라면 ‘피 같은 내 입찰보증금 안 날릴 수도 있었을 텐데’ 하고 탄식하는 분도 계실 것이다. 만시지탄(晩時之歎)의 감은 있지만, 이제라도 아셨으니 앞으로는 입찰보증금 날릴 상황에 처했을 때 구명줄로 사용해주시면 된다. 필자는 방법을 제시했을 뿐이다. 판단과 평가는 여러분의 몫이다. 여기에 제시한 공간은 대한민국 경매판에 새롭게 만들어진 ‘블루오션’이 될 것이다. 당분간 다시 나오기 어려운 분명하고도 확실한 주제를 가진 책이라고 확신한다.
이 책이 세상에 나오기까지 많은 분들의 관심과 사랑이 있었음을 여기에 밝힌다. 경매세상을 알려주셨던 옛 직장 상사 이남재 대표이사와 최옥재 사부, 언제나 아낌없는 조언을 주시는 이정우 교수님과 김종덕 박사님, ≪위험한 경매≫에 격려와 성원을 보내준 전국의 독자여러분이 그들이다.
오래 묵은 숙제를 하나 해냈다는 홀가분함을 느끼며!
우 형 달

- 추천사 -

경매 입찰보증금 이제는 안 날려도 된다!
이 책의 내용 전부가 충격이다. 전혀 새로운 차원의 충격이다 기존의 대한민국 경매판을 한번 뒤집어엎어 보여주겠다던 우 박사의 말이 결코 ‘빈말이 아니었다’ 는 것이 이 한권의 책으로 충분히 설명된다. 대한민국 경매판은 이 책의 출판 이전과 이후로 구분될 것이라는 말에 동의하여 추천사를 수락하였다. 내가 아는 경매세상도 《위험한 경매》 시리즈에서 우형달 박사가 보여준 것보다 처절하면 처절했지, 덜 하지는 않았다. 잘못 응찰로 손 한번 써보지 못하고 많게는 수억 원의 입찰보증금을 한방에 날리고 몸져누운 사람이 한 둘이 아니다. 계속해서 한없이 이어질 것만 같던 이 비극적인 상황에 저자가 급브레이크를 걸고 나섰다. 급브레이크가 걸릴 것이라는 확신을 가지고 흔쾌히 추천사에 응했다.
저자의 장담처럼 대한민국 경매판은 이 책의 출간이 하나의 분수령이 될 것이다. 이전과 이후로 말이다. 여러분들도 읽어보시면 금방 동의하게 될 것이다. 경매시장에 미칠 충격을 예상해 보니 차마 상상하기 싫을 정도다. 마땅히 어울릴만한 말이 쉽게 생각나지 않는다. 이 나라에서 경매판의 전문가를 자처해온 수많은 사람들은 도대체 무엇을 했는지를 묻게 된다. 그 많은 시중의 경매 책들의 저자나 컨설턴트들은 우박사가 전격 공개하고 있는 ‘경매사기’를 공개하지 았았던 이유가 말이다. 몰라서 못했다면 자기가 최고라고 했던 자랑들이 허풍이었고, 알면서도 말하지 않았다면 지식인의 기본자세마저 망각한 몰염치라고 밖에 할 수 없다. 보여주지 않았던 보여주지 못했던 달라질 것이 없지만, 우박사가 우리나라 경매판에 최고의 돌을 던진 것은 분명하다. 하나를 깨달아 열을 나누어 주는 것이 지식인의 기본적인 책무다. 기본조차 망각한 사람들이 전문가라고 행세하는 사이비세상이다. 우리끼리라도 솔직해지자.
‘입찰보증금’을 날려 ‘재매각(재경매)위험’에 처한 경매투자자들에게 효과 만점인 신종 백신을 전격적으로 공개하고 나선 저자의 용기에 진심어린 박수를 보낸다. 이 책과 우박사가 코스닥등록업체라면 연일 상한가를 기록할 특급 소재다. 몇 건 낙찰로 팔자를 고쳤다는 식의 기존의 경매 책과는 전혀 다른 책이다. 이 원고를 보면서 염려 하나가 앞선다. 가만히 있어도 괜찮을 사람이 뜨거운 논제를 던져 평지풍파(?)를 일으키며 격렬한 논쟁의 한 가운데로 다시 뚜벅뚜벅 걸어 들어가는 모습이 말이다.
≪위험한 경매≫시리즈로 대한민국 경매판에 경종을 울리고 있는 저자가 이번에는 그에 대한 해답을 제시하고 있다. 경매책을 이렇게 쓸 수도 있구나 하는 감탄을 금할 수 없다. 늘 느끼는 점이지만, 우박사의 저작물에는 뚜렷한 메시지가 큰 강물처럼 도도히 흐르고 있다. 이번에도 또 다시 확인할 수 있었다. 《위험한 경매》시리즈를 출간하고 나서 독자들의 성화에 떠밀리는 듯한 느낌을 받았다. 해법을 제시하라는 성화 말이다. 위험한 경매를 통해 공개했던 경매세계의 위험한 바이러스들에 제대로 된 백신을 제공하겠다던 약속을 지킨 것이다.
이 책의 목표는 대담하지만 내용은 지극히 간단하다. 재매각 물건을 줄여 입찰보증금을 날리는 사람 수를 줄이자는 것과 명도함정에 빠진 사람들을 구하자는 것이다. 앞의 구체적인 수단이 ‘경매권리인수’이고 뒤의 방법이 낙찰자에게 부당하게 받아낸 ‘이사비용’이나 ‘체납관리비’를 나중에 회수하자는 것이 이 책 전체의 핵심이다. 간단하고 이해가 쉽다. 특히 경매신청권리 인수를 통해 경매판을 좌지우지하자는 ?살기는 그 내용의 엄청남과 효력에 비해 참 편안하게 소개하고 있다. 여러분들에게 구체적으로 도움이 되는 한 방이다. 이 책을 통해 대한민국 경매판에서 재매각물건수와 입찰보증금을 날린 사람들의 수가 줄어들 것이라는 확신으로 추천사를 마친다. 나 역시 놀라움을 금하기 어렵다.
건국대학교 부동산대학원 교수 이정우

