지침서 개정판을 출간하면서..

정비사업 추진을 위해서는 정비사업에 관련되는 행정업무나 적용되는 제반 법령은 물론, 주택 건설에 필요한 건축기술 등 다양한 분야에 대한 지식이 요구된다. 그러나 이러한 전문지식을 해당되는 각 분야의 전문가 이외에는 잘 알지 못하는 것은 자연스러운 현상(現象)이라 할 것이다. 따라서 재건축사업이나 재개발사업을 직접 추진하는 대부분의 정비조합 임원들이 이러한 전문지식을 잘 알지 못할 뿐만 아니라, 이를 단기간 내에 모두 습득한다는 것 또한 불가능한 일이며 습득의 필요성도 크게 느끼지 못하고 있는 것이 정비사업의 특징이다.

정비사업 추진과 관련된 현재의 법령 체계는 이러한 문제점들을 보완하기 위하여 정비사업을 추진하고자 하는 조합이 정비사업에 필요한 행정업무나 전문지식을 필요로 하는 경우 해당 전문가와의 용역계약이나 자문계약 등을 통해 필요한 전문지식을 언제든지 손쉽게 활용할 수 있는 기회를 마련하고 있는 것이다.

이러한 법령이나 제도가 충분히 마련되어 있음에도 불구하고 대부분의 정비조합은 사업을 추진하는 과정에서 예외없이 수십 건 이상의 법적인 분쟁에 직면하게 되는 것이 현실이며, 일부 조합에서는 정비사업을 본격적으로 추진하는 과정에서 법원의 판결 등으로 정비사업이 전면 중단되는 불행한 사태가 발생하기도 한다.

퍼스티지아파트의 재건축업무를 조합의 창립에서부터 해산 시까지 기술담당 상근임원으로서 제반 업무를 직접 수행한 경험을 바탕으로 이러한 문제가 발생되는 근본적인 원인을 파악해 본 바로는, ①조합원 상호간의 경제적 이해상충, ②정비조합의 태생적 한계(일회성), ③정비사업에 대한 임원들의 전문성 결여, ④정비조합의 수행업무에 대한 해당 전문가와의 충분한 협의 부족, 그리고 ⑤｢조합 행정업무 처리절차 준수｣에 대한 인식부족이 주된 원인이라고 판단된다.

정비사업을 추진하는 조합은 해당 사업의 시행자로서 법적인 측면에서는 사업의 모든 부문을 감독하고 중요한 사항들을 최종 결정하는 막중한 지위에 있으나, 조합의 임원진 중에는 정비사업 수행에 필요한 행정이나 건축기술 등 정비사업의 여러 분야에 대한 전문지식을 가진 인력이 매우 부족한 것이 현실이다. 이와 더불어 정비사업의 모든 업무를 계획하고 책임지는 조합이 아파트의 품질을 좌우하게 되는 설계내역의 확인을 포함한 건축기술분야를 총괄하여 검토하고 판단할 수 있는 임원의 선임 등 기술관련 부문을 관리(管理)하는 구체적인 제도가 전혀 마련되어 있지 않은 상황에 대해 필자로서는 이해하기 힘든 경험이었다.

이러한 현실을 감안하면, 여러 부작용이 있음에도 불구하고 정비사업에 대한 풍부한 경험과 실질적인 업무수행능력 및 자금동원력을 갖추고 있는 시공자의 의견이 일정부분 반영되어 정비사업이 추진되고 있는 것이 어느 면에서는 불가피한 현상(現狀)이라 할 수 있을 것이다.

2017년 2월 8일 전부개정 공포된 도시정비법 및 동 시행령 등에서도 조합설립추진 위원회가 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있도록 규정하고 있으나, 설계내역의 검토, 시공자와의 공사도급계약 체결과 기타 주요 행정업무에 대한 참여 등 정비사업의 핵심적인 사안에 관해서는 ‘정비업자의 업무에 관한 규정’을 통해 정비사업 전문관리업자가 직접 수행할 수 있는 업무범위에서 제외하고 있어, 정비사업전문관리업자의 역할에는 일정한 한계가 있다 할 것이다.

