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건설감정 공사비편
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건설감정 공사비편

  • 이기상
  • |
  • 박영사
  • |
  • 2015-05-10 출간
  • |
  • 463페이지
  • |
  • 155 X 233 mm
  • |
  • ISBN 9791130301679
★★★★★ 평점(10/10) | 리뷰(1)
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평

감수의 글
건설분쟁사건에서 감정은 결론을 실질적으로 좌우하는 핵심적인
기능을 한다. 오래 전부터 건설감정의 공정성과 정확성을 높이기 위
하여 법조인과 건축사 등 전문가들이 꾸준히 노력을 해왔다.
나는 2002년 서울중앙지방법원 건설전문부 재판장으로 있을 때 최
초로 건설감정인 실무연수 세미나를 열어서 건설감정절차와 기준에
관하여 토의하였고, 기회가 있을 때마다 ‘감정절차의 표준화’와 ‘감
정인의 전문화’를 역설해왔다. 그 후 법원의 노력과 경험이 축적되어
2011년에는 주요 감정기준을 다룬 ‘건설감정실무(서울중앙지방법원)’
가 2014년에는 ‘건설감정 매뉴얼(법원행정처)’이 발간되었고 현재 이러
한 책이 감정의 가이드라인으로 기능을 하고 있다.
그럼에도 불구하고 건설분쟁사건에서 감정인들의 감정결과를 둘
러싸고 불만이 줄어들고 있지 않은 것 같다. 실제로 감정결과를 비교,
분석해 보면 형식적으로는 감정기준에 맞추는 형태를 갖추고 있으나,
실질적으로는 자의적이고 비합리적인 판단을 하는 경우가 매우 흔한
실정이다. 이는 감정인의 전문성 부족과 통합적인 기준의 부재가 주
된 원인으로 생각된다.
이러한 상황에서 이 책이 출간된 것은 매우 의미가 깊다고 하겠다.
이 책의 저자는 이미 2013년에 하자에 관한 건설감정실무를 다룬 ‘건
설감정-하자편’을 출간한 바가 있다. 위 책은 건물의 하자에 관하여
감정기준과 실제 사례를 충실하게 정리하여 실무상 큰 도움이 되었
다. 이 책은 하자 감정 외에 공사대금과 기타 감정을 망라한 후속편이
라고 하겠다. 이 책은 건설도급계약을 총론으로 하여 실무적으로 빚
어지는 공사대금의 특성을 상세히 설명하고 있다. 특이한 것은 공사
대금 소송의 본질을 계약과정의 문제라는 관점에서 보고 있다는 점이
다. 저자는 도급계약의 체결과정을 비정형성, 경쟁자중심의 가격결
정, 원가의 계층구조로 풀이하고 있다. 나아가 소송에서 감정인이 꼭
짚어 봐야할 쟁점별 공사대금 산출방법도 다루고 있고, 이러한 내용
을 토대로 공사대금 감정을 설명하고 있다. 이 외에도 ‘설계비’, ‘유익
비·원상복구비’, ‘건축측량·상태’ 등 감정 전반에 관하여 해설하고
있다. 실제 수행한 감정 사례를 제시하고 자세히 분석하여 실무감각
을 익히도록 한 것도 좋은 시도라고 하겠다.
이제는 건설감정이 더 전문화되고 통일적 기준을 가져야 한다. 이
를 위하여 열린 마음으로 감정에 관한 정보를 교환하고 토론하고 논
의하여 올바른 감정방법을 정립해 나가야 한다. 그 흐름의 전환점에
서 이 책은 하나의 초석이 될 것이라 믿으며 이 책을 추천한다.
윤 재 윤 (법무법인 세종 대표변호사)

