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제Ⅰ부 정비사업 관계 법령 및 사업추진 절차

[제1편] 정비사업의 이해

제1장. 관계 법령의 이해 ･･････ 24

1. 도시및주거환경정비법, 시행령, 시행규칙의 주요조항 ･･････ 25

1) 도시및주거환경정비법 ･･････ 25

2) 도시및주거환경정비법 시행령 ･･････ 88

3) 도시및주거환경정비법 시행규칙 ･･････ 128

2. 주택법, 시행령, 시행규칙의 주요조항 ･････137

1) 주택법 ･････ 137

2) 주택법 시행령 ･････ 181

3) 주택법 시행규칙 ･････ 219

♣ 각종 서식의 출력안내 ･･････ 230

제2장. 정비사업의 사업방식 및 추진절차 ･････ 232

1. 정비사업의 사업방식 및 특징 ･････ 232

2. 정비사업의 흐름도 ･････ 233

3. 정비사업의 추진절차(개요) ･････ 234

1) 정비계획의 수립 ･････ 234

2) 추진위원회 구성 및 조합의 설립 ･････ 235

3) 사업시행계획 및 관리처분계획의 수립 ･････ 236

4) 철거, 공사착공 및 준공 ･････ 237

♣ 공동주택의 분류 ･････ 237

4. 정비사업 추진 절차도 ･････ 238

5. 재건축사업 대상 건축물 ･････ 242

6. 재건축조합원의 자격 ･････ 243

1) 재건축사업의 토지등소유자 ･････ 243

2) 사업추진단계별 동의에 따른 조합원의 자격 ･････ 246

7. 안전진단 ･････ 248

1) 안전진단 실시시기 ･････ 248

2) 안전진단 실시절차(개요) ･････ 249

3) 안전진단 비용부담 ･････ 249

4) 시장･군수의 안전진단 실시(의뢰) ･････ 250

5) 안전진단 결과보고서 제출 ･････ 250

6) 안전진단 실시대상 ･････ 251

제3장. 조합설립을 위한 추진위원회 ･････ 252

1. 추진위원회의 이해 ･････ 252

1) 추진위원회의 정의 ･････ 252

2) 추진위원회의 법적 지위 ･････ 252

3) 추진위원회의 구성 필요성 ･････ 252

4) 추진위원회의 구성시기 ･････ 254

5) 추진위원의 결격사유 ･････ 255

6) 공공관리제도의 도입과 정비사업의 추진방향 ･････ 255

♣ 정비사업 공공관리에 관한 ｢서울시 도시및주거환경정비조례｣의 주요내용 ･････ 255

2. 추진위원회의 구성 ･････258

1) 토지등소유자의 과반수 동의원칙(법 제13조제2항) ･････ 258

2) 외국인의 동의방법 ･････ 259

3) 토지등소유자의 동의방법 ･････ 259

4) 승인신청 및 동의의 철회 ･････ 259

3. 추진위원회의 업무 ･････ 260

1) 추진위원회의 업무범위 ･････ 260

2) 정비사업전문관리업자 및 설계자의 선정 ･････ 260

3) 조합설립을 위한 창립총회의 개최 ･････ 261

4) 토지등소유자의 동의가 필요한 업무(영 제23조) ･････ 261

5) 추진위원회 수행업무의 인계 ･････ 261

4. 추진위원회의 조직과 운영 ･････ 262

1) 추진위원회의 조직 ･････ 262

2) 추진위원회 운영규정의 작성 ･････ 263

5. 주민총회와 추진위원회의 의결방법 ･････ 263

1) 주민총회 ･････ 263

2) 추진위원회 ･････ 264

6. 추진위원회의 구성과 동의자수 산정 ･････ 266

1) 추진위원회구성을 위한 동의대상 ･････ 266

2) 추진위원회 구성을 위한 동의자수 산정방법 ･････ 266

3) 동의의 의제와 철회 ･････ 266

7. 추진위원회의 해산 ･････ 267

제4장. 재건축조합의 설립 ･････ 268

1. 조합에 대한 이해 ･････ 268

1) 조합의 개념 ･････ 268

2) 조합의 법적인 지위 ･････ 268

2. 조합원 ･････ 270

1) 조합원의 개념 ･････ 270

2) 조합원의 권리와 의무 ･････ 270

3. 조합의 설립 ･････ 270

1) 재건축조합 설립을 위한 동의요건 ･････ 271

