머리말

길거리를 걷다 보니 거리에 낙엽이 쌓이고 벌써 눈이 내리는 소식도 들려오는 것을 보니 올해도 저물어 가는 것을 느낀다. 젊은 시절에는 가을을 참 좋아했다. 무엇인가를 마무리하는 것이 보람 있었고 또 차분해지는 느낌도 들고 해서 그랬던 것 같다. 그런데 세월의 흐름에 따라 나이가 들다 보니 육체적으로 추위를 견디는 힘이 약해지고 가을이 마치 인생의 석양을 의미하는 것 같아 지금은 무엇인가 서글퍼지는 느낌이 많이 든다. 요즈음 100세 시대라는 말을 많이 한다. 과거에 비해 의료기술이 발달하고 경제사정이 좋아져 사람들의 수명이 길어진 것은 사실이다. 100세 시대라면 지금 나의 위치는 인생의 반환점을 막 돌았기 때문에 앞으로도 지금 살아온 만큼의 시간은 남아 있다. 그러나 생물학적 수명은 길어졌을지 모르지만 느낌으로는 그렇지 않다. 현재 우리의 삶의 형태는 70세에서 80세 정도 살았던 시절에 맞추어져 있기 때문에 이 나이에 새로운 일을 시작하는 것은 무리고 삶을 잘 마무리하는 것이 순리가 아닐까 생각한다.

지금 현재 우리나라의 경제는 필자가 생각하기로 계속 추락하여 마치 늦가을의 석양을 연상하게 한다. 30대 중반 IMF 외환위기를 겪었다. 이전 고도경제 성장 시대를 살아온 나로서는 한국경제는 곧 회복되고 과거의 활기찬 시절로 회귀할 것이라고 생각했다. 그러나 바람과는 달리 이후 한국경제는 성숙형 경제의 모습을 보였으며 지금은 아예 나락으로 떨어지고 있다. 헌정 사상 초유의 대통령 탄핵으로 정권이 교체되자 이런 양상이 더욱 두드러지는 것 같다. 

현재 시점에서 무엇인가 투자를 하는 것은 무모한 일이 아닐까 생각된다. 그 대상이 부동산이든 주식이든 마찬가지이다. 미국과 중국의 무역분쟁으로 세계경제 상황도 우리에게 우호적이지 않다. 현 시점에서 무모한 투자는 삼가하고 보수적인 자산운영을 권고하는 바이다.

이번 개정판은 사실 개정이라기 하기는 어렵다. 출간 1년 만에 개정하다 보니 기존의 틀을 유지하고 문맥을 가다듬고 오자나 탈자를 교정하는 수준에 그쳤다. 향후 시대의 변화에 따라 새롭게 추가되거나 변경되는 사항이 있으면 이를 적극 반영할 예정이다. 마지막으로 본서를 출판하기까지 많은 분들의 도움을 받았다. 우선 이창석 교수님에게 감사의 말씀을 드린다. 그리고 형설출판사의 황승주 상무와 최수환 팀장에게도 감사의 말씀을 드리며 출판업계의 경영이 어려운 사정에 있음에도 불구하고 출판을 허락해 준 경영진에게도 감사의 말씀을 드린다.