들어가며
서울중앙지방법원의 ‘건설감정실무’를 토대로 몇 분과 같이 감정에
관한 책을 썼다. 2013년 펴낸 ‘건설감정-하자편’이 그것이다. 그 직
후부터 하자 외에도 각종 공사대금 감정을 비롯하여 유익비나 설계비
감정까지 큰 틀의 정리가 필요함은 느끼고 있었다. 부족하지만 이왕
하자 감정에 관한 책도 썼던 터라 약간의 책임감도 있었다. 그래서 지
난 10년 동안 수행했던 감정서를 정리하기 시작했다. 주변의 감정인
에게도 부탁하여 자료도 많이 구했다. 논문이나 책도 많이 봤다. 그런
데 지난 감정서들을 보다보니 얼굴이 후끈거린다. 누구보다 많은 경
험이 축적되어 있다고 자부하고 있었다. 그런데 다시 보니 오자는 왜
그리 많은지. 띄워 쓰기는 왜 그리 안 맞는지. 개념정리도 명확하지
않고 대충한 것 같은 느낌이 드는 것도 많았다. 뭔가 올바르지 않다는
느낌이 드는 것도 있었다. 더 잘할 수 있지 않았을까 하는 아쉬움이 깔
렸다. 일만시간의 결과 치고는 너무 보잘 것 없는 것 아닌가 하는 자
괴감도 들었다. 어떻게 헤쳐 나온 것 같았지만 과오도 많았던 것이다.
그냥 잊고 살았던 것이다.
그래서 이 책을 쓰게 되었다. 이 책은 하자 외에 공사대금과 기타
감정을 다루고 있어 지난 2013년에 펴낸 ‘건설감정-하자편’에 이은 2
편이라고 할 수도 있다. 앞서 하자편이 건설감정실무를 근간으로 만
든 것이라면 이 책은 감정인마다 축적된 자료를 모아 정리하고 분석
한 것이다. 이를 통해 뭔가 올바른 감정방법을 논할 수 있는 틀을 만들
수 있지 않을까 라는 생각에서 출발하였다. 아직 미완이지만 이제 감
정분야도 고도의 객관성과 공정성, 과학적 사고를 요구하는 전문화된
업역으로 자리 잡고 있다. 그 만큼 감정인의 전문적 역할과 비중도 높
아지고 있다. 그래서 이러한 자료와 논리를 정리하여 다른 감정인들
과 공유할 수 있다면 보람이 있을 것이라는 생각이 이 책을 쓴 가장 큰
이유이다.
돌이켜보면 감정의 성패는 감정사항을 정확히 이해하는데 달려있
는 것 같다. 감정사항은 감정의 출발점이기 때문이다. 그래서 감정서
에 감정사항을 기재해야 한다. 마치 판결문에 청구취지를 기재하는
것과 같다. 문제는 감정인이 감정의 신청취지를 제대로 이해하지 못
한 경우도 있다는 것이다. 만약 감정인이 감정사항을 올바르게 이해
하지 못한 채 감정에 착수하였다면 그 결과는 전혀 다른 방향으로 전
개될 것이다. 또한 건설분쟁에서 발생하는 정보량과 그 수준이 감정
인의 이해능력을 추월할 때마다 감정인은 벽에 부딪힌다.
이 추세를 막을 수 없다. 현재 국내 건설산업은 설계나 시공의 품질,
성능이 급속히 선진화되고 있기 때문이다. 때론 불가피하게 실수도 있
기 마련이다. 미처 확인하지 못한 오류도 일어난다. 그렇다면 그 감정
결과는 증거로서의 가치가 상실될 수밖에 없다. 우리가 지금보다 조금
이라도 더 통찰력을 가져서 감정의 실수나 오류를 줄이고 더 잘할 수
있다면 얼마나 좋을까. 어떻게 하면 시행착오를 줄일 수 있는가. 올바
른 감정방법은 무엇인가. 이 책은 이런 물음에 대한 고민이다.
먼저 감정사항에 대한 올바른 진단이 전제되어야 한다. 그러기 위
해서 감정의 사고는 명료하게 전개되어야 한다. 감정의 유형별로 감
정사항을 구분할 수 있어야 한다. 아무리 꼬여있는 쟁점이라 하더라
도 하나하나 풀어야 한다. 소음 속에서 신호를 걸러내야 한다. 이를
위해서는 감정인의 사고 속에 마치 우편함과 같은 칸이 있어야 한다.
감정사항을 그 유형별 칸에 집어넣어야 한다. 예를 들면 기성고 공사
대금은 기성고 칸에, 추가공사대금은 추가공사비 칸에 말이다. 감정
의 출발은 이렇게 시작되어야 한다. 그렇지 않다면 부정확한 감정을
진행하게 되어 오류가 생기거나 비약이 생기고 설득력이 떨어진다.
이 책은 바로 이 감정의 출발을 위한 칸을 다루고 있다. 이 칸을 하
나의 장으로 하여 구체적 감정의 사례로 채웠다. 책은 크게 11장으로
구성되어 있다. 각 장마다 특정한 주제를 담았다. 사례들은 좀 더 직
접적이고 구체적이다. 그래야 감정의 실체에 좀 더 쉽게 다가갈 수 있
을 것으로 생각했기 때문이다.
제1장은 감정절차에 관한 내용이다. 건설과 같은 전문분야 재판에
서 감정절차의 중요성이 갈수록 부각되고 있다. 법관이 필요한 모든
전문 지식을 갖출 수 없기 때문이다. 결국 전문가로부터 기술적인 보
조를 받아야 한다. 그래서 감정인도 재판부나 변호사 못지않게 감정
절차를 정확하게 숙지할 필요가 있다. 이런 측면에서 감정절차를 규
정한 감정인 관련 예규와 법원의 감정절차를 상세히 들여다보았다.
제2장은 건설도급계약에 관한 것이다. 분쟁의 관점에서 건설을 자세