♣ 사업범위 등에 대한 토지분할 청구제도 ･････ 272

2) 동의자수의 산정방법 ･････ 272

3) 조합설립동의서의 동의 받는 방법 및 구성내용 ･････ 273

4) 동의의 철회 ･････ 274

4. 조합의 설립인가 ･････ 274

1) 조합설립인가의 의의 ･････ 274

2) 조합설립인가의 법적인 효력 ･････ 274

3) 조합설립인가의 신청 ･････ 275

4) 조합설립인가 후의 변경절차 ･････ 276

5) 조합의 설립등기 ･････ 276

♣ 조합설립인가 신청절차 흐름도 ･････ 278

5. 조합의 업무와 조직 ･････ 279

1) 조합의 업무 ･････ 279

2) 조합원 총회 ･････ 282

3) 대의원회 ･････ 285

4) 이사회 ･････ 287

제5장. 매도청구 ･････ 289

1. 매도청구의 이해 ･････ 289

1) 매도청구의 개념 ･････ 289

2) 매도청구의 역할 ･････ 292

3) 사업시행인가요건으로서의 매도청구소송 ･････ 292

4) 매도청구소송의 제기 ･････ 293

2. 매도청구권의 행사 ･････ 294

1) 매도청구권자 ･････ 294

2) 매도청구의 상대방 ･････ 294

3) 매도청구의 시기 ･････ 295

4) 매도청구의 효과 ･････ 295

3. 시가의 산정 ･････ 296

1) 시가에 따른 대금지급 의무 ･････ 296

2) 시가의 내용 ･････ 296

3) 시가산정 시의 기준 ･････ 296

4. 구분소유권 등에 대한 법적 관계의 처리 ･････ 296

1) 저당권자가 있는 경우 ･････ 296

2) 압류･가압류가 있는 경우 ･････ 296

3) 체납처분이 있는 경우 ･････ 297

4) 임차인 등의 계약해지권 ･････ 297

5) 임차인에 대한 명도청구 ･････ 297

제6장. 감정평가 ･････ 299

1. 종전자산의 감정평가 ･････ 299

1) 종전자산 감정평가의 근거 법령 ･････ 299

2) 재개발사업에서 종전자산평가의 기준 ･････ 300

3) 재개발･재건축사업에서 용도지역이 변경된 경우의 평가기준 ･････ 301

4) 재개발･재건축사업에서 평가기준[개발이익의 배제] ･････ 302

5) 재개발사업에서 도로의 평가기준 ･････ 302

6) 재개발･재건축사업에서 건축물의 평가기준 ･････ 303

7) 정비기반시설의 평가(사업시행인가를 위한 사전평가) ･････ 303

♣ 정비사업 추진단계별 감정평가업자(2인 이상)의 선정주체 ･････ 304

2. 재개발사업에서 종후자산의 평가 ･････ 305

1) 종후자산의 평가시기 ･････ 305

2) 종후자산의 평가기준 ･････ 305

3) 국·공유재산의 처분·평가방법 ･････ 306

4) 현금청산을 위한 평가 ･････ 306

5) 매도청구에 따른 평가대상자 ･････ 307

6) 재건축사업에서 감정평가 ･････ 307

제7장. 시공자 선정 및 공사계약의 체결 ･････ 308

1. 개요 ･････ 308

2. 시공자의 선정 시기 및 방법 ･････ 308

3. 정비사업전문관리업자의 업무 ･････ 309

4. 시공자 선정절차 ･････ 310

5. 공사계약의 체결 ･････ 311

1) 공사계약의 체결방식 ･････ 311

2) 도급제와 지분제의 비교 ･････ 312

3) 공사계약 체결 시 조합임원의 보증행위 금지 ･････ 314

6. 재건축사업 공사표준계약서의 주요내용 ･････ 315

1) 계약당사자 간의 지위 ･････ 315

2) 사업시행의 방법 및 사업재원 ･････ 315

7. 시공자에 대한 보증 ･････ 317

1) 보증제도의 필요성 ･････ 317

2) 보증관계 법규 ･････ 317

3) 시공보증의 종류 ･････ 318

8. 본공사 계약 시 유의사항 ･････ 318

1) 공사범위의 확인 ･････ 318

2) 추가공사 발생요인의 최소화 ･････ 318

3) 마감자재의 구체화 ･････ 319

4) 공사비내역서의 제출 ･････ 319

5) 행정절차상의 구조적인 모순에 대한 해결방안 모색 ･････ 319