2018년 11월 30일

권호근

제1편 투자의 기초이론 / 14

제 1장 | 투자의 의의 / 16

 제 1절 고전적 개념 / 16

  1. 투자 의 개념 / 16

  2. 투자의 성격 / 17

  3. 투자의 종류 / 18

 제 2절 현대적 개념 19

   / Story tip “최고의 재테크는 부동산” / 20

제 2장 | 투자의 위험과 수익 / 22

 제 1절 위험의 개념과 척도 / 22

  1. 투자의 위험 / 22

  2. 위험의 척도 / 23

  3. 위험의 수익의 측정 / 25

 제 2절 위험과 수익의 상쇄관계 / 26

  1. 위험에 대한 투자자의 태도 / 26

  2. 위험과 수익의 상쇄관계 / 27

 제 3절 투자결정에서 위험의 처리방법 / 28

  1. 위험한 투자를 제외시키는 방법 / 28

  2. 보수적 예측방법 / 28

  3. 위험조정 할인율의 사용 / 29

  4. 감응도 분석 / 29

   / Story tip 부동산투자 십계명 / 30

제 3장 | 포트폴리오의 선택과 자산가격결정이론 / 31

 제 1절 체계적 위험과 비체계적 위험 / 31

  1. 개념 / 31

  2. 증권특성선과 베타계수 / 32

  3. 포트폴리오(portfolio)와 위험 / 32

 제 2절 자산배분이론 / 33

  1. 위험자산과 무위험자산 / 33

  2. 자산배분의 방식 / 33

  3. 자본배분선 / 34

  4. 재산 3분법 / 35

 제 3절 포트폴리오 이론 / 36

  1. 포트폴리오 이론의 개념과 유용성 / 36

  2. 포트폴리오 위험변화 / 37

  3. 효율적 프론티어와 최적 포트폴리오의 선택 / 38

 제 4절 자본자산가격의 결정이론 / 40

  1. 개념 / 40

  2. CAPM 이론의 가정 / 41

  3. CAPM 이론의 설명 / 41

  4. CAPM 이론의 확장 / 44

  5. CAPM의 보완 및 문제점 / 45

 제 5절 재정거래가격결정이론(APT:Arbitrage Pricing Theory) / 46

  1. 개념 / 46

  2. APT 모형에 대한 설명 / 46

  3. CAPM 모형과 APT 모형의 비교 / 48

   / Story tip 분양공고 보는 법 / 49

제 4장 | 정보와 시장의 효율성 / 51

 제 1절 완전경쟁시장의 개념 / 51

  1. 시장의 개념 / 51

  2. 시장의 종류 / 51

  3. 생산물 시장형태의 구분기준과 형태 / 52

  4. 완전경쟁시장의 개념과 특징 / 53

 제 2절 정보와 시장의 효율성 / 55

  1. 정보의 개념 / 55

  2. 시장의 효율성과 효율적 시장의 개념 / 55

 제 3절 정보의 효율성에 따른 시장의 유형 / 56

  1. 약성 효율적 시장 / 56

  2. 준강성 효율적 시장 / 56

  3. 강성 효율적 시장 / 57

  4. 효율적 시장 간의 관련성 / 57

   / Story tip ‘구체적인 목표 설정’ 1년 재테크 좌우한다. / 58

제2편 부동산투자의 기초이론 / 64

제 5장 | 부동산투자의 개념 / 66 

 제 1절 부동산투자의 개념과 특징 / 66

  1. 개념 66

  2. 특징 66

 제 2절 부동산투자의 장점과 단점 / 68

  1. 부동산투자의 장점(순기능) / 69

  2. 부동산투자의 단점(역기능) / 70

 제 3절 부동산 투기 / 71

  1. 개념 / 71

  2. 부동산투기의 발생원인 / 71

  3. 부동산투기의 순기능 / 72

  4. 부동산투기의 역기능 / 72

 제 4절 부동산투자와 투기의 비교 / 73

제 6장 | 부동산간접투자의 개념과 관련상품 / 75

 제 1절 부동산간접투자의 개념 / 75

  1. 부동산투자의 방식 / 75

  2. 부동산간접투자의 개념과 시행배경 / 77

 제 2절 부동산간접투자제도의 도입에 따른 기대효과와 과제 / 78

  1. 기대효과 / 78

  2. 향후 과제 / 79

 제 3절 부동산간접투자의 유형과 관련 상품 / 80

  1. 유형 / 80

  2. 부동산간접투자상품 / 80

   / Story tip 부동산투자회사 구조도 / 86

제 7장 | 부동산투자의 결정과정 / 87

 제 1절 부동산투자의 결정과정 / 87

  1. 시장참여자 / 87

  2. 부동산투자의 결정과정 / 89

 제 2절 부동산투자에 따른 투자환경분석 / 90

  1. 부동산투자 결정 시 고려사항 / 90

  2. 부동산투자의 외부환경분석 / 92