또한, 정비사업 추진과정에서 조합운영의 기준이라 할 수 있는 조합정관 등의 제정이나, 건축물의 성패를 좌우하는 건축설계에 대한 계획은 시공자가 선정되기 전에 이미 확정되기 때문에 시공자가 선정된 이후에는 조합정관 등의 개정이나 설계의 획기적인 개선 등은 시기적으로나 공사도급금액의 변경이 수반되는 문제 등으로 인하여 이를 추진한다는 것이 매우 어려운 과제가 된다.

본 지침서는 이러한 여러 문제점들을 감안하여 편찬하게 된 것으로 편찬의 주된 목적은,

1) 정비사업에 대한 충분한 경험이 없는 조합의 임직원이나 조합원에게는 정비사업에 대한 법률상의 기본개념에 대한 이해와, 업무수행상의 유의사항 등을 사전에 파악하는데 참고가 되도록 하기 위함이며,

2) 정비사업전문관리업자에게는 비교적 성공적으로 수행된 정비사업에 대한 제반 자료를 제공함으로써 추후 더욱 향상된 업무수행을 위한 참고서가 될 수 있도록 하였고,

3) 시공자에게는 정비조합의 제반 행정업무를 이해함으로써 조합과의 업무협조에 도움이 될 수 있도록 하였으며, 시공자가 건축공정을 수행함에 있어서는 전 공정에 대한 사전 체크 리스트의 역할을 함으로써 하자발생을 최소화 할 수 있도록 하기 위함이다.

정비사업을 추진하는 과정에서 발생되고 있는 여러 문제점들에 대한 해결방안으로 다른 전문가들도 지적하고 있는 바와 같이, 정비사업의 초기단계에 PM(Project Management)제도를 사업주체인 조합이 도입할 필요가 있다고 생각한다.

그러나 이 PM제도는 조합이 사업초기단계에서부터 준공 시까지 단계별로 해당 분야에 대한 전문가의 조력을 받을 수 있다는 이점이 있는 반면, 많은 비용이 수반된다는 점을 감안하여 PM에 준하는 업무를 수행할 수 있도록 정비사업 전반에 대한 전문지식을 갖춘 도시개발 전문가, 가칭 ｢도시정비사｣를 양성하여 정비사업에 기여할 수 있도록 하는 제도의 도입을 검토할 필요가 있다.

한편, 현행 법령체계 아래에서 운영 중인 ‘책임감리자 제도’는 그 수행업무의 목표가 설계의 사전 개선이나 공사금액의 절감 등이 아니라, 이미 확정되어 있는 계획에 대한 이행여부만을 감독하는 수동적인 역할에 국한되어 있고, 인･허가기관의 대리자로서의 역할을 수행함에 있어 일부 부작용도 경험한 필자로서는, ‘실질적인 측면에서는 민간기업의 사업시행자로서 책임감리에 따른 감리비를 지급하는 정비조합이 책임감리자에 대한 선정권 및 감독권은 인･허가기관이 갖도록 하되 사업시행자에게는 ｢재선정 청구권｣을 갖도록 하는 등’ 현행의 책임감리자 선정 및 운용방식에 대한 제도개선이 필요하다는 생각이다.

재건축사업을 통하여 정비사업에 대한 행정업무 등을 직접 경험한 바가 있는 필자는 본 지침서가 정비사업에 종사하는 여러분들에게 조금이나마 도움이 될 수 있기를 바라며, 정비사업에 관련되는 제도나 법령의 개선에도 일정부분 역할을 할 수 있기를 기대한다.