♣ 정비사업의 시공자 선정기준 ･････ 320

♣ 협상의 이론적 기초 ･････ 324

[제2편] : 정비사업의 시행

제1장. 사업시행의 개념과 시행방법 ･････ 332

1. 사업시행의 개념 ･････ 332

2. 정비사업의 시행방법 ･････ 332

1) 주택재건축사업 ･････ 332

2) 주택재개발사업 ･････ 332

3) 도시환경정비사업 ･････ 333

4) 주거환경개선사업 ･････ 333

5) 주거환경관리사업 ･････ 333

6) 가로주택정비사업 ･････ 333

제2장. 사업시행계획의 수립 ･････ 334

1. 사업시행계획의 의미 및 내용 ･････ 334

1) 사업시행계획의 의미 ･････ 334

2) 사업시행계획의 내용 ･････ 334

2. 사업시행계획의 수립과 소형주택의 건설 ･････ 337

1) 소형주택 건설관계 규정 ･････ 337

2) 재건축사업의 경우 용적률 완화에 따른 소형주택의 건설 ･････ 338

♣ 재건축사업의 용적률완화 및 소형주택 건설 등 업무처리 기준 ･････ 341

3. 사업시행계획의 수립 ･････ 343

1) 사업시행계획의 수립 및 시행절차 ･････ 344

2) 사업시행계획서의 작성 ･････ 344

3) 이해관계인의 동의 ･････ 344

4) 공람 및 의견제출 ･････ 345

5) 관계 행정기관과의 사전협의 ･････ 345

6) 사업시행계획의 인가와 고시 ･････ 347

♣ 사업시행계획 인가신청 시 제출서류(목록) ･････ 349

7) 사업시행계획의 변경절차와 경미한 사항의 변경 ･････ 350

8) 사업시행계획 인가의 법적인 효력과 효과 ･････ 351

9) 정비사업에 대한 영향평가 ･････ 356

제3장. 토지의 수용 ･････ 363

1. 토지수용의 권한 및 이의신청 ･････ 363

2. 사업인정의 의제 ･････ 363

1) 토지취득 및 보상절차 ･････ 363

2) 사업인정･고시의 특례 ･････ 364

3) 재결신청기간의 특례 ･････ 364

4) 현금보상의 특례 ･････ 364

3. 지상권 계약혜지 등의 특례 ･････ 365

1) 계약혜지의 특례 ･････ 365

2) 금전반환청구권 ･････ 365

3) 구상권 ･････ 365

4) 건축물 등의 압류 ･････ 366

5) 계약기간 등에 대한 특례 ･････ 366

제4장. 신탁등기 ･････ 367

1. 신탁등기의 개념 ･････ 367

1) 재건축사업과 신탁등기 ･････ 367

2) 신탁등기와 자금조달 ･････ 367

3) 신탁등기와 근저당권 ･････ 368

2. 신탁등기 관계 규정 ･････ 368

1) 재건축조합 표준정관의 규정내용 ･････ 368

2) 재건축공사 표준계약서의 규정내용 ･････ 369

3. 신탁등기의 법적인 효력 ･････ 369

1) 강제집행의 금지 ･････ 369

2) 신탁의 종료 및 신탁재산의 귀속 ･････ 370

3) 채권자들의 조합에 대한 조합원권리 보전처분 신청 ･････ 370

4) 종후자산에 대한 가압류 신청 ･････ 370

5) 종후자산에 대한 처분금지가처분 ･････ 370

제5장. 조합원 이주 ･････ 371

1. 이주대책의 개념 ･････ 371

1) 정비사업과 이주대책 ･････ 371

2) 도시정비법에서 정하는 이주대책 ･････ 372

3) 재건축사업에서의 이주대책 ･････ 373

2. 세입자 보상 ･････ 374

1) 세입자의 유형 ･････ 374

2) 세입자 보상내역 ･････ 375

3) 정비사업과 세입자보상 ･････ 377

3. 명도소송과 세입자보상 ･････ 380

1) 명도소송의 근거 ･････ 380

2) 사용·수익의 정지 ･････ 380

3) 점유이전과 수용소송 ･････ 380

4. 손실보상 및 이주대책에 관한 규정 ･････ 381

1) 손실보상에 관한 규정 ･････ 381

2) 이주대책에 관한 규정 ･････ 382

5. 재건축사업과 이주 ･････ 382

1) 기본이주비의 대출 ･････ 383

2) 이주비대여 및 상환 ･････ 383