보증금 20%짜리 재경매 물건을 줄이는 효과 만점 예방백신
‘위험한 경매’가 경매판에 바이러스를 퍼뜨렸다면, 이 책은 효과만점 백신에 해당한다. 잘못 응찰한 죄로 입찰보증금을 날릴 처지에 빠진 전국의 경매투자자를 구하겠다는 대담한 발상이 단연 돋보이는 책이다. 여기에 제시한 방법을 통해 전국적으로 재매각 물건은 분명하게 줄어들 것이다. 문제를 던지고, 고민하게 하고, 해답을 명확하게 제시하여 이슈를 여지없이 선점한 수작(秀作)이다.
강 준 본부장[지지옥션, ‘지지자산운용’ 투자본부장]

대한민국 경매 판의 재경매(매각) 물건수를 줄일 마법을 담고 있는 책
발상이 야심차다. 대한민국 경매시장의 재경매 물건수를 줄이겠단다. 몰수당할 뻔 한 입찰보증금을 전 낙찰자에게 돌려주겠단다. 우형달 박사만이 보여줄 수 있는 문제작이다. 대한민국 경매판은 이 책 발간 이전과 이후로 분명하게 구분될 것이다. 전낙찰자들은 돌려받은 입찰보증금으로 저자에게 소주 한 잔 사주고 싶을 것 같다.
김동희 대표 [《남들이 경매할 때 나는 공매한다》저자 - 퍼블릭옥션대표]

그 어떤 경매 전문가도 공개하지 못했던 경매 테크닉의 핵심
본인도 경매서적을 여러 권 집필해서 여러분들로부터 사랑을 받고 있지만, 이 책은 여러 면에서 화제작으로 기록될 것이다. 입찰보증금을 몰수당할 위험에 빠진 낙찰자가 경매신청권리를 인수하여 경매의 전체 판을 좌지우지한다는 발상이 멋지다. 저자의 큰소리처럼 전국적으로 매년 수천 명이 구제를 받고, 수 백억 원의 입찰보증금이 전 낙찰자의 품으로 돌아갈 것이다.
강은현 소장 [EH경매연구소 대표이사, 《부동산경매 콘서트》저자]

재경매물건에 뚜렷한 해법을 제시하여 다시 나오기 어려운 책
‘위험한 경매 시리즈’ 를 읽고 받았던 첫 느낌은 저자가 정직하고 용감하다는 것이었다. 잘못된 입찰로 입찰보증금을 날릴 위기에 처한 사람들을 자주 보면서 안타까운 마음을 금하기 어려웠다. 누구도 말하지 않고 공개하지 않았던 비책(?)을 과감히 공개하여 여러분들의 경매투자에 일조하겠다는 저자의 용기가 가상해지는 책이다. 다시 나오기 어려운 책이다.
전영진 대표 [예스하우스 발행인]

목차

낙찰 후 경락잔금 납부 안하고도 입찰보증금 안 날리기
Chapter 01 경매기록 전체를 확보하여 경매진행절차를 파고들어라 27
Chapter 02 세상에 이런 기막힌 묘수가 있었다니 믿어지지 않는다 41
Chapter 03 입찰보증금회수 전쟁에서 이 한방으로 乙에서 甲으로 59
Chapter 04 백전백승!!! 입찰보증금 회수전쟁의 혁혁한 전과들 77
Chapter 05 기존 경매는 취하시키고 신경매로 보증금 회수하기 92
Chapter 06 독자 여러분이 선생이고 필자가 병아리 수강생 103
Chapter 07 입찰보증금을 돌려받는 또 다른 필살기 두 가지 117