contents

[제3편] 협력회사와의 계약체결

제1장. 협력회사 선정 ･････ 13

1. 정비사업과 협력회사 ･････ 13

1) 정비사업전문관리업자의 업무 ･････ 13

2) 정비사업전문관리업자의 업무 관계 법규 개정에 대한 견해 ･････ 14

3) 정비사업전문관리업자의 업무범위에 대한 이해 ･････ 14

4) 정비사업전문관리업자의 업무범위에 대한 제언 ･････ 14

2. 설계자의 선정 ･････ 15

1) 설계자와 조합의 관계 ･････ 15

2) 설계자의 선정 시기 ･････ 16

3) 설계자 선정의 중요성 ･････ 16

4) 설계자 선정 관련 규정 ･････ 16

5) 설계자 선정 시 유의사항 ･････ 18

6) 설계용역의 범위 ･････ 18

제2장. 협력회사와의 계약체결(예) ･････ 19

1. 시설물 안전진단 계약서 ･････ 19

2. 정비사업 관리업무 용역계약서 ･････23

3. 건축물의 설계계약서 ･････ 35

1) 국토교통부 고시 건축물의 설계 표준계약서 ･････ 35

2) 건축물 설계계약서의 예 ･････ 43

4. 법률자문 계약서 ･････ 70

5. 법무업무 위･수임 계약서(1안 / 2안) ･････ 76

6. 세무･회계업무 위･수임 계약서 ･････ 89

7. 주택건설공사 감리용역 계약서(표준계약서 / 계약서의 예) ･････ 96

8. 전기･정보통신･소방공사 감리용역 계약서 ･････ 125

9. 감정평가업무 계약서 ･････ 137

10. 천정 매립형 시스템에어컨 설치공사 계약서 ･････ 152

[제4편] 조합원 총회

제1장. 창립총회 ･････ 164

1. 창립총회 책자 표지 ･････ 165

2. 총회장소 안내문 ･････ 167

3. 목 차 ･････ 168

4. 창립총회 개최 공고문 ･････ 169

5. 모시는 글 ･････ 170

6. 총회참석 시 유의사항 ･････ 171

7. 대표자(추진위원장) 인사말 ･････ 172

8. 회 순 ･････ 173

9. 경과보고 ･････ 174

10. 총회 상정의안 ･････ 179

(1) 제1호안건 : 재건축 정비사업 조합설립 동의의 건 ･････ 180

(2) 제2호안건 : 조합장 선출 및 임원 인준의 건 ･････ 252

(3) 제3호안건 : 재건축사업 시행계획(안) 결의의 건 ･････ 256

(4) 제4호안건 : 추진위원회 수행업무 추인의 건 ･････ 267

(5) 제5호안건 : 사업비예산(안) 승인의 건 ･････ 269

(6) 제6호안건 : 총회 결의사항 위임의 건 ･････ 273

(7) 제7호안건 : 사업추진방식 확정 및 시공자 선정결의·공사계약체결

위임의 건 ････ 275

(8) 제8호안건 : 기타 안건 ･････ 277

11. 조합원 참고사항 ･････ 279

(1) 정비사업 추진 절차도 ･････ 280

(2) 사업추진방식(도급제방식, 지분제방식) 비교표 ･････ 284

(3) 용어의 해설 ･････ 285

(4) 재건축사업과 컨설팅제도(PM, CM) ･････ 286

(5) PM제도 도입에 대한 대안 ･････ 287

(6) 아파트의 면적표시 방법 ････ 288

(7) 향후 조합원분양 시까지 필요한 인감증명서 및 주민등록등초본 ････ 289

♣ 도시정비법 제36조(토지등소유자의 동의방법 등)의 해설 ･････ 290

♣ 서면결의서 양식 ･････ 291

제2장. 관리처분 총회 ･････ 292

1. 관리처분총회 책자 표지 ･････ 293

2. 총회장소 안내문 ･････ 295

3. 목 차 ･････ 296

4. 관리처분총회 소집 공고문 ･････ 297

5. 총회참석 시 유의사항 ･････ 298

6. 조합장 인사말 ･････ 299

7. 회 순 ･････ 300

8. 경과보고 ･････ 301

9. 총회 상정의안 ･････ 304

(1) 제1호안건 : 사업시행 인가조건 이행 결의의 건 ･････ 305

(2) 제2호안건 : 조합 수행업무 추인의 건 ･････ 335

(3) 제3호안건 : 0000년도예산(안) 승인의 건 ･････ 338

(4) 제4호안건 : 공사도급계약(안) 체결 승인의 건 ･････ 341

(5) 제5호안건 : 관리처분계획(안) 결의의 건 ･････ 346

♣ [첨부]-1 : 관리처분총회 서면참석 및 결의서(소정양식) ･････ 397