3) 이주비대여 및 이주절차 ･････ 386

4) 이주비 등의 자금차입 방법 ･････ 387

5) 재건축사업에서 미이주조합원과 세입자의 처리 ･････ 388

6) 재건축예정아파트의 전세계약기간 특약 ･････ 388

♣ 재건축조합에서 시행한 자금조달방법의 예(도급제의 경우) ･････ 389

제6장. 철거･착공 및 공사감리 ･････ 391

1) 철거공사의 이해 ･････ 391

2) 철거관계 규정 ･････ 391

3) 재건축･재개발사업에서의 철거 ･････ 393

4) 착공절차 ･････ 393

5) 주택의 공사감리 ･････ 395

♣ 착공신고 시 제출서류(공동주택의 경우) ･････ 398

제7장. 준공인가 ･････ 399

1) 준공인가의 법적인 성격 ･････ 399

2) 준공인가의 절차 ･････ 399

3) 부분준공인가 및 사전사용허가 ･････ 400

4) 준공검사 등의 의제 ･････ 401

제8장. 정비기반시설의 설치 및 기부채납 ･････ 402

1. 정비기반시설의 설치 ･････ 402

1) 정비기반시설의 종류 ･････ 402

2) 정비기반시설의 설치규정 ･････ 405

2. 공공시설의 귀속 ･････ 406

1) 공공기관이 시행자인 경우의 귀속 ･････ 406

2) 조합이 시행자인 경우의 귀속 ･････ 406

3) 귀속절차 ･････ 406

3. 정비기반시설 설치에 따른 비용부담 ･････ 407

1) 정비기반시설 설치비의 부담주체 ･････ 407

2) 조합원의 비용부담 ･････ 407

3) 재개발･재건축사업에서 설치비의 부담주체 ･････ 408

4) 법에서 정하는 정비기반시설 설치에 따른 비용부담 ･････ 408

[제3편] 조합원의 권리확정 및 분양

제1장. 관리처분계획 ･････ 412

1. 관리처분계획의 이해 ･････ 412

2. 관리처분계획의 법적지위 ･････ 412

3. 관리처분계획의 수립절차 ･････ 413

1) 조합원 분양신청 공고 및 개별통지 ･････ 413

2) 조합원 분양신청 ･････ 414

3) 조합원의 종전 및 종후자산 감정평가 ･････ 415

4) 관리처분계획의 작성 ･････ 416

5) 관리처분계획의 조합원 총회 의결 ･････ 416

6) 관리처분계획의 인가신청･공람 및 주민의견 청취 ･････ 416

7) 관리처분계획의 인가 및 고시 ･････ 416

8) 관리처분계획의 경미한 사항 변경 ･････ 417

9) 관리처분계획의 인가통지 ･････ 417

10) 조합원분양 실시 ･････ 418

4. 관리처분계획의 작성기준 ･････ 418

1) 작성의 기준 ･････ 418

2) 분양대상자(분양대상 조합원)의 자격기준 ･････ 423

3) 재건축사업에서 청산대상자 ･････ 425

4) 공동주택의 분양방법 등 ･････ 426

♣ 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(건교부 고시) ･････ 431

5) 부대･복리시설(근린생활시설)의 분양방법 ･････ 434

6) 무상지분율 ･････ 434

7) 개발이익금의 산출 ･････ 435

▪ 재개발사업의 관리처분계획 작성기준의 예(목차) ･････ 443

▪ 재건축사업 도급제방식의 관리처분계획 작성기준의 예(목차) ････ 444

▪ 재건축사업 지분제방식의 관리처분계획 작성기준의 예(목차) ････ 445

♣ 관리처분계획의 상세 추진절차도 ･････ 446

제2장. 청산금의 부과(중도금 납부) ･････ 447

1. 청산금의 부과처분 ･････ 447

1) 청산금의 개념 ･････ 447

2) 청산금 부과처분의 법적 근거 ･････ 447

3) 청산금 및 사업비용의 부과처분 ･････ 448

2. 청산금의 산정방법 ･････448

1) 종전자산 및 종후자산의 가격평가 ･････ 448

2) 감정평가업자의 선정주체 ･････ 449

3) 종후자산의 평가방법 ･････ 449

4) 종후자산의 가격산정 요소 ･････ 449

3. 청산금의 징수절차 등 ･････ 449

1) 강제징수 방법 ･････ 450