누구나 할 수 있는 경매신청권리 인수해서 입찰보증금 돌려받기
Chapter 01 저당권이 경매신청권리일 때 입찰보증금 돌려받는 노하우 하나 131
Chapter 02 저당권이 경매신청권리일 때 입찰보증금 돌려받는 노하우 둘 136
Chapter 03 전세권이 경매신청권리일 때 입찰보증금 돌려받는 노하우 143
Chapter 04 가등기가 경매신청권리일 때 입찰보증금 돌려받는 노하우 151
Chapter 05 가압류가 경매신청권리일 때 입찰보증금 돌려받는 노하우 158
Chapter 06 임차권이 경매신청권리일 때 입찰보증금 돌려받는 노하우 167
Chapter 07 어떤 경우에도 입찰보증금을 돌려받기 어려운 경우 세가지 174

대한민국 경매판을 완전히 뒤집어엎는 카운터펀치들
Chapter 01 법정지상권이 성립하지 않는 대표적인 사례들 193
Chapter 02 법정지상권 성립여지 있는 물건 요리하는 방법 4가지 200
Chapter 03 유치권이 성립하지 않는 대표적인 사례들 211
Chapter 04 토목업자가 공사비로 유치권을 주장할 때 225
Chapter 05 낙찰받은 임야 지상에 분묘가 있어 골치 아플 때 234
Chapter 06 대위변제로 추가 부담이 발생하게 되었을 때 241
Chapter 07 특수법인 물건 응찰했다가 ‘소유권이전동의서’ 받지 못할 때 251

배당표가 내 생각대로 안 짜여져도 나만은 손해 안보기
Chapter 01 가짜 임차인에 관한 요즘 경매 법원 분위기 271
Chapter 02 배당표가 잘못 작성된 경우의 배당당일 대처법 182
Chapter 03 경매배당에서 선순위 임차인을 활용하여 이의제기하기 291
Chapter 04 가짜 임차인이 소액이라도 받아야 좋은 경우 306
Chapter 05 더 받아간 채권자를 상대로 제기하는 부당이득금 반환 청구소송 320

명도 함정에 빠졌어도 솟아날 방법은 얼마든지
Chapter 01 집행관을 동원하는 강제집행에 원칙은 있는가 337
Chapter 02 채무자와 보증인이 끝까지 명도를 거부하면 353
Chapter 03 선순위 임차인이 관리비 밀리고 이사비 요구하면 367
Chapter 04 낙찰자를 봉으로 아는 후순위 임차인을 만나면 375
Chapter 05 이사비용! 달라면 일단은 줘라 얼마든지 회수가능하다 385

저자소개

저자 우형달은 건국대학교 경제학과를 졸업하고 동대학 부동산대학원에서 부동산학 석사학위를 받았으며, 강원대학교 일반대학원에서 부동산학 박사학위를 취득하였다. 석·박사학위 논문 주제가 모두 ‘부동산 법원경매’인 부동산학 국내 1호 경매박사이다. 박사학위 취득 후 다양한 시각에서 부동산을 바라보고 싶은 욕심에 ‘동방대학원대학교 미래예측학과(풍수과정)’박사과정에 다시 입학하여 풍수지리학을 새롭게 공부하고 있다. 현재 건국대학교 및 강원대학교 부동산학과에서 권리분석과 부동산학을 강의하고 있다. 최근 인터넷 동호회 활동을 통해 경매로 망할 지경에 빠지거나, 망한 사람들에게 위로와 대안을 제시하기 위해 온라인에 홈페이지를 개설하여 운영하고 있으며, 부동산 법원경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사로도 활동하고 있다. 주요 저서로는 《부동산경매 권리분석법》, 《큰돈 만드는 부동산경매 권리분석 노하우》, 《큰돈 만드는 부동산경매 실전투자법》, 《나는 부동산경매로 17억 벌었다》, 《부동산 법원경매 수익률 1,000%》, 《땅! 경매, 수익률 1000%》, 《부동산경매 투자의 모든 것》, 《꼭 알아야 할 부동산경매 배당표의 모든 것》, 《위험한 경매》, 《더 위험한 경매》 등이 있다.

도서소개

부동산 법원경매 투자법인인 (주)GMRC 대표이사 우형달의 『행복한 경매』. '경매 신청권 인수를 통한 입찰보증금 지키기'라는 경매판을 좌지우지하는 블루오션에 대해 중점적으로 다룸으로써 위험한 경매 세상에 해법을 제시하고 있다. 특히 실수로 잘못 응찰하여 낙찰 받은 후 입찰보증금을 몰수당할 위기에 빠졌을 때 입찰보증금 안 날리기뿐 아니라, 잔금납부로 소유권 취득 후 추가부담을 최소화하기에 대해서 배우게 된다.
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