♣ [첨부]-2 : 관리처분총회 참석권(소정양식) ･････398

♣ 참고자료 - 1 : 관리처분계획(안) - 재건축사업(지분제) ･･･ 400

- 2 : 관리처분계획(안) - 재개발사업(시행사례) ･･･ 405

제3장. 임시총회(0000년 0월 00일) ･････ 425

1. 임시총회 책자 표지 ･････ 427

2. 총회장소 안내문 ･････ 429

3. 목 차 ･････ 430

4. 임시총회 소집 공고문 ･････ 431

5. 총회참석 시 유의사항 ･････ 432

6. 조합장 인사말 ･････ 433

7. 회 순 ･････ 434

8. 경과보고 ･････ 435

9. 총회 상정의안 ･････ 442

(1) 제1호안건 : 조합정관, 운영규정 및 선거관리규정 개정의 건 ････ 443

(2) 제2호안건 : 단위세대평면 변경에 관한 건 ･････ 450

(3) 제3호안건 : 이주관련기준 개정 추인의 건 ･････ 454

(4) 제4호안건 : 사업비 조달방법에 관한 건 ･････ 457

(5) 제5호안건 : 공사도급계약 체결의 건 ･････ 460

(6) 제6호안건 : 관리처분계획 변경의 건 ･････ 513

(7) 제7호안건 : 보선임원 인준 및 궐위임원의 선임에 관한 건 ･･･ 535

(8) 제8호안건 : 총회 결의사항 위임의 건 ･････ 539

(9) 제9호안건 : 사업시행인가 조건 이행에 관한 건 ･････ 541

제4장. 정기총회 ･････ 544

1. 정기총회 책자 표지 ･････ 545

2. 총회장소 안내문 ････ 547

3. 목 차 ･････ 548

4. 정기총회 소집 공고문 ･････ 549

5. 총회참석 시 유의사항 ･････ 550

6. 조합장 인사말 ･････ 551

7. 회 순 ･････ 552

8. 경과보고 ･････ 553

9. 총회 상정의안 ･････ 564

(1) 제1호 안건 : 설계변경에 따른 사업시행계획 변경인가 신청의 건 ･････ 565

(2) 제2호 안건 : 0000년도 예산(안) 승인의 건 ･････ 571

(3) 제3호 안건 : 수행업무 추인의 건 ･････ 579

(4) 제4호 안건 : 제3차 평형배정방법 확정의 건 ･････ 585

(5) 제5호 안건 : 동･호수 배정방법 확정의 건 ･････ 588

(6) 제6호 안건 : 소득세 산출기준일 결정의 건 ･････ 594

(7) 제7호 안건 : 우수관로이설에 따른 지상권설정의 건 ･･･ 596

(8) 제8호 안건 : 미동의자 처리에 관한 건 ･････ 598

제5장. 임시총회(0000년 0월 00일) ･････ 600

1. 임시총회 책자 표지 ･････ 601

2. 총회장소 안내문 ･････ 603

3. 목 차 ･････ 604

4. 임시총회 소집 공고문 ･････ 605

5. 총회참석 시 유의사항 ･････ 606

6. 조합장 인사말 ･････ 607

7. 회 순 ･････ 609

8. 경과보고 ･････ 610

9. 총회 상정의안 ･････ 626

(1) 제1호 안건 : 수행업무 추인의 건 ･････ 627

(2) 제2호 안건 : 사업시행계획 변경 추인의 건 ･････633

(3) 제3호 안건 : 예산(안) 추인 및 결의의 건 ･････647

(4) 제4호 안건 : 관리처분계획 변경(안) 결의의 건 ･････660

(5) 제5호 안건 : 기타 안건 ･････ 678

① 조합정관 개정의 건 ･････ 679

② 청산위원회 예산(안) 결의의 건 ･････ 681

③ 성과급 지급 결의의 건 ･････ 683

제6장. 조합해산 총회(임시총회) ･････ 685

1. 조합해산 총회 책자 표지 ･････ 686

2. 총회장소 안내문 ･････ 688

3. 목 차 ･････ 689

4. 조합해산 총회 소집 공고문 ･････ 690

5. 총회참석 시 유의사항 ･････ 691

6. 조합장 인사말 ･････ 692

7. 회 순 ･････ 694

8. 경과보고 ･････ 695

9. 결산 및 감사보고 ･････ 703

10. 총회 상정의안 ･････ 709

(1) 제1호 안건 : ･････ 710

제Ⅲ부 기술부문

제1장. 아파트의 건축계획 ･････ 715

1. 배치계획 ･････ 716

1) 배치도 ･････ 716

2) 배치계획의 주안점 ･････717