2) 공탁하는 방법 ･････ 450

3) 청산금의 소멸시효 ･････ 450

4) 청산금의 지급규정 ･････ 450

♣ 분담금(分擔金)과 부담금(負擔金)의 용어의 이해 ･････ 451

[제4편] 소유권이전 및 조합의 해산

제1장. 지적의 정리 ･････ 454

1. 지적공부의 정리 ･････ 454

2. 지적공부의 정리에 관한 법규 ･････ 455

1) 측량 수로조사 및 지적에 관한 법률 제86조 ･････ 455

2) 측량 수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제83조 ･････ 455

♣ 국토교통부 예규 제2016-134호(지적사무 처리규정 등의 통합) ･････ 456

제2장. 이전고시 ･････ 457

1. 용어의 이해 ･････ 457

1) 이전고시 ･････ 457

2) 이전고시와 등기 ･････ 457

3) 소유권의 취득시기 ･････ 458

4) 지방세법 시행령에 의한 취득시기 ･････ 458

2. 이전고시를 위한 법적 필요조건 ･････ 458

1) 준공인가의 고시 ･････ 458

2) 관리처분계획 인가의 의미 ･････ 459

3) 조합의 토지소유권 확보 ･････ 459

♣ 사업부지 내 국･공유지의 사용료 부과처분에 대한 대법원판결 요지 ･････ 460

♣ 정비기반시설 관련 논문(결론) ･････ 462

3. 이전고시의 절차 ･････ 463

1) 대지의 확정측량 및 토지분할 ･････ 463

2) 소유권의 이전고시 ･････ 463

3) 사업시행자의 등기신청 ･････ 463

4. 재산세의 납부 ･････ 463

1) 취득시점 ･････ 463

2) 재산세 납부 의무자 ･････ 463

5. 이전고시의 법적인 효력 ･････ 464

1) 권리의 이전 ･････ 464

2) 권리이전에 따른 납세의무 ･････ 464

3) 다른 등기의 제한 ･････ 465

6. 회계감사 ･････ 465

제3장. 조합의 해산 ･････ 466

1. 조합해산 절차도 ･････ 466

2. 조합의 해산절차 ･････ 467

1) 조합의 해산 ･････ 467

2) 청산법인의 구성 ･････ 468

3) 채권신고의 공고와 최고 ･････ 468

4) 잔여재산의 귀속 및 청산종결 ･････ 469

♣ 재건축조합 설립 이후 사업추진 절차도(개요) ･････ 471

[제5편] 정비사업의 단계별 분쟁유형

제1장. 정비구역지정 전 단계의 분쟁유형 ･････ 474

1. 정비기본계획과 관련한 분쟁 ･････ 474

2. 정비구역지정과 관련한 분쟁 ･････ 474

제2장. 추진위원회 단계 및 조합설립 후의 분쟁유형 ･････ 476

1. 추진위원회 설립시기의 분쟁 ･････ 476

2. 추진위원회의 시공자 선정권한에 대한 분쟁 ･････ 476

3. 추진위원회 주체들 간의 동의와 관련한 분쟁 ･････ 477

4. 조합설립인가에서 사업시행인가 단계까지의 분쟁 ･････ 477

1) 조합설립인가의 무효소송 ･････ 477

2) 매도청구소송 ･････ 479

5. 사업시행인가 단계의 분쟁 ･････ 480

1) 사업시행인가 취소소송 ･････ 480

2) 무상양도 조항과 관련한 분쟁 ･････ 480

3) 변상금 부과처분 취소소송 등 ･････ 480

6. 관리처분계획 인가단계의 분쟁 ･････ 481

1) 관리처분계획인가 취소소송 ･････ 481

2) 청산금지급 청구소송 ･････ 481

7. 사업완료단계의 분쟁 ･････ 482

1) 이전고시에 대한 취소소송 ･････ 482

2) 개발부담금의 조합원 부담방법에 대한 소송 ･････ 483

8. 그 밖의 주요 분쟁유형 ･････ 483

1) 총회개최금지 가처분 ･････ 483

2) 조합장직무대행자 선정금지 가처분 ･････ 483

3) 형사사건 ･････ 483

[제6편] 정비사업의 세무와 회계

제1장. 정비사업의 세무 ･････ 487

1. 정비사업과 납세의무 ･････ 487

1) 정비사업에서 세무회계의 필요성 ･････ 487

2) 정비조합의 법인격 ･････ 487

3) 정비사업과 관련된 세금 ･････ 488