 제 3절 부동산투자의 결정 / 93

  1. 부동산투자수익률 / 93

  2. 수익률의 종류 / 93

  3. 요구수익률과 기대수익률을 이용한 투자결정 / 94

  4. 투자가치와 시장가치 / 95

   / Story tip 인근 상가운영자 찾아가 수익률 등 체크 / 96

제 8장 | 부동산투자의 분석기법과 위험관리 / 98

 제 1절 개요 / 98

 제 2절 화폐의 시간가치와 현금수지의 측정 / 99

  1. 개요 / 99

  2. 현금수지의 측정 / 105

 제 3절 할인현금수지법 / 108

  1. 개념 / 108

  2. 분석절차 / 108

  3. 순현재가치법(Net Present Value Method : NPV법) / 108

  4. 내부수익률법(Internal Return Rate Method : IRP법) / 109

  5. 순현가법과 내부수익률의 비교 / 110

  6. 수익성 지수법(PI : Profit Index) / 111

 제 4절 어림셈법 / 112

  1. 개요 / 112

  2. 승수법 / 112

  3. 수익률법 / 114

  4. 어림셈법의 한계 / 115

 제 5절 비율분석법 / 115

  1. 대부비율 / 115

  2. 부채감당률 / 117

  3. 채무불이행률 / 117

  4. 총 자산회전율 / 118

  5. 영업경비비율 / 118

  6. 비율분석법의 한계 / 119

 제 6절 기타 투자분석기법 / 119

  1. 회계적 이익률법(평균 이익률법) / 119

  2. 회수기간법 / 120

 제 7절 부동산투자의 위험 / 121

  1. 부동산투자 위험의 개념 / 121

  2. 부동산투자 위험의 유형 / 121

   / Story tip 레버리지의 의의와 효과 / 124

 제 8절 부동산투자의 위험관리 / 126

  1. 위험관리의 개념과 목표 / 126

  2. 위험관리방법 / 127

제3편 부동산투자의 환경분석 / 140

제 9장 | 부동산 투자의 외부환경분석 / 142

 제 1절 개요 / 142 

 제 2절 부동산투자의 거시적 환경 / 143

  1. 경제적 요인 / 143

  2. 사회문화적 요인 / 146

  3. 정치·법률적 환경 / 148

 제 3절 부동산투자의 미시적 환경 / 150

  1. 지역적 요인 / 151

  2. 개별적 요인 / 152

   / Story tip “좋은 땅 있어요” 기획부동산 또 기승 / 153

제 10장 부동산투자의 시장환경분석 / 154

 제 1절 부동산시장과 부동산투자 / 154

  1. 부동산시장의 개념 및 종류 / 154

  2. 부동산시장의 특성과 기능 / 158

  3. 부동산시장의 단기와 장기균형 / 161

  4. 부동산시장의 효율성과 균형 / 163

  5. 부동산시장과 부동산투자 / 166

 제 2절 부동산경기변동과 부동산투자 / 169

  1. 경기변동의 의의 / 169

  2. 부동산사이클 / 170

  3. 경기변동의 특징 / 171

  4. 경기순환의 국면 / 172

  5. 부동산경기의 측정 지표 / 174

  6. 부동산경기변동과 부동산 투자 / 176

 제 3절 부동산금융환경과 부동산투자 / 178

  1. 부동산금융의 개요 / 178

  2. 부동산금융환경과 부동산투자 / 180

   / Story tip 홈네트워킹 똑똑한 가전, 비서노릇 ‘척척’ / 183

제 11장 | 부동산투자의 법적·제도적 환경분석 / 185

 제 1절 부동산정책과 부동산투자 / 185

  1. 부동산정책의 개념과 분류 / 185

  2. 정부의 실패 / 186

  3. 부동산정책의 과정 / 187

  4. 한국의 부동산정책의 변천과정 / 190

  5. 부동산정책과 부동산투자 / 196

   / Story tip 새 주택대출 기준금리 / 199

 제 2절 부동산조세와 부동산 투자 / 200

  1. 조세의 개념과 분류 / 200

  2. 조세의 원칙 / 200

  3. 조세부담의 전가와 귀착 / 201

  4. 탄력성과 조세의 귀착 / 202

  5. 부동산조세의 개념 및 기능 / 206

   / Story tip 헨리 조지와 토지세 / 207

  6. 부동산에 관련된 조세의 분류 / 208

  7. 부동산조세와 부동산 투자 / 208

  8. 감세효과 / 210

   / Story tip 美80년대 초 ‘레이거노믹스’ 가 대표적 감세 정책 / 212

제4편 및 해외 부동산투자이론 / 220