히 들여다보면 ‘도급계약’이 그 중심에 있음을 알게 된다. 대부분의 건
설 분쟁은 바로 이 ‘도급계약’의 조문에서 파생한다. 이 장에서는 건설
분쟁의 속성을 제대로 파악하기 위해서 건설도급의 특성을 다루었다.
제3장은 공사대금의 특성에 관한 내용이다. 감정을 통하여 만나는
공사대금 분쟁의 전말을 살펴보면 마치 하인리히 법칙과 같은 현상을
발견할 수 있다. 분쟁의 원인을 역으로 추적하다 보면(감정을 맡으면 불
가피하게 이런 상황이 발생한다) 내재된 갈등을 발견할 수 있다. 다양한
원인들이 갈등의 에너지로 축적되고, 어느 순간 임계치를 넘으면 터
져 나오는 것 같다. 이 같은 분쟁을 이해하기 위해서는 먼저 공사대금
의 특성과 이로 인한 공사대금 관리의 한계점을 살펴볼 필요가 있다.
제4장은 쟁점별 공사비 산정방법에 관한 것이다. 국내로 외국의 선
진화된 기법이 도입되고 있다. 공정관리(EVMS)와 가치분석(VE), BIM
과 같은 것들이다. 하지만 이러한 기법 도입에도 불구하고 공사대금
의 ‘비정형성’, ‘경쟁자중심 가격결정’, ‘계층성’이라는 특성에 기인하
는 각종 한계적 상황은 동일하게 발생하고 있다. 관급공사와 같이 정
교한 공사비내역서를 첨부한 경우에도 마찬가지다. 이 장에서는 이러
한 쟁점별 공사비 산정방법을 살펴보았다.
제5장은 기성고 공사대금 감정방법이다. 공사대금 소송은 청구 원
인과 취지에 따라 다양한 유형의 ‘공사비 감정’이 요구된다. 그 중 가
장 대표적 공사비 감정이 ‘기성고 공사대금’이다. ‘기성고 공사대금’
을 감정해야 하는 상황은 한 가지 경우 밖에 없다. 바로 건설도급계약
의 해제로 인해 건설공사가 중단 되었을 때다. 이 장에서는 기성고 감
정의 개요와 구체적 방법을 다루었다.
제6장은 추가공사대금 감정방법이다. 추가공사대금에 관한 분쟁은
주로 소규모 건축공사에서 더욱 빈번하다. 계약 후 도급인과 수급인
이 아무런 문제를 제기하지 않고 원만하게 공사를 완료한다면, 그리
고 건물을 제대로 인도받았다면 다툼은 발생하지 않은 것이다. 하지
만 건설소송에서 총액계약, 정액도급이라는 건설의 특성에 무색하게
추가공사대금 분쟁은 큰 비중을 차지하고 있다. 이 장에서는 추가공
사대금의 개요와 구체적 감정방법을 살펴보았다.
제7장은 공사대금 정산에 관한 내용이다. 공사대금 정산은 추가공
사대금과 정확히 반대되는 개념이다. 추가공사대금이 수급인이 추가
공사대금에 대한 청구권을 발생시킨 경우라면 공사대금 정산은 당초
약정보다 일부를 미시공하였거나 변경하여 시공한 부분에 대해서 도
급인이 수급인에게 감액을 요구하는 것이다. 이 장에서는 공사대금
정산 감정의 방법을 사례와 함께 살펴보았다.
제8장은 설계비 감정방법에 관한 내용을 담았다. 이 장에서는 설계
자의 손해배상 책임이나 설계도서의 저작권에 관한 분쟁은 다루지 않
았다. 설계보수비를 중점적으로 다루었다. 설계용역의 경우, 계약이
중도에서 종료되었다 할지라도 설계자는 이미 한 일에 대한 보수를
청구할 수 있다. 설계비 감정방법을 시례를 들어 상세히 살펴보았다.
제9장은 유익비·원상복구비 감정방법에 관한 것이다. 건축감정
은 범위는 꼭 건축공사 과정에만 국한되지 않는다. 건물이 완성된 한
참 후에도 건물 내 특정 공간에 대해 감정이 필요한 경우가 있다. 필요
비·유익비상환청구나 부속물매수청구, 또는 임대차 종료 시 기존 시
설에 대한 원상복구비 등이 그것이다.
제10장은 건축측량·상태 감정에 관한 것이다. 앞서 살펴본 공사
비, 용역비, 유익비와 하자나 건축물의 구조, 공정 외에도 건축감정이
필요한 사건은 아주 많다. 사실 건축물에서 나타나는 기술적 특성에
관한 분쟁은 전부 감정의 대상이 될 수 있다. 그러다 보니 비용을 산정
하는 것 외에 어떤 면적이나 높이에 대한 측정을 요구하는 감정도 있
다. 건축상태에 관한 감정도 있다. 건설과정에서 이미 처리되고 완료
되었어야 할 것임에도 불구하고 이에 대한 사정을 현재시점에서 재구
성하고 원인을 추적하는 것이다.
제11장은 외국의 감정절차에 관한 내용이다. 물론 외국의 감정제도
는 문화적인 측면이나 법률 운영의 특성상 우리의 현실과는 다소 차
이가 난다. 하지만 과학적이고 올바른 감정 제도에 대한 방향성을 가
늠한다는 측면에서 외국의 감정절차도 한번 살펴볼 필요가 있다. 역
사적으로나 실체적으로 감정절차가 아주 잘 발달되어 있는 외국의 감
정인제도를 들여다보았다.
내가 감정분야에서 가장 전문적인 사람이라고 할 수는 없다. 하지
만 다양한 감정 경험을 쌓은 사람 중의 하나임은 분명하다. 이 책은 이
경험에 터 잡아 쓴 것이다. 건설감정인들과 건설사건과 관련한 분들
에게 조그마한 도움이 되었으면 한다.
2015. 04
이기상