2. 정비조합의 법인세 ･････ 488

1) 법인세의 납세의무 ･････ 488

2) 법인인 재건축조합의 과세구분 ･････ 488

3) 수익사업과 비수익사업의 구분기장 ･････ 489

4) 총 익금 ･････ 489

5) 총 손금 ･････ 489

3. 정비조합의 부가가치세 ･････ 491

1) 부가가치의 개념 ･････ 492

2) 부가가치세 과세기간 ･････ 492

3) 추진위원회의 사업자등록 ･････ 492

4) 일반분양분에 대한 부가가치세 납세의무 ･････ 493

5) 일반분양분에 대한 부가가치세 산정 ･････ 493

6) 정비조합의 조합원간 부가가치세의 부담주체 ･････ 495

♣ 부가가치세 분배에 관련한 판례-1 및 판례-2 ･････ 496

4. 정비조합과 종합부동산세 ･････ 498

1) 재건축 중인 토지의 과세여부 ･････ 498

2) 미분양주택에 대한 비과세 ･････ 498

3) 미동의자 매입 분 주택에 대한 과세여부 ･････ 498

5. 청산금에 대한 양도소득세 ･････ 498

1) 조합원의 소유형태별 과세기준 ･････ 498

2) 현금청산에 대한 양도소득세의 과세 ･････ 499

6. 취득세 ･････ 499

1) 재건축조합 ･････ 499

2) 재개발조합 ･････ 501

♣ 정비조합 취득세 면제여부, 부동산 취득세율, 정비사업조합의 토지

및 건축물 취득시기, 재개발사업·도시환경사업 참여자의 취득세 부담률 ･････ 502/503

7. 정비사업 관련 제2차 납세의무 ･････ 504

1) 조세특례제한법에 따른 조합의 제2차 납세의무 ･････ 504

2) 국세기본법에 따른 청산인 및 조합원의 제2차 납세의무 ･････ 504

3) 지방세기본법에 따른 청산인 및 조합원의 제2차 납세의무 ･････ 505

8. 공사계약과 세무･회계 ･････ 505

1) 공사계약의 형태 ･････ 505

2) 공사계약형태의 선택 ･････ 505

3) 공사계약 시 부담주체를 확인할 비용이나 세금 ･････ 506

제2장. 정비조합의 회계 및 급여처리 ･････ 507

1. 정비조합의 회계처리 ･････ 507

1) 조합과 조합원간의 거래 ･････ 507

2) 조합과 시공자간의 거래 ･････ 507

3) 운영비의 회계처리 ･････ 508

4) 정비조합의 회계감사 ･････ 509

♣ 회계감사 준비자료/감사조서 ･････ 510

2. 정비사업과 시공자의 회계처리 ･････ 511

1) 개요 ･････ 511

2) 사업경비에 대한 시공자대여금의 종류 ･････ 512

3) 사업경비의 회계처리 ･････ 512

4) 공사비의 정산 ･････ 515

5) 정비조합의 급여신고 등 ･････ 516

♣ 별표-1 : 조합과 조합원이 부담하는 제반세금 ････ 519

별표-2 : 정비사업 추진단계별 세무·회계업무 ････ 520

별표-3 : 정비사업 시행자의 회계감사대상 및 일정(요약) ･････ 521

별표-4 : 2017년 4대 사회보험 요율표 ･････ 522

별표-5 : 우리나라의 부동산 관련조세 ･････ 523

제Ⅱ부 재건축사업 행정업무 시행자료

[제1편] 사업계획의 수립 및 본공사 계약

제1장. 사업계획의 수립 ･････ 526

1. 사업계획수립을 위한 설문조사 ･････ 527

1) 조합원 입주희망평형 설문조사 ･････ 528

2) 수정사업계획 수립을 위한 설문조사 ･････ 538

3) 이주비 결정을 위한 설문조사 ･････ 550

4) 수정사업계획 및 이주비설문조사 결과보고 ･････ 556

2. 재건축사업 안내문 제작 및 발송 ･････ 560

제2장. 시공자 선정을 위한 사업참여 제안서의 작성 ･････ 642

♣ 사업참여 조건 비교표 및 사업참여 계획서(양식) ･････ 688

제3장. 재건축사업 공사표준계약서(국토교통부 제정) ･････ 698

1. 도급제방식 공사표준계약서 ･････ 699

2. 지분제방식 공사표준계약서 ･････ 722

제4장. 재건축사업 공사계약서의 예 ･････ 742

1. 도급제방식의 공사계약서의 예 ･････ 743