3) 배치계획 시 유의사항 ･････ 717

4) 아파트 차량 진·출입구 위치결정(아파트 동선계획) 절차 ･････ 717

2. 실별 계획 ･････ 719

3. 단위평면계획수립의 기본방향 ･････ 722

4. 단위평면계획의 예 ･････ 725

1) 변경 전의 단위평면계획 ･････725

2) 변경 후의 단위평면계획 ･････742

3) 평형별 단위평면계획의 이해 ･････････････779

5. 입면계획 등 ･････806

6. 단위세대 설비계획 ･････ 807

7. 기타계획 ･････808

1) 단위 동 계획 시 고려사항 ･････ 808

2) 단위 동 계획에서의 타입별 장･단점 ･････ 808

3) 발코니창 계획 시 고려사항 ･････ 810

4) 발코니창의 개폐방식에 따른 특징 ･････ 811

8. 커뮤니티시설의 계획 ･････ 812

1) 커뮤니티시설의 실(室) 구성 ･････ 812

2) 커뮤니티시설 평면계획 시 유의사항 ･････813

9. 1층 로비 계획 ･････ 816

1) 1층 로비 평면도(예) ･････ 816

2) 1층 로비 계획 시 유의사항 ･････ 816

10. 에너지 절약계획 ･････818

1) 태양열 에너지의 이용방법 ･････ 818

2) 외부유리창의 이용방법 ･････ 818

3) 단열공사 설치위치에 의한 구분 ･････ 818

11. 주차시설 계획 ･････ 819

1) 주차장시설 ･････ 819

2) 지하주차장 진･출입시설(Ramp 시설) ･････ 822

12. 엘리베이터 계획 ･････ 822

13. 부대시설 계획 ･････ 823

1) 음식물류폐기물과 분리수거대상물 보관시설 ･････ 823

2) 재활용품 보관시설 ･････ 823

3) 경비실 ･････ 824

4) 통합택배시설 ･････ 824

5) 작업자를 위한 편의시설 ･････ 825

6) 옥외시설 ･････ 827

(1) 운동시설

(2) 벤치 등 휴게시설

(3) 어린이 놀이시설

(4) 옥외 엘리베이터 시설

(5) 조경수(造景樹)용 살수(撒水)설비

7) 1층 캐노피(Canopy)의 높이 ･････ 828

제2장. 건축공종별 시공상 유의사항 ･････ 829

1. 철근콘크리트공사 ･････ 830

2. 석공사 ･････ 831

3. 화장실 방수공사 ･････ 833

4. 바닥 온돌마루공사 ･････833

5. 층간소음 저감공사 ･････835

6. 단지경계를 위한 울타리공사 ･････ 835

제3장. 전기설비 및 위생설비 ･････ 837

1. 전기설비 ･････ 838

2. 위생설비(급수 및 배수설비) ･････ 838

♣ 참고자료-준공에 대비한 사전점검사항(예) ･････ 840

♣ 재건축부담금 예정액 산출의 예/재건축부담금 산출식 ･････ 851

[부 록]

부록-1 : 조합원 총회 개최 홍보용역 계약서 ･････ 853

부록-2 : 서울특별시 정비사업 조합 등 표준 행정업무규정 개정 고시 ･････ 857

부록-3 : 서울특별시 도시및주거환경정비조례 ･････ 873

부록-4 : 서울특별시 도시및주거환경정비조례 시행규칙 ････ ･ 931

부록-5 : 주택건설 기준 등에 관한 규정(국토부 제정) ･････ 941

부록-6 : 주택건설 기준 등에 관한 규칙(국토부 제정) ･････ 967

부록-7 : 공동주택 바닥충격음 차단구조인정 및 관리기준(국토부 제정) ･････ 977

부록-8 : 발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준(국토부 제정) ･････ 994

부록-9 : 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(국토부 제정) ･････ 997

부록-10 : 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령(국토부 제정) ･････ 1014

부록-11 : 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행규칙(국토부 제정) ･････ 1027

부록-12 : 주택공급에 관한 규칙(국토부 제정) ･････ 1034

저자 박용범

前 반포주공2단지 재건축조합 기술이사

고려대학교 건축공학과 졸업

감수 박정삼

現 김･장 법률사무소 구성원 변호사

서울대학교 법과대학 졸업