목차

● 감수의 글 iii
● 들어가며 v

제 1 장 감정절차
Ⅰ 감정인 등 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규 ........... 5
1. 감정인 명단의 작성 _ 5
2. 공사비 감정인의 자격 _ 7
Ⅱ 감정절차 ................................................................... 11
1. 감정신청 _ 11
2. 감정의 채부결정 _ 12
3. 감정인 지정 _ 13
4. 감정기일의 진행 _ 13
5. 감정서 작성 _ 14
6. 감정의 보충 _ 14
Ⅲ 감정의 심증 형성 ........................................................ 15
1. 전제사실에 대한 검토 _ 17
2. 전문적 사실에 대한 검토 _ 18
3. 전문적 법칙에 대한 검토 _ 19
4. 감정의 인정 _ 19
Ⅳ 건설감정의 종류 ......................................................... 21
1. 하자 감정 _ 22
2. 건축피해 감정 _ 23
3. 공사비 감정 _ 24
4. 각종 용역비 감정(설계용역비 등) _ 25
5. 건축기타 감정(유익비 및 원상복구비 등 감정) _ 25
6. 건축측량·상태확인 감정 _ 26
7. 특수분야 감정 _ 27

제 2 장 건설도급계약
Ⅰ 개요 .......................................................................... 31
1. 도급의 의의 _ 31
2. 도급의 의무 _ 33
3. 건설도급의 특성 _ 35
Ⅱ 발주절차 ................................................................... 38
1. 발주 방식 _ 39
2. 계약자 선정 방식 _ 42
3. 계약 방식 _ 44
Ⅲ 보수 .......................................................................... 46
1. 보수의 개념 _ 46
2. 지급시기에 따른 보수의 구분 _ 47