2. 지분제방식의 공사계약서의 예 ･････ 770

[제2편] 사업추진 단계별 행정업무

제1장. 조합원 이주 및 신탁등기 ･････ 805

1. 조합원 이주 및 신탁등기 공고문 ･････ 806

2. 조합원 이주 및 신탁등기 안내문 ･････ 814

제2장. 조합원 분양신청 안내 ･････ 835

1. 사업시행인가서 ･････ 838

2. 조합원분양 공고문 ･････ 842

3. 조합원 분양신청 안내문 ･････ 844

제3장. 조합원 선택사양 ･････ 872

1. 발코니확장에 관한 사항 ･････ 873

2. 에어컨설치에 관한 사항 ･････ 875

3. 선택사양 공사비 납부조건 ･････ 877

제4장. 금융지원기관 선정 및 조합원 중도금 대출 ･････ 878

1. 조합원이주 및 금융지원기관 선정 ･････ 879

2. 금융지원 제안서 작성 ･････ 881

3. 금융지원 계획서(양식) 작성 ･････ 899

4. 시공자별 금융지원 계획서의 평가(예) ･････ 904

5. 금융지원을 위한 업무협약 체결 ･････ 920

6. 조합원 중도금 대출 ･････ 927

[부 록]

부록-1 : 주택재건축정비사업･가로주택정비사업 조합 설립동의서 ････ 942

부록-2 : 주택재개발사업･도시환경정비사업 조합 설립동의서 ･････ 945

부록-3 : 주택재건축정비사업조합 표준정관(국토부 제정) ･････ 948

부록-4 : 정비사업 조합설립추진위원회 업무처리기준(국토부 제정) ･････ 986

부록-5 : 정비사업 조합설립추진위원회 운영규정(국토부 제정) ･････ 989

부록-6 : 대의원회 운영규칙(예) ･････ 1006

부록-7 : 서울특별시 공동주택 리모델링 지원에 관한 조례 ･････ 1016

부록-8 : 건축물의 분양에 관한 법률 ･････ 1019

부록-9 : 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 ･････ 1025

부록-10 : 건축물의 분양에 관한 법률 시행규칙 ･････ 1032

부록-11 : 재건축초과이익 환수에 관한 법률 ･････ 1034

부록-12 : 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 ･････ 1042

부록-13 : 재건축초과이익 한수에 관한 법률 시행규칙 ･････ 1050

지침서를 출간하면서..

정비사업 추진을 위해서는 정비사업에 관련되는 행정업무나 적용되는 제반 법령은 물론, 주택 건설에 필요한 건축기술 등 다양한 분야에 대한 지식이 요구된다. 그러나 이러한 전문지식을 해당되는 각 분야의 전문가 이외에는 잘 알지 못하는 것은 자연스러운 현상(現象)이라 할 것이다. 따라서 재건축사업이나 재개발사업을 직접 추진하는 대부분의 정비조합 임원들이 이러한 전문지식을 잘 알지 못할 뿐만 아니라, 이를 단기간 내에 모두 습득한다는 것 또한 불가능한 일이며 습득의 필요성도 크게 느끼지 못하고 있는 것이 정비사업의 특징이다.

정비사업 추진과 관련된 현재의 법령 체계는 이러한 문제점들을 보완하기 위하여 정비사업을 추진하고자 하는 조합이 정비사업에 필요한 행정업무나 전문지식을 필요로 하는 경우 해당 전문가와의 용역계약이나 자문계약 등을 통해 필요한 전문지식을 언제든지 손쉽게 활용할 수 있는 기회를 마련하고 있는 것이다.

이러한 법령이나 제도가 충분히 마련되어 있음에도 불구하고 대부분의 정비조합은 사업을 추진하는 과정에서 예외없이 수십 건 이상의 법적인 분쟁에 직면하게 되는 것이 현실이며, 일부 조합에서는 정비사업을 본격적으로 추진하는 과정에서 법원의 판결 등으로 정비사업이 전면 중단되는 불행한 사태가 발생하기도 한다.

퍼스티지아파트의 재건축업무를 조합의 창립에서부터 해산 시까지 기술담당 상근임원으로서 제반 업무를 직접 수행한 경험을 바탕으로 이러한 문제가 발생되는 근본적인 원인을 파악해본 바로는, ①조합원 상호간의 경제적 이해상충, ②정비조합의 태생적 한계(일회성), ③정비사업에 대한 임원들의 전문성 결여, ④정비조합의 수행업무에 대한 해당 전문가와의 충분한 협의 부족, 그리고 ⑤｢조합 행정업무 처리절차 준수｣에 대한 인식부족이 주된 원인이라고 판단된다.