제 12장 | 부동산개발 및 토지투자이론 / 222

 제 1절 부동산개발의 개념과 관련 법률 / 222

  1. 부동산개발의 개념 / 222

  2. 부동산개발의 유형 / 223

  3. 부동산개발의 관련 법률 / 223

  4. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 / 224

 제 2절 토지 관련 신개발 사업 / 228

  1. 도시개발사업 / 228

  2. 택지개발사업 / 230

  3. 형질변경사업 / 231

 제 3절 토지관련 재개발사업(도시정비사업) / 231

  1. 법적 규정 / 231

  2. 정비구역 및 정비사업의 내용 / 235

  3. 재건축 대상 부동산 투자지침 및 주의할 점 / 235

 제 4절 용도별 토지에 따른 투자이론 / 239

  1. 주거지역 / 239

  2. 상업지역 / 240

  3. 공업지역 / 241

  4. 녹지지역 / 242

  5. 농지와 임야 / 243

  6. 보건관리지역 / 247

  7. 생산관리지역 / 248

  8. 계획관리지역 / 249

  9. 자연환경보전지역 / 250

  10. 자연취락지구 / 250

  11. 수산자원보호구역 / 251

   / Story tip ‘만능 통장’줄게. 새 아파트 다오 / 252

제 13장 | 건축물 투자이론 / 254

 제 1절 건축물 분류 / 254

  1. 주거용 건물 / 254

  2. 상업용과 업무용 건물 / 255

  3. 공업용 건물 / 256

  4. 기타 건물 / 256 

 제 2절 건축물 종류에 따른 투자이론 / 257

  1. 단독주택 / 257

   / Story tip 집 안 가득 자연채광 ‘굿~ ’ / 258

  2. 연립주택 / 259

  3. 다가구주택 / 259

  4. 아파트 / 260

  5. 상업용 건물 / 262

  6. 공장 / 265

제 14장 | 해외 부동산투자이론 / 266

 제 1절 해외 부동산시장 / 266

  1. 외국과의 부동산문화 비교 / 266

   / Story tip 사전계획수립의 필요성 / 271

  2. 해외 부동산시장의 개요 / 272

 제 2절 해외 부동산투자 / 275

  1. 해외 부동산투자의 개념과 종류 / 275

  2. 해외 부동산투자 허가제도의 연혁 및 검토사항 / 277

   / Story tip 억만장자들의 국제사업 / 280

  3. 해외부동산 투자의 동기와 상품 / 281

 제 3절 해외 부동산투자의 위험과 전략 / 283

  1. 해외 부동산투자의 위험과 관리방안 / 283

  2. 해외 부동산투자 전략 / 287

제5편 부록 / 294

Ⅰ 도량형 환산표 / 296

Ⅱ 부동산감정평가 수학 / 298

Ⅲ 복리이자율 / 300

참고문헌 / 332

찾아보기 / 337

권호근

연세대학교 상경대학 졸업(경제학과)

연세대학교 대학원 졸업(경제학 석사)

동국대학교 대학원 무역학과 졸업(경제학 박사)

고려대학교 법무대학원 강사

동우대학 경영과 겸임교수

현) 국제사이버대학교 부동산학과 학과장

국제사이버대학교 평생교육원장

저서

부동산경제학 (형설출판사)

부동산금융론 (형설출판사)

부동산투자론 (형설출판사)

기초 경제학원론 (배움출판사) 외 다수

성연동

행정학박사(부동산학)

건국대학교 졸업

건국대학교대학원석사, 박사과정

미국오하이오주주립대학(에이크론) 교환교수

목포대학교 사회과학대학 교수(지적학과)

한국부동산학회 지역학회장

한국부동산학회 학술위원

한국자치학회이사

한국지식재단자문위원

공인중개사시험출제위원

공인중개사시험위원

저서

주택관리관계법규(경록)

공인중개사법, 중개실무(경록)

부동산용어사전(경록) 외 다수

임윤수

경원대학교 법과대학 졸업(법학사)

경희대학교 대학원 졸업(행정학석사)

De La Salle-Araneta University(행정학박사)

경원대학교 대학원 졸업(법학박사)

서일대학교 자산법률학과 교수

한국법학회 부회장, 한국감정평가학회 부회장

한국부동산법학회 이사, 한국지역개발학회 이사

한국감정평가협회 감정평가심의위원

남양주시청 외 분양가상한제심의위원회 위원장

남양주시청 외 공동주택분쟁조정위원회 위원장

감정평가사/서울시공무원시험 출제위원

공인중개사/주택관리사/공경매사 출제위원

서일대학교 기획홍보처장/사무처장 역임

서일대학교 사회교육원 교무처장 역임

서일대학교 보육교사교육원 원장 역임

저서

생활과 법률(삼영사)

부동산공시법(형설출판사)