제 3 장 공사대금의 특성과 종류
Ⅰ 공사대금의 특성 ......................................................... 55
1. 비정형성 _ 55
2. 경쟁자중심 가격결정 _ 58
3. 계층구조 _ 59
Ⅱ 공사대금 관리의 한계점 .............................................. 67
1. 공사비의 적정성 파악 _ 69
2. 설계변경으로 인한 추가공사비 산정 _ 71
3. 공사의 진척도 측정 _ 74
Ⅲ 공사대금 채권의 유형 ................................................. 76
1. 기성고 공사대금채권 _ 77
2. 추가공사대금채권 _ 78
3. 부당이득금 반환청구 _ 78
4. 채무부존재 확인 _ 79
5. 유치권존부 확인 _ 80
6. 증거보전 절차 _ 80

제 4 장 쟁점별 공사비 산정방법
Ⅰ 패러다임의 변화 ......................................................... 84
1. EVMS _ 84
2. BIM _ 86
Ⅱ 공간별 공사비 산정방법 .............................................. 89
1. 비정형성의 극복 _ 90
2. 계층성의 극복 _ 93
3. 직접공사비와 동시에 간접비 계산이 필요한 이유 _ 96
4. 공간별 부위별 공사원가 산정 원리 _ 101
5. 코스트 네비게이션(Cost Navigation) _ 104
Ⅲ 감정내역서 작성방법 ................................................ 105
1. 표준형 감정내역서 _ 106
2. 감정내역서와 공종별내역서의 차이점 _ 107

제 5 장 기성고 공사대금 감정
Ⅰ 기성고 공사대금 감정 개요 ........................................ 114
1. 기성고 공사대금 _ 114
2‘. 기성고 비율’과 ‘기성률 ’의 차이 _ 116
3. 기성고 산정 기준 시점 _ 117
Ⅱ 구체적 감정방법 ....................................................... 118
1. 약정금액·공사범위 확인 _ 118
2. 수량 산출 _ 118
3. 공사비 산정 _ 124
4. 기성고 비율 _ 129
5. 기성고 공사대금 _ 129
Ⅲ 기성고 공사대금 감정 사례 ........................................ 130
1. 사실관계 _ 130
2. 당사자들의 주장 _ 131
3. 감정신청 사항 _ 133
4. 감정의 전제조건 _ 134
5. 현장 조사 _ 135
6. 구체적 감정결과 _ 138
7. 감정내역서 _ 140

제 6 장 추가공사대금 감정
Ⅰ 추가공사대금 개요 .................................................... 151
1. 추가공사대금의 전제조건 _ 151
2. 추가공사의 판단 _ 152
3. 추가공사의 유형 _ 153
4. 설계변경의 의의와 감정의 기준 _ 157
Ⅱ 구체적 감정방법(감정 사례) ...................................... 160
1. 사실관계 _ 161
2. 당사자들의 주장 _ 163
3. 감정신청 사항 _ 165
4. 감정의 전제조건 _ 167
5. 현장 조사 _ 169
6. 구체적 감정결과 _ 170
7. 감정내역서 _ 181
Ⅲ 공기연장으로 인한 추가비용 ...................................... 181
1. 공사원가의 구성 _ 184
2. 공기연장의 발생사유 _ 189
3. 공기연장비용과 지체상금의 구분 _ 191
4. 공기연장으로 인한 추가비용 감정 시 유의사항 _ 191
5. 공기연장으로 인한 추가비용 감정 사례 _ 199