정비사업을 추진하는 조합은 해당 사업의 시행자로서 법적인 측면에서는 사업의 모든 부문을 감독하고 중요한 사항들을 최종 결정하는 막중한 지위에 있으나, 조합의 임원진 중에는 정비사업 수행에 필요한 행정이나 건축기술 등 정비사업의 여러 분야에 대한 전문지식을 가진 인력이 매우 부족한 것이 현실이다. 이와 더불어 정비사업의 모든 업무를 계획하고 책임지는 조합이 아파트의 품질을 좌우하게 되는 설계내역의 확인을 포함한 건축기술분야를 총괄하여 검토하고 판단할 수 있는 임원의 선임 등 기술관련 부문을 관리(管理)하는 구체적인 제도가 전혀 마련되어 있지 않은 상황에 대해 필자로서는 이해하기 힘든 경험이었다.

이러한 현실을 감안하면, 여러 부작용이 있음에도 불구하고 정비사업에 대한 풍부한 경험과 실질적인 업무수행능력 및 자금동원력을 갖추고 있는 시공자의 의견이 일정부분 반영되어 정비사업이 추진되고 있는 것이 어느 면에서는 불가피한 현상이라 할 수 있을 것이다.

현행의 정비사업 관계 법령에는 조합설립추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있도록 하고 있으나, 설계내역의 검토, 시공자와의 공사도급계약 체결과 기타 주요 행정업무에 대한 참여 등 정비사업의 핵심적인 사안에 관해서는 ‘정비업자의 업무에 관한 규정’을 통해 정비사업 전문관리업자가 직접 수행할 수 있는 업무범위에서 제외하고 있어, 정비사업전문관리업자의 역할에는 일정한 한계가 있다 할 것이다.

또한, 정비사업 추진과정에서 조합운영의 기준이라 할 수 있는 조합정관 등의 제정이나, 건축물의 성패를 좌우하는 건축설계에 대한 계획은 시공자가 선정되기 전에 이미 확정되기 때문에 시공자가 선정된 이후에는 조합정관 등의 개정이나 설계의 획기적인 개선 등은 시기적으로나 공사도급금액의 변경이 수반되는 문제 등으로 인하여 이를 추진한다는 것이 매우 어려운 과제가 된다.

본 지침서는 이러한 여러 문제점들을 감안하여 편찬하게 된 것으로 편찬의 주된 목적은,

1) 정비사업에 대한 충분한 경험이 없는 조합의 임직원이나 조합원에게는 정비사업에 대한 법률상의 기본개념에 대한 이해와, 업무수행상의 유의사항 등을 사전에 파악하는데 참고가 되도록 하기 위함이며,

2) 정비사업전문관리업자에게는 비교적 성공적으로 수행된 정비사업에 대한 제반 자료를 제공함으로써 추후 더욱 향상된 업무수행을 위한 참고서가 될 수 있도록 하였고,

3) 시공자에게는 정비조합의 제반 행정업무를 이해함으로써 조합과의 업무협조에 도움이 될 수 있도록 하였으며, 시공자가 건축공정을 수행함에 있어서는 전 공정에 대한 사전 체크 리스트의 역할을 함으로써 하자발생을 최소화 할 수 있도록 하기 위함이다.

정비사업을 추진하는 과정에서 발생되고 있는 여러 문제점들에 대한 해결방안으로 다른 전문가들도 지적하고 있는 바와 같이, 정비사업의 초기단계에 PM(Project Management)제도를 사업주체인 조합이 도입할 필요가 있다고 생각한다.

그러나 이 제도는 조합이 사업초기단계에서부터 준공 시까지 단계별로 해당 분야에 대한 전문가의 조력을 받을 수 있다는 이점이 있는 반면, 많은 비용이 수반된다는 점을 감안하여 PM에 준하는 업무를 수행할 수 있도록 정비사업 전반에 대한 전문지식을 갖춘 도시개발 전문가, 가칭 ｢도시정비사｣를 양성하여 정비사업에 기여할 수 있도록 하는 제도의 도입을 검토할 필요가 있다.

한편, 현행 법령체계 아래에서 운영 중인 ‘책임감리자 제도’는 그 수행업무의 목표가 설계의 사전 개선이나 공사금액의 절감 등이 아니라, 이미 확정되어 있는 계획에 대한 이행여부만을 감독하는 수동적인 역할에 국한되어 있고, 인･허가기관의 대리자로서의 역할을 수행함에 있어 일부 부작용도 경험한 필자로서는, ‘실질적인 측면에서는 민간기업의 사업시행자로서 책임감리에 따른 감리비를 지급하는 정비조합이 책임감리자에 대한 선정권 및 감독권은 인･허가기관이 갖도록 하되 사업시행자에게는 ｢재선정 청구권｣을 갖도록 하는 등’ 현행의 책임감리자 선정 및 운용방식에 대한 제도개선이 필요하다는 생각이다.