제 7 장 공사대금 정산
Ⅰ 공사대금 정산 개요 .................................................. 210
1. 채무불이행에 의한 공사비 정산 _ 211
2. 기시공부분 공사비 정산 _ 214
3.‘실비정산보수가산식’계약의‘실비’정산 _ 217
4. 과거 시점의 공사비 추정 _ 217
Ⅱ 채무불이행 공사비 정산 사례 ..................................... 223
1. 사실관계 _ 223
2. 당사자들의 주장 _ 226
3. 감정신청 사항 _ 227
4. 감정의 전제조건 _ 228
5. 현장 조사 및 구체적 감정결과 _ 231
6. 감정내역서 _ 239
Ⅲ 기시공부분 공사비 정산 사례 ..................................... 243
1. 사실관계 _ 243
2. 당사자들의 주장 _ 244
3. 감정신청 사항 _ 245
4. 감정의 전제조건 _ 245
5. 현장 조사 _ 246
6. 감정내역서 _ 247
Ⅳ 실비정산보수가산식 계약의 정산 사례 ........................ 248
1. 사실관계 _ 249
2. 당사자들의 주장 _ 252
3. 감정신청 사항 _ 254
4. 감정의 전제조건 _ 254
5. 현장 조사 _ 256
6. 구체적 감정결과 _ 259

제 8 장 설계비 감정
Ⅰ 건축물 설계도서 관련 기준 고찰 ................................ 268
1. 건축물의 표준설계계약서 _ 268
2. 공공발주사업에 대한 건축사 업무범위와 대가기준 _ 284
3. 설계도서 작성기준 _ 286
Ⅱ 구체적 감정방법 ....................................................... 287
1. 약정금액의 확인 _ 287
2. 업무비율 세부 보할 _ 288
3. 완성도 _ 294
4. 수행비율 _ 295
5. 기성률 _ 296
Ⅲ 설계비 감정 사례 ...................................................... 299
1. 사실관계 _ 299
2. 당사자들의 주장 _ 301
3. 감정신청 사항 _ 302
4. 감정의 전제조건 _ 303
5. 감정결과 _ 308

제 9 장 유익비·원상복구비 감정
Ⅰ 유익비 ..................................................................... 323
1. 유익비 개요 _ 323
2. 유익비 감정 시 유의점 _ 324
3. 유익비 감정 사례 _ 331
Ⅱ 원상복구비 .............................................................. 342
1. 원상복구비 개요 _ 342
2. 원상복구비 감정 시 유의점 _ 343
3. 원상복구비 감정 사례 _ 347

제 10 장 건축측량·상태 감정
Ⅰ 건축측량 감정 .......................................................... 363
1. 건축측량 개요 _ 363
2. 건축면적 등의 산정방법 _ 363
3. 건축측량 감정 사례 _ 367
Ⅱ 건축상태 ................................................................. 374
1. 건축상태 개요 _ 374
2. 공사 지체 일정 감정 사례 _ 374
3. 공사의 진행 가능 여부 감정 사례 _ 383

제 11 장 외국의 감정절차
Ⅰ 프랑스 ..................................................................... 390
1. 감정인제도 개요 _ 390
2. 감정인 선정절차 _ 394
Ⅱ 독일 ........................................................................ 395
1. 감정인제도 개요 _ 395
2. 감정인 선정절차 _ 397
Ⅲ 일본 ........................................................................ 399
1. 건설감정인제도 개요 _ 399
2. 감정인 선정절차 _ 400
Ⅳ 미국 ........................................................................ 401
1. 전문가증인제도 개요 _ 402
2. 전문가증인 선정절차 _ 402

● 부록 408
● 나오며 452
● 감사의 글 456
● 색인 459

저자소개

저자 이기상은
건축사ㆍ건축시공기술사
경희대학교 건축공학과
한양대학교 공학대학원 공학석사
광운대학교 건설법무대학원 법학석사
광운대학교 대학원 건설법무학 박사
㈜ CMX엔지니어링건축사사무소 대표
2011, 2015 서울중앙지방법원「건설감정실무」공동연구
법원행정처「 건설감정매뉴얼」공동집필
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도서소개

[건설감정: 공사비편]은 건설도급계약을 총론으로 하여 실무적으로 빚어지는 공사대금의 특성을 상세히 설명하고 있다. 특이한 것은 공사 대금 소송의 본질을 계약과정의 문제라는 관점에서 보고 있다는 점이다. 저자는 도급계약의 체결과정을 비정형성, 경쟁자중심의 가격결정, 원가의 계층구조로 풀이하고 있다. 나아가 소송에서 감정인이 꼭 짚어 봐야할 쟁점별 공사대금 산출방법도 다루고 있고, 이러한 내용을 토대로 공사대금 감정을 설명하고 있